Il rendiconto annuale di gestione è il documento contabile attraverso il quale l'amministratore informa i condomini delle spese e degli introiti avvenuti nel corso dell'anno in ragione dell'incarico ricevuto per la gestione e conservazione delle parti comuni.
L'amministratore che non presenta all'assemblea questo documento entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio, può per essere revocato dall'Autorità Giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino (art. 1129 c.c.).
È controverso in giurisprudenza se basti il mero superamento del termine, così come richiede una tesi più rigorista, ovvero se a questo debba quanto ricollegarsi un pregiudizio anche solo ipotetico di maggior rilievo.
Rendiconto, documenti e diritti dei condòmini
Com'è noto, ogni condomino ha diritto a verificare la rispondenza del rendiconto di gestione rispetto alle spese effettivamente sostenute ed ai contributi concretamente riscossi.
In che modo? Attraverso l'esercizio del diritto d'accesso alla documentazione condominiale.
Il diniego dell'esercizio di tale prerogativa può portare ad una richiesta d'annullamento della deliberazione assembleare di approvazione dei conteggi (cfr. da ultimo Cass. n. 19210/11).
Che cosa accade, invece, se il mandatario presenta all'assise un rendiconto che è volutamente errato al fine di percepire un indebito guadagno?
Si pensi all'inserimento di voci di spesa mai sostenute ecc.
Ebbene, a parte la possibilità d'impugnare quel documento mendace, i condomini possono sporgere querela per truffa.
Ricordiamo che, ai sensi dell'art. 640 c.p., è punibile per truffa:
"Chiunque, con artifizi o raggiri, inducendo taluno in errore, procura a sé o ad altri un ingiusto profitto con altrui danno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da euro 51 a euro 1.032.
La pena è della reclusione da uno a cinque anni e della multa da euro 309 a euro 1.549:
1) se il fatto è commesso a danno dello Stato o di un altro ente pubblico o dell'Unione europea o col pretesto di far esonerare taluno dal servizio militare;
2) se il fatto è commesso ingenerando nella persona offesa il timore di un pericolo immaginario o l'erroneo convincimento di dovere eseguire un ordine dell'Autorità;
2-bis) se il fatto è commesso in presenza della circostanza di cui all'articolo 61, numero 5.
Il delitto è punibile a querela della persona offesa, salvo che ricorra taluna delle circostanze previste dal capoverso precedente o la circostanza aggravante prevista dall'articolo 61, primo comma, numero 7".
Approvazione di un rendiconto incompleto o non veritiero. Facciamo chiarezza
Rendiconto truccato, truffa ed elementi oggettivi e soggettivi del reato
Si tratta d'un reato comune, ossia può essere commesso da chiunque (a differenza ad esempio della concussione che può essere commessa solamente da un pubblico ufficiale o incaricato di pubblico servizio), a forma vincolata (la legge punisce per truffa chi con artifici e raggiri…), di danno (perché deve verificarsi un danno per la persona offesa).
Nel caso del condominio, l'amministratore sarà punibile per il reato di truffa allorché con artifici e raggiri consistenti nell'inserimento di poste fittizie nel rendiconto di gestione, abbia tratto in inganno i condomini facendogli versare delle somme ulteriori rispetto a quelle effettivamente necessarie, traendo così dal fatto un ingiusto profitto per sé o per altri.
Siccome la truffa è un reato punito esclusivamente a titolo di dolo, chi voglia querelare l'amministratore della commissione di questo reato deve supportare l'istanza di punizione di elementi concretamente ascrivibili nell'ambito dei comportamenti volontari finalizzati all'ottenimento di un ingiusto profitto.
Per quanto, infatti, sia l'ufficio del pubblico ministero a dover indagare e verificare il fatto reato denunciato, la querela deve presentare elementi circostanziati. Ciò non solo per un suo più attento vaglio, ma perché da una querela presentata ingiustamente può anche derivare a carico del querelante un procedimento per calunnia.
Truffa dell'amministratore, il danno ingente porta all'azione d'ufficio
I reati di truffa sono per lo più perseguibili a querela, salvo il caso in cui ricorrano determinate circostanze aggravanti.
Ai fini che ci occupano, quella rilevante è la circostanza prevista dall'art. 61 n. 7 c.p., ossia "l'avere, nei delitti contro il patrimonio, o che comunque offendono il patrimonio, ovvero nei delitti determinati da motivi di lucro, cagionato alla persona offesa dal reato un danno patrimoniale di rilevante gravità".
Poiché il condominio non è dotato di personalità giuridica ed ha un mero patrimonio di gestione, deve ritenersi, almeno a parere dello scrivente, che la valutazione della gravità del danno vada eseguita considerando le quote dei singoli e quindi il pregiudizio sofferto dal condòmino in ragione del raggiro perpetrato.
In sostanza, i magistrati in questi casi, cioè quando il danno è rilevante possono indagare e processare l'amministratore infedele di loro iniziativa, ossia senza necessità che sia sporta querela, bastando eventualmente una semplice denuncia.
