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Demolizione e ricostruzione con sopraelevazione, quando la nuova altezza rende l'opera illegittima?
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Demolizione e ricostruzione con sopraelevazione, quando la nuova altezza rende l'opera illegittima?

Differenza tra ricostruzione e nuova costruzione.

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di distanze tra le costruzioni se i regolamenti edilizi locali, sopravvenuti alle costruzioni, dettano norme più stringenti in tema di rispetto delle distanze, chi demolisce e ricostruisce corpi di fabbrica diversi da quelli originari deve rispettare le nuove norme e se non lo fa può essere condannato alla rimozione e/o alla messa a norma.

Il principio appena espresso è stato affermato (rectius: ribadito) dalla Suprema Corte di Cassazione con lasentenza n. 12220 depositata in cancelleria il 30 maggio 2014.

La causa prende il via dopo che il proprietario di un edificio lo aveva demolito e ricostruito (sempre in aderenza a quello confinante): il problema non era la ricostruzione in sé, cosa consentita dalla legge, ma il risultato dell'attività edilizia. Detta diversamente: ciò che era venuto fuori dai lavori era non edificio diverso da quello preesistente in quanto più alto di quest'ultimo.

Il confinante, un condominio, non ci stava: l'opera così realizzata era illegittima in quanto violava le norme dettate dal regolamento edilizio locale in materia di distanze tra le costruzioni anche in ragione della sopraelevazione pratica in corso di ricostruzione. (Distanze tra fabbricati: breve guida di riferimento)

Al termine del giudizio di Cassazione il condominio ha visto riconosciuta la fondatezza delle proprie doglianze.

La domanda sorge spontanea: possibile che un edificio più alto, per di più costituito in aderenza (quindi senza poter andare oltre determinate distanze), possa essere considerato illegittimo per violazione della normativa dettata in materia di distanze tra le costruzioni?

La risposta è positiva, il perché si giunga è questa soluzione è legato ad alcune variabili. Quando si parla di diritto dell'urbanistica il rischio di far confusione per l'enorme mole di precetti da dover rispettare è altissimo: qui di seguito semplificheremo al massimo l'oggetto del contendere e il perché della decisione, senza con ciò voler banalizzare la questione.

Costruzione, distanze e ricostruzione

(Sopraelevazione e rispetto delle distanze)

Quando si costruisce un edificio è necessario rispettare determinate distanze dalle altre costruzioni.

Ai sensi dell'art. 873 c.c.:

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Chi costruisce per primo determina le distanze che l'altro deve rispettare: questo precetto prende il nome di principio della prevenzione.

Può accadere che chi ha costruito intenda demolire per ricostruire; molto spesso questa operazione avviene dopo molto anni dall'originaria costruzione sicché sovente le norme edilizie locali possono essere cambiate.

Domanda: quali norme debbono essere rispettate?

Risposta: dipende dal risultato della ricostruzione, ossia se siamo dinanzi ad una ricostruzione sic et simpliciter (una fotocopia o giù di li del precedente stabile) o ad una nuova costruzione.

Come differenziare i due concetti? Secondo la Cassazione, che è tornata sull'argomento con la sentenza n. 12220, “costituisce nuova costruzione qualsiasi modifica della volumetria del fabbricato, derivante sia dall'aumento della sagoma di ingombro sia da qualsiasi sopraelevazione, ancorché di dimensioni ridotte.

In entrambi i casi, la normativa da rispettare ai fini delle distanze è quella vigente al momento della modifica suddetta, anche se sopravvenuta rispetto alla costruzione originaria, né rileva la prevenzione, essendo ugualmente obbligati al rispetto della nuova distanza sia il preveniente sia il prevenuto” (Cass. 30 maggio 2014 n. 12220).

Esempi chiarificatori

Esiste un palazzo con un volume X di due piani fuori terra ed lo si ricostruisce con le medesime caratteristiche? Siamo di fronte ad una ricostruzione.

Esiste un palazzo con un volume X di due piani fuori terra ed lo si ricostruisce aggiungendo un piano? Siamo di fronte ad una nuova costruzione.

Nel primo caso si applicano le norme sulle distanze dettate al momento dell'originaria costruzione, nella seconda ipotesi, quelle applicabili al momento della ricostruzione.

Stando così le cose e tornando al caso risolto dalla sentenza n. 12220, perché può essere considerata illegittima una sopraelevazione che, comunque, non ha comportato una violazione delle distanze in senso orizzontale, posto che tra le altre cose i due edifici erano costruiti in aderenza?

Risposta (che è poi quella fornita dalla Cassazione): perché alle nuove costruzioni si applicano le norme vigenti al momento dell'intervento e se quelle norme prevedono limitazioni anche in relazione all'estensione verticale dell'edificio, nell'edificazione del nuovo fabbricato non può non tenersene conto.

Scarica Cass. 30 maggio 2014 n. 12220

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