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Va demolita la costruzione che non rispetta le distanze. Non basta la concessione
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Va demolita la costruzione che non rispetta le distanze. Non basta la concessione

Costruzione che non rispetta le distanze, non basta la concessione per salvarla dalla demolizione

Avv. Alessandro Gallucci 

In tema di distanze nelle costruzioni, la presenza (inziale o successiva) delle necessarie autorizzazione amministrative per l'esecuzione delle opere non salvano il manufatto dalla richiesta di demolizione se lo stesso è edificato in spregio alle regole in relazione alle suddette distanze.

Questo, in somma sintesi, il principio di diritto espresso (e ribadito) dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14916 del 16 luglio 2015.

Il caso è di quelli frequentissimi (lo definiamo tale visto il numero di pronunce su argomenti identici o similari): una signora sopraeleva l'edificio di cui è proprietaria e il vicino chiede la demolizione di quell'opera perché elevata in spregio alla normativa dettata in materia di distanze tra le costruzioni.

Il contenzioso va avanti fino alla Suprema Corte di Cassazione. Le parti, in sostanza, litigano su due questioni:

a) la sopraelevazione è una costruzione?;

b) l'edificazione che ha ottenuto le opportune autorizzazioni amministrative o comunque la sanatoria può andare esente da ordine di demolizione?

Riguardo al primo quesito, la Corte di Cassazione ha ribadito (perché non si tratta di una novità) che la sopraelevazione, comportando aumento di volumetria dell'edificio già esistente dev'essere considerata alla stregua di una nuova costruzione e come tale rispettare le norme dettate in materia di distanze tra le costruzioni.

=> Sopraelevazione e rispetto delle distanze

Allo stesso tempo, specificano li ermellini nella sentenza n. 14916, la presenza ab origine di un'autorizzazione amministrativa o di un successivo provvedimento amministrativo sanante non incide sui profili concernenti le norme dettate in materia di distanze tra le costruzioni.

=> Ecco cosa comporta costruire un immobile in violazione delle norme antisismiche

Si legge nella sentenza che “la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato, richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati dato che il conflitto tra proprietari, interessati in senso opposto alla costruzione, va risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera, in queste compresa la sua ubicazione, e le norme edilizie che disciplinano le distanze legali, tra le quali non possono comprendersi quelle di cui agli artt. 31 della legge 17 agosto 1942 n. 1150 e 4 della legge 28 gennaio 1977 n. 10, concernenti rispettivamente la licenza e la concessione per costruire; norme, queste, che riguardano solo l'aspetto formale dell'attività costruttiva e non contengono regole da osservarsi nelle costruzioni, come richiesto dall'art. 871 cod. civ.”

Come dire: il fatto che chi ha costruito lo abbia fatto nel rispetto delle norme amministrative non lo esime da altri rilievi riguardanti i rapporti tra privati. Ciò è quello che si sintetizza nella formula “salvo diritto di terzi” che rappresenta un presupposto fondamentale dell'attività amministrativa in ambito edilizio.

Per la Cassazione, questo discorso vale anche al contrario, ossia “come è irrilevante la mancanza di licenza o concessione, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del codice civile e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l'avere eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e, quindi, il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento del danno” (Cass. n. 10173 del 1998; Cass. n. 7563 del 2006; Cass. n. 17286 del 2011)” (Cass. 16 luglio 2015 n. 14916).

In questo contesto, specificano gli ermellini, la costruzione elevata in spregio alle distanze minime dev'essere sempre abbattuta non trovando applicazione in questo contesto l'art. 2058 c.c. che consente un risarcimento in denaro quanto quello in forma specifica è troppo oneroso. In sostanza se si è costruito illegittimamente, la demolizione non è mai troppo cara!

=> L'applicazione delle norme sulle distanze in condominio non è automatica

Scarica Cass. 16 luglio 2015 n. 14916

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