La materia condominiale, la cui tipica fluidità e varietà la rende interessante ed appassionante ma al tempo stesso anche terreno minato dove, in molti casi, "vale tutto e il contrario di tutto" ha però dei capi saldi (per ora) e il Tribunale di Roma con la sentenza n. 3633 del 19/02/2020 conferma l'annullabilità della delibera assembleare assunta al di fuori dell'o.d.g.
Il caso: Il condomino citava in giudizio il Condominio affinché il Tribunale, accertato che la compagine assembleare aveva deciso in ordine all'installazione di un muretto di confine da porre tra la proprietà comune e il muro privato del proprio appartamento senza che siffatto argomento fosse inserito nell'o.d.g., dichiarasse l'invalidità della delibera assunta.
Il Tribunale, nel solco delle numerose pronunce accoglieva integralmente la domanda attrice annullando la deliberazione con condanna del Condominio alla refusione delle spese legali.
Il Giudicante, nella disamina della vertenza, ricorda la centralità e l'importanza dell'o.d.g. osservando come solo se il condomino è messo nelle condizioni di conoscere gli argomenti che verranno trattati nella riunione, ha l'effettiva possibilità di valutare se parteciparvi o meno e soprattutto ha la possibilità di scegliere come partecipare all'incontro (Cass. 1511/97; 14560/04; 24456/09).
Il Tribunale inoltre rileva come, successivamente alla delibera, solo raffrontando la decisione assunta con quanto inserito all'o.d.g. si possa, in concreto, valutare se il deliberato fuoriesce dai poteri dell'assemblea, se il deliberato è rimasto nel soldo dell'argomento così come inserito nell'o.d.g., se la decisione si sia sviluppata correttamente e in aderenza rispetto a quanto proposto nell'o.d.g. e così poter valutare la "tenuta" della delibera medesima.
Dalla sentenza n. 3633/2020 possiamo ricavare, ancora una volta, come l'analisi dell'o.d.g., abbia una valenza di controllo preventivo nonchè successivo sul deliberato.
Il diritto di informazione e di controllo
La centralità e l'importanza dell'o.d.g. ha trovato espressa conferma nella L. 220/2012 che ha sancito, all'art. 66 disp.att. c.c. che "l'avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell'o.d.g.".
Nella vecchia formulazione non era infatti riportato alcun richiamo, né diretto né indiretto all'oggetto da inserire nella convocazione. L'o.d.g. deve indicare, seppur in modo non minuzioso e dettagliato, ma preciso, chiaro, succinto e inequivocabilmente esauriente e comprensibile quali saranno gli argomenti che verranno trattati.
Il condomino deve essere, infatti, messo nelle condizioni di poter chiaramente ed esaustivamente comprendere, con congruo anticipo, su quali argomenti l'assemblea sarà chiamata a discutere.
Non viene certo richiesto che l'o.d.g. riporti pedissequamente tutti i passaggi e gli aspetti di discussione e/o i probabili scenari che potrebbero scaturirne ma è indispensabile che siano tracciati, in modo chiaro, preciso e completo ( Cass. n. 11677/1993; Cass. 1511/97; Cass. 13047/14; Trib. Rimini n. 360/2019) i confini di siffatta trattazione.
Tutto questo anche perché deve essere consentito al partecipante di "prepararsi" alla discussione raccogliendo, per esempio, precise informazioni e/o preventivi e/o pareri di eventuali professionisti così da poter anche stimolare l'assemblea sottoponendo alla medesime tutte le valutazioni del caso nonché evidenziare eventuali criticità e/o soluzioni alternative.
Ma non solo: in base all'o.d.g. il partecipante deve poter decidere, per esempio, se e quale documentazione richiedere all'Amministratore, se presenziare personalmente o delegare e, in caso di delega, quali poteri conferire al delegato proprio nell'ottica di una partecipazione consapevole e preparata all'incontro, così come è tramite l'o.d.g. che l'assente, letto il verbale, può apprendere di delibere assunte su argomenti estranei da quelli indicati nella convocazione.
Nel caso in esame l'istruttoria ha accertato come " l'o.d.g. non era idoneo a far comprendere che sarebbe stata discussa e deliberata la realizzazione di un muretto divisorio che interessava la proprietà dell'attore" rilevando come, quanto inserito al punto n. 5 dell'o.d.g. " interventi fabbricato " oltre a riportare una descrizione generica, effettuava un richiamo a non meglio precisati interventi da realizzarsi sull'edificio in generale ma mai avrebbe consentito, non solo all'attore ma nemmeno agli altri partecipanti alla riunione, di comprendere che nella riunione si sarebbe discusso di effettuare interventi di delimitazione tra parti comuni e parti private.
Il Tribunale precisa, pertanto, come la delibera di cui trattasi, non risulti collegabile alla previsione contenuta nell'o.d.g
Il consiglio di condominio non può deliberare l'approvazione di lavori di manutenzione.
E' diverso il caso in cui, per esempio, trattandosi di problematica già nota all'assemblea - per avere la stessa già ripetutamente discusso il tema effettuando anche delibere in punto - l'argomento appaia solo a prima vista non specifico ma che diventi specificatamente individuato dall'analisi di tutti gli elementi direttamente o indirettamente connessi con l'argomento (Cass. 89/67) ricordando come comunque "la conoscenza degli argomenti da trattare in assemblea va desunta esclusivamente dall'o.d.g. e non aliunde". (Cass. n. 1445/2014).
Nella pratica è altresì possibile che una decisione sia da considerarsi "inglobata" in una più ampia delibera senza che si possa contestare la legittimità della delibera "minore" perché assunta fuori dall'o.d.g. ( se la compagine è chiamata ad approvare la sostituzione dell'impianto. la delibera di nomina del professionista per la redazione del parere tecnico sulla questione è stata valutata come connessa e compresa nell'o.d.g. Cass. 11677/93)
Giova la pena ricordare come la decisione assunta in violazione di quanto previsto dall'o.d.g. costituisca un vizio del procedimento di informazione e, trattandosi di vizio di annullabilità, ben possa essere contestato, nei termini di cui all'art. 1137 c.c., dal condomino assente o dissenziente.
Si ricorda, inoltre, come la completezza o meno dell'o.d.g. e la pertinenza o meno del deliberato rispetto a quanto indicato nell'avviso di convocazione un giudizio di fatto demandato esclusivamente all'apprezzamento del giudice del merito e come tale sottratto al sindacato della Cassazione.
Assemblea di condominio, si può deliberare due volte sullo stesso ordine del giorno?
Chi ha il potere di stabilire l'ordine del giorno nelle assemblee condominiali?
Ove vi sia l'amministratore la decisone spetta a lui e in assenza decidono i condomini che convocano, ma quanta discrezionalità è lasciata all'Amministratore?
In caso di assemblea ordinaria è la legge stessa ad indicare, quasi integralmente, l'o.d.g. ( ex art. 1130 n. 10 c.c.) che ben potrà essere integrato dall'amministratore in base a quanto riterrà opportuno e tenendo anche delle eventuali segnalazioni ricevute dai singoli.
Sul punto si ricorda come l'amministratore, ricevuta la richiesta del singolo avente ad oggetto una innovazione di cui all'art. 1120, 2°c. c.c., debba inserire la trattazione nell'o.d.g. nell'assemblea ordinaria se possibile, dovendo in caso contrario convocare apposita assemblea.
L'assemblea straordinaria va convocata quando l'amministratore lo ritiene opportuno e comunque quando, ex art. 66 disp. Att. c.c., ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino 1/6 dei millesimi dell'edificio e, decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, ben potranno provvedervi direttamente i richiedenti e " alle medesime condizioni deve essere richiesto in modo vincolante all'amministratore di inserire argomenti all'o.d.g. di una assemblea già convocata" (Cass. n. 26336/2008).
Al di fuori di questa ipotesi non sussiste, pertanto, alcun obbligo da parte dell'amministratore di accogliere la richiesta: resta sempre salva ovviamente "la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio"
Esaminata la questione sulle conseguenze derivante dalla decisione assunta in assenza di o.d.g, si ricorda come sia anche possibile impugnare la delibera che non abbia deciso su un argomento inserito nell'o.d.g e sul punto si richiama l'articolo dell'Avv. Anna di Nicola del 17/03/2020 presente sul sito.
