Non vi è dubbio che l'installazione di una tenda da parte del singolo condomino possa risolvere diversi problemi, come quello di proteggere una stanza dalla luce diretta del sole, riparare un balcone dalla pioggia, garantire la privacy delle terrazze a livello e degli spazi esterni.
È necessario, però, valutare attentamente il regolamento di condominio, le indicazioni dei regolamenti comunali e tenere sempre conto dei principi di diritto condominiale
I limiti "pubblicistici": il Decreto Salva Casa
Tra le novità del DL 69/2024 Salva Casa (entrato in vigore il 30 maggio 2024) vi è l'inserimento nel novero dei lavori di edilizia libera delle opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera.
Si deve considerare però che queste opere non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche (art. 6 b-ter DPR 380/2001).
In ogni caso è sempre prudente verificare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le normative di settore fra cui quella in tema di vincoli paesaggistici. Così, ad esempio, è possibile che per alcune strade o zone di particolare interesse architettonico o ambientale la collocazione di tende sulle facciate sia subordinata all'autorizzazione del Comune, al rispetto di specifiche prescrizioni o, addirittura sia vietata (e se il caseggiato ha un particolare valore storico-artistico ed è gravato da un vincolo monumentale, si dovrà richiedere l'autorizzazione alla Soprintendenza).
I limiti del regolamento di condominio
Non si può escludere, poi, che una clausola del regolamento, predisposto dal costruttore, vieti l'installazione di tende da sole. Tale disposizione è di natura contrattuale in quanto incide sul diritto dei singoli condomini sulle loro proprietà individuali (ad esempio i balconi) e/o sul diritto degli stessi partecipanti al condominio sulle parti comuni (la facciata dell'edificio).
Sembra utile sottolineare che dalla natura contrattuale della clausola deriva la nullità (per mancanza dell'accordo di tutte le parti interessate) della delibera con cui l'assemblea decida di eliminare a maggioranza il divieto di installare tende da sole in condominio.
Del resto la collettività condominiale ha il potere di regolare il diritto dei singoli condomini all'utilizzazione della cosa comune, quale è la facciata, al fine di garantire l'armonia architettonica del fabbricato.
Se invece le caratteristiche delle tende e del colore del tessuto sono contenute in un regolamento di condominio (assembleare o esterno), il singolo condòmino potrà installare esclusivamente il modello predefinito; in caso contrario potrebbe essere costretto anche giudizialmente a uniformarsi alle indicazioni regolamentari.
In ogni caso, si evidenzia che l'assemblea può, invece, validamente intervenire nei casi di assenza di un regolamento condominiale di natura contrattuale oppure di mancanza in esso di prescrizioni riguardanti le tende da sole e deliberare la loro rimozione in tutti i casi in cui risulti che la loro installazione abbia compromesso la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico del fabbricato o di alcune sue parti.
Tende e distanze legali
Nel caso di tenda costruita dal condomino del piano sottostante rispetto alla finestra di chi abita al piano superiore viene in considerazione principalmente il diritto di veduta.
Se si intende installare una tenda per riparare il proprio balcone o terrazzo, diventa di fondamentale importanza prevedere che l'opera non abbia caratteristiche permanenti ma in qualche modo possa configurarsi come "opera transitoria", dotandola di un meccanismo manuale o meccanico di apertura/chiusura.
È vero infatti che non può considerarsi "costruzione" vietata una tenda di tela scorrevole con comando a manovella, pur se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone o dalla finestra del piano sovrastante, ancorché siano necessari per farla funzionare dei sostegni fissi, atteso che tale tenda non pregiudica permanentemente la possibilità di affacciarsi e vedere verso il basso (c.d. vista in appiombo), né diminuisce l'aria e la luce al condomino del piano sovrastante.
In caso di contestazione bisognerà vedere se il manufatto in esame possa considerarsi una costruzione e se lo stesso, una volta posizionato, sia in grado di impedire la vista al vicino e di togliere aria e luce al fondo del medesimo.
Ciò che rileva nel caso di specie, non è tanto la modalità di uso della tenda e il tempo che la stessa resta aperta (tale modalità non riguarda l'opera in sé, ma semmai una condotta che, in astratto, potrebbe essere considerata emulativa, laddove ricorresse la prova, non facile da raggiungere, dell'animus nocendi e della mancanza oggettiva di utilità del proprietario che esercita una determinata attività), quanto, piuttosto, l'effettiva idoneità del manufatto a ridurre la quantità di luce e aria di cui godeva l'immobile sovrastante prima dell'installazione della tenda da parte del condomino del piano inferiore; è onere del proprietario del piano superiore dimostrare tale idoneità ed anche l'incidenza in concreto dell'opera sotto il profilo della quantificazione della riduzione di luce e aria ai danni del proprio appartamento (Trib. Roma 27 ottobre 2021, n. 16787).
Quando vi sono violazioni delle distanze legali tra costruzioni?
Balconi e tende da sole
La soletta dei balconi che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell'edificio, restando incassati nell'interno (balconi c.d. incassati), si considera comune ai proprietari dei due piani sovrapposti; pertanto chi abbia intenzione di installare una tenda da sole nel sottobalcone non dovrà chiedere alcuna autorizzazione al proprietario del piano superiore.
Al contrario i balconi che sporgono completamente dalla facciata condominiale (c.d. aggettanti) costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario di questa.
In questa ipotesi il condomino dell'appartamento sottostante può agganciare la tenda da sole chiedendo il permesso al condomino soprastante. Se però il sottobalcone del balcone (aggettante o incassato) è decorativo (cioè è dotato di fregi, stucchi, decorazioni) allora è considerato una parte comune (parte della facciata): di conseguenza l'installazione della tenda viene autorizzata dall'assemblea.
