L'amministratore raccoglie periodicamente le quote condominiali per far fronte a tutte le esigenze della compagine. Gli importi sono determinati tenuto conto delle spese riportate nel rendiconto preventivo, consacrate poi in quello consuntivo finale.
Non sempre però c'è grande chiarezza in merito alle somme riscosse: a volte, infatti, i condòmini sono costretti a pagare senza sapere a cosa sono destinati precisamente i soldi versati.
È in tale contesto che si pone il seguente quesito: è legale la voce "imprevisti" nel bilancio e nel riparto spese? Approfondiamo la questione.
"Varie e imprevisti": è legale la voce nel rendiconto preventivo?
Non c'è una disposizione di legge che vieti di inserire, all'interno di un rendiconto preventivo, la voce "imprevisti" oppure "varie", per fare riferimento ai costi che non sono completamente preventivabili sin dall'inizio.
Si tratta di una tecnica ampiamente utilizzata per avere da parte un "tesoretto" da impiegare nell'ipotesi di spese inaspettate, cioè di costi straordinari che non si possono ipotizzare sulla base del precedente bilancio approvato, ovvero semplicemente per far fronte agli aumenti dovuti all'inflazione.
L' amministratore nel preventivo può quindi riproporre le tipiche voci ordinarie incrementandole lievemente (in genere di una piccola percentuale - 3 o 4% - che compensi eventuali aumenti dei costi) ed includendo la voce "varie/imprevisti", idonea ad affrontare spese ordinarie imprevedibili.
Va da sé che l'amministratore non può imporre questo tipo di pagamento, nel senso che non può costringere i condòmini a versare un contributo aggiuntivo che non trova legittimazione in alcun documento o pregressa obbligazione.
Di conseguenza, è sempre l'assemblea a dover decidere se approvare il bilancio preventivo contenente la voce "varie e imprevisti"; se la deliberazione dovesse essere favorevole, allora tutti saranno obbligati a versare, all'interno delle proprie quote, anche il contributo per le spese inattese.
Al termine dell'esercizio, qualora quanto riscosso in eccedenza a titolo di spese "varie ed impreviste" non dovesse essere stato speso, l'assemblea potrà decidere come impiegare la somma, atteso il tenore dell'art. 1135, primo comma, c.c., secondo il quale l'assemblea dei condòmini provvede, tra le altre cose, «all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione».
Condominio: cosa accade se non si approva il bilancio?
"Varie e imprevisti" nel riparto spese: è legale?
Un nostro lettore si chiede se sia legittimo che l'amministratore, nel riparto spese relative al rifacimento di alcuni beni condominiali, indichi una voce di costo dal titolo "imprevisti" pari al 10% circa della spesa; domanda, infine, se sia possibile rifiutare di pagare.
Come ricordato nel precedente paragrafo, l'amministratore non può, di propria iniziativa, imporre voci di spesa ingiustificate.
Di conseguenza, l'amministratore non può chiedere ai condòmini un importo maggiore di quello approvato con delibera assembleare.
Ad esempio, se il consesso ha approvato il preventivo dei lavori pari a 10mila, l'amministratore non potrà pretenderne 11mila solo per una sua maggiore sicurezza, cioè per fare fronte ad eventuali spese impreviste ed evitare, così, di dover anticipare la spesa straordinaria per conto della compagine.
In buona sostanza, quindi, ogni proprietario è tenuto a versare nelle casse condominiali solo l'importo deliberato in assemblea.
Nel caso in cui dovessero essere necessarie lavorazioni aggiuntive non previste, l'amministratore potrà chiedere la differenza fra quanto preventivato e quanto effettivamente sostenuto, ma sempre previa approvazione del riparto costi in assemblea.
Di conseguenza, è illegittima la pretesa dell'amministratore volta a imporre un costo aggiuntivo ai condòmini, per quanto la richiesta possa essere sorretta da apprezzabili ragioni prudenziali.
Nessuno può essere costretto a pagare più di quanto deliberato, che in genere corrisponde all'importo chiesto dall'impresa per eseguire un certo lavoro, così come da preventivo discusso in riunione.
Se l'amministratore vuole richiedere delle aggiunte di prezzo dovrà convocare una nuova assemblea e far deliberare i nuovi costi.
