L'amministratore di condominio deve svolgere l'incarico di gestione ed amministrazione dei beni comuni, oltre che di tenuta della contabilità (art. 1130 c.c.), con la diligenza del buon padre di famiglia, o, nel caso di incarico svolto a livello professionale, con la diligenza valutata secondo il più rigido criterio di cui all'art. 1176 co. 2 c.c.
Il rapporto che lega l'amministratore al condominio è, per giurisprudenza consolidata, quello del mandato con rappresentanza con la conseguenza che la disciplina dei relativi rapporti è regolata, oltre che dall'art. 1129 c.c., anche dalle disposizioni in tema di mandato (art. 1703 e ss. c.c.) espressamente richiamate dal comma 15 dell'art. 1129 c.c.
Nel caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico, l'amministratore sarà tenuto a rispondere dei relativi danni a titolo di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. nei confronti dell'organizzazione condominiale, e anche verso terzi nel caso di danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri, e comunque di quelli derivanti dal suo materiale concorso, con atti o comportamenti, o anche omissioni, alla commissione di infrazioni (Cass. civ. n. 4561/2023).
Tra i doveri dell'amministratore, in forza dell'ex art. 1130 c.c. comma 1 n. 4, vi è quello di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni con la conseguenza che la giurisprudenza si è interrogata se tra loro rientri quello di attivarsi, ed entro che limiti, nel caso di emersione di abusi o irregolarità edilizie-urbanistiche che interessino lo stabile amministrato.
La questione di recente è stata affrontata dal Tribunale di Verona (sentenza n. 112 del 15 gennaio 2024).
Abusi o irregolarità edilizie - urbanistiche nello stabile condominiale: doveri dell'amministratore di condominio. Fatto e decisione
Un condomino citava in giudizio l'amministratore di Condominio al fine di ottenere l'accertamento e la declaratoria della responsabilità professionale del predetto nonché il risarcimento dei danni derivanti da sua negligenza nel contrastare le irregolarità edilizie dello stabile condominiale.
In particolare, l'attore imputava all'amministratore di condominio di essere stato la ragione, a causa di negligenza nell'adempimento dell'incarico, del ritardo nella definizione della pratica di sanatoria delle difformità edilizio-urbanistiche dello stabile condominiale, circostanza che gli aveva impedito di vendere in tempi rapidi l'immobile di sua proprietà che, per motivi di salute, aveva necessità e urgenza di vendere.
Il convenuto non si costituiva in giudizio sicché ne veniva dichiarata la contumacia.
La causa veniva, pertanto, decisa su base documentale.
Il Tribunale, dopo aver analizzato il perimetro degli obblighi incombenti sull'amministratore condominiale, tra i quali vi rientra il dovere di attivarsi per contrastare gli abusi edilizi realizzati nello stabile condominiale, ha concluso per il rigetto della domanda attorea non avendo rilevato alcuna condotta omissiva da parte dell'amministratore convenuto nell'adempimento del suo mandato e, dunque, nessuna responsabilità professionale ascrivibile allo stesso.
Invero, l'amministratore, dopo aver ricevuto la segnalazione dal condòmino attore delle difformità dello stabile condominiale, aveva convocato l'assemblea dei condomini per discuterne nonché dato incarico ad uno studio di architettura al fine di analizzare il problema e proporre eventuali soluzioni.
Dopo la consegna della relativa relazione erano state tenute due altre riunioni condominiali (cui l'attore non partecipava nemmeno per delega) convocate per discutere del problema delle difformità rilevate.
Non solo, ma l'amministratore si era reso parte attiva anche in seguito all'avvio del procedimento amministrativo sollecitato dall'attore, dando mandato ad un tecnico di esaminare la questione e ad un legale per la proposizione del ricorso al TAR, al fine di scongiurare la demolizione delle opere abusive.
Successivamente, il legale incaricato dall'amministratore aveva concordato con l'amministrazione comunale una sanatoria che, discussa ed approvata in assemblea, era stata presentata con versamento del relativo contributo di costruzione.
Per il Tribunale, dunque, all'amministratore di condominio non poteva ascriversi alcuna responsabilità professionale non potendo questi rispondere dei tempi del procedimento amministrativo né delle delibere assembleari assunte o non assunte dal consesso dei condòmini, dovendo l'amministratore semplicemente convocare l'assemblea, cui necessariamente doveva dare conto e alle cui indicazioni doveva attenersi; cosa che risultava essere stata fatta.
Abusi edilizi in condominio: le responsabilità
Considerazioni conclusive
In caso di abusi edilizi realizzati nello stabile condominiale, l'amministratore è tenuto ad agire per salvaguardare gli interessi del condominio sia nei confronti dei singoli condomini che nei confronti dei terzi, tutelando l'integrità della cosa comune.
L'amministratore ha, infatti, il potere (dovere) di compiere atti conservativi della cosa comune, in forza dell'art. 1130 comma 1 n. 4 tra i quali vi rientrano anche le azioni dirette alla prevenzione o rimozione degli abusi edilizi, in quanto attività finalizzate alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
L'articolo 1130, n. 4 del c.c. deve essere interpretato estensivamente nel senso che l'amministratore del condominio, non solo è legittimato a compiere gli atti conservativi necessari a evitare pregiudizi alle parti comuni, ma può compiere anche atti per la salvaguardia dei diritti concernenti le stesse parti comuni delle quali ha la gestione. (Cass. civ. 09/12/2009 n. 25766).
L'inadempimento rispetto a tali obblighi comporta, inevitabilmente, la responsabilità contrattuale dell'amministratore nei confronti della compagine condominiale compreso il singolo condomino, distinto dal gruppo dei condòmini e, come tale, rimasto danneggiato per le difformità ed irregolarità edilizie di parti comuni dell'edificio, unitariamente considerato.
Tuttavia, è pur vero che in caso di un illecito edilizio preesistente ossia non compiuto nel corso del mandato dell'amministratore, ma magari risalente alla data di costruzione dello stabile, l'amministratore, a fronte dell'emersione del problema, ha il dovere di convocare l'assemblea condominiale a cui necessariamente deve darne conto e alle cui indicazioni deve attenersi, in virtù del suo incarico riconducibile al mandato con rappresentanza.
Nessuna responsabilità, per ritardi o negligenza, può imputarsi all'amministratore, a maggior ragione quando egli abbia provveduto ad incaricare un legale per l'impugnazione dell'ordinanza di demolizione delle opere abusive, o per concordare con l'amministrazione comunale la sanatoria.
L'amministratore non può rispondere, infatti, dei tempi di conclusione del procedimento amministrativo in alcun modo addebitabili a negligenza o ritardi in capo al predetto.
