Il superbonus del 110%, ha ingenerato problemi tecnici, legali, contabili, fiscali, tributari, amministrativi, edilizi, urbanistici e tutto per un obiettivo, o forse una chimera: rifar casa gratis.
Inutile girarci intorno: la convenienza era quella e su quello si è puntato, nell'immaginario collettivo, fin da subito.
Il superbonus doveva essere un affare per tutti: imprese, condòmini, tecnici, amministratori. Tutti avrebbero avuto un loro tornaconto, tutti una fetta di torta.
Poi, come succede spesso, ci si è accorti che tra teoria e pratica passa una sostanziale differenza.
Così, le complessità generate da un'operazione di simile portata, unite all'impegnativo drenaggio di risorse pubbliche generato dalla misura, hanno fatto cambiare rotta; in corsa, fatto sempre criticabile, ma tant'è.
Risultato: non è raro trovarsi impelagati in cantieri che, partiti come lavori lampo, rappresentano tutt'oggi trincee edilizie permanenti.
Conseguenza: sovente si riscontrano situazioni di difficoltà date dall'essersi rivolti ad improvvisati general contractor. Questi, messi in difficoltà dalle norme stringenti sulla cessione dei crediti, che hanno generato carenza di liquidità, bloccano di fatto cantieri che, invece, imprese più strutturate riescono (e riuscirebbero) a concludere.
Finale, grottesco, se non tragico: i condòmini si vedono costretti a subire situazioni impensabili alla firma del contratto, spaventati dalla prospettiva di perdere la detrazione sotto forma di cessione del credito e quindi dover pagare quello che avevano assaporato come gratuito, oppure a basso costo.
Eppure, questo finale che molti vendono come pragmaticamente necessario (subire il silenzio, in fondo non è una novità per tanti) spesso è solo un tranello di bassa lega finalizzato a celare gli interessi di chi da quei cantieri vuol tirar fuori la propria percentuale di guadagno. Paventare la perdita beneficio del 110% per conservare il diritto (che diritto, poi?) alla propria lauta percentuale di guadagno.
È opportuno, allora, domandarsi quando gli addetti ai lavori siano mossi da puro spirito di servizio e magari da sincera paura o inesperienza e quando, invece, dietro ad attendismi infiniti, a inviti alla pazienza si nasconda un interesse personale che spinge a non far nulla.
La fase preliminare, la scelta del contraente e gli intoppi
Inutile lasciarsi andare a facili semplificazioni: le questioni connesse al superbonus rendono la situazione complessa se non proprio complicata, a volte complicata anche per una classe di gestori immobiliari ancora troppo poco preparata, ancora legata a logiche raccogliticce dei pagamenti in contanti o della contabilità delegata ad un pc.
Solitamente, anche in relazione alle detrazioni del 50%, la sequenza è molto semplice, grosso modo questa: delibera dei lavori, affidamento, stipula del contratto, CILA se non addirittura lavori in edilizia libera, esecuzione delle opere sotto direzione (ma non necessariamente), pagamento, accettazione lavori o contestazioni, certificazione dell'amministratore ai fini della fruizione detrazioni. Stop, fine.
Con il superbonus le variabili sono tante e tutte necessarie per poterne usufruire e poi per poterne usufruire senza pagare o pagando poco, come in tanti hanno promesso e in molti hanno sognato.
Ecco allora che si passa da studi di fattibilità, lavori eseguibili, computo metrico, stato urbanistico edilizio delle abitazioni e dell'edificio nel suo complesso, attestazioni, asseverazioni, scelta dell'impresa ecc. ecc.
È qui è il primo punto: come si è arrivati a quell'impresa? Sovente è l'amministratore a proporla: non meno insolita la proposta di un condòmino o dello stesso tecnico.
All'atto della scelta molte volte è stato commesso il primo errore: sono sorti tantissimi general contractor che promettevano lavori gratis o a costo quasi zero puntando sul meccanismo dello sconto in fattura seguito dalla cessione del credito, il tutto condito da una fitta trama di contratti di subappalto con tante micro imprese, se non proprio lavoratori autonomi.
Sovente sono stati preferiti general contractor sconosciuti rispetto a quelli noti a livello nazionale per le migliori condizioni proposte (migliori per chi?) e per le istruttorie molto meno ficcanti. Ancora oggi basta fare una visura camerale, leggere i bilanci, almeno, per comprendere il fenomeno.
Sarebbe stato meglio farlo prima della stipula, ma sono cose cui raramente si pensa, specie se indotti a non farlo.
Poi il meccanismo è stato complicato, di molto anche se non reso impossibile ed allora gli appalti ne hanno risentito. I novelli imprenditori edili/ingegneri fiscali hanno scoperto la mancanza di liquidità derivante dalle alchimie fiscali che avevano approntato. È qui arriviamo al primo punto, cioè la gestione del rischio.
Il contratto di appalto prevede la realizzazione dell'opera con gestione del rischio in capo all'appaltatore. Il rischio è quello derivante dall'esecuzione dell'incarico assunto. Si va esenti da responsabilità solamente per l'ipotesi di caso fortuito o forza maggiore.
Caso fortuito e forza maggiore possono ricomprendere un aumento sensibile del costo dei materiali (cosa avvenuta e che non può essere ignorata), delle variazioni al progetto tali da rendere l'opera eccessivamente onerosa, ma non rientra in questa categoria la modifica delle norme riguardanti la cessione dei crediti, né espressamente, né in senso lato.
Motivo: l'appaltatore, assumendo l'incarico, ha accettato il rischio prevedendo il pagamento mediante il meccanismo dello sconto in fattura. Ergo: se non ha ben calcolato i rischi connessi alla possibile carenza di liquidità generata dall'impossibilità di cedere i crediti, tale disfunzione non può ricadere sul condominio.
La ragione sta nel fatto che prima della così detta "stretta" sul numero di cessioni successive alla prima, nessun istituto di credito assicurava l'acquisto.
È chiaro, il mercato era più ricettivo verso questa pratica, esistevano meno limitazioni, ma tale aspetto non incide sugli obblighi assunti.
D'altra parte se l'appaltatore accetta di essere pagato alla fine dei lavori, senza avere acconti, in seguito può lamentarsi di questa circostanza? No, l'ha scelta/accettata. Rientra nel rischio di impresa. Il resto pare un sofisma.
Questo in termini generali: resta sempre da considerare il contenuto del contratto di appalto, che sull'argomento può contenere particolari disposizioni che connettono andamento dei lavori, avanzamento dei medesimi e tempistiche connesse alla cessione dei crediti da parte del fornitore che ha eseguito lo sconto in fattura.
Esecuzione del contratto e spauracchio della perdita del superbonus
Sovente tecnici ed amministratori affermano che contestare all'impresa che ha praticato lo sconto in fattura inadempienze e ritardi nella esecuzione dei lavori può portare conseguenze nefaste, quali la perdita del diritto alla detrazione o la sua diminuzione. È davvero così?
Non sempre è così. Si badi: non deve mancare mai il pragmatismo necessario a valutare la situazione concreta nel suo complesso, e non potrebbe essere altrimenti, ma ciò non vuol dire assumere un atteggiamento prono dinanzi al comportamento delle imprese edili - meglio molto spesso dei general contractor improvvisatisi tali - che ritardano i lavori e li mal eseguono in ragione delle suddette novità in materia di cessione dei crediti che gli hanno creato disfunzioni organizzative.
Il primo aspetto da tenere in considerazione per gli interventi deliberati entro il 18 novembre 2022 e con CILA presentata entro il 31 dicembre dello stesso anno è che i medesimi godono sempre del superbonus del 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023. Per spese sostenute si intende anche il costo sostenuto mediante sconto i fattura e successiva cessione del credito.
Sconto in fattura e cessione del credito per ristrutturazioni, come funziona?
L'Agenzia delle Entrate ha avuto modo di specificare che in questi casi le varianti alla CILA non compromettono la fruizione del beneficio nella massima misura, chiaramente al ricorrere delle altre condizioni. In tal senso, nella Circolare n. 13/2023 è stato ribadito quanto già specificato dalla legge e cioè che "a titolo esemplificativo, costituiscono varianti alla CILA, che non rilevano ai fini del rispetto dei termini previsti dall'articolo 1, comma 894, della legge di bilancio 2023, non solo le modifiche o integrazioni del progetto iniziale ma anche la variazione dell'impresa incaricata dei lavori o del committente degli stessi, nonché la previsione della realizzazione di interventi trainanti e trainati rientranti nel Superbonus, non previsti nella CILA presentata ad inizio dei lavori".
Superbonus, ritardi e danni: che cosa fare?
I piani sono molteplici: va salvaguardata la tempestiva conclusione dei lavori, per evitare diminuzioni percentuali delle somme detraibili, ma al contempo va monitorata l'esecuzione delle opere che devono essere realizzate nel rispetto della regola dell'arte e senza creare danni e perdite di valore dell'immobile per i condòmini.
L'optimum, in caso di problemi, sarebbe la possibilità di sostituire l'impresa inadempiente con una in grado di concludere i lavori alle medesime condizioni. Un fatto certamente non semplice, per tanti aspetti sia tecnici che legali, ma sicuramente non da scartarsi a priori.
Ma entriamo nel merito: come agire se si ha il fondato sospetto che ci sia qualcosa che non quadra?
Premessa: chi opera nell'interesse del condominio deve fare il massimo per la miglior tutela di questo interesse. Questo postulato in concreto sta a significare che l'amministratore ed il direttore dei lavori devono vigilare sul corretto operato dell'impresa non avvallando traccheggiamenti dilatori legati a problematiche non afferenti al cantiere.
Diversamente non è da escludersi un loro concorso nella responsabilità con l'appaltatore, quanto meno sotto forma di culpa in vigilando. Ergo: che cosa fare se si vuol capire qualcosa in più? È opportuno domandare all'amministratore insieme al contratto di appalto, tutta la documentazione (compresa la corrispondenza) attestante le contestazioni, le serie rimostranze, le richieste per le eventuali inadempienze dell'appaltatore avvenute in costanza di lavori: insomma capire come il legale rappresentante del committente e il rappresentante tecnico abbiano agito.
In realtà, all'amministratore o al tecnico che abbiano molto insistito per la scelta di un determinato appaltatore potrebbe essere rimproverata anche la violazione della correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto (di mandato per l'amministratore, nell'incarico professionale per il tecnico), specie laddove questi abbiano un interesse economico derivante dalla scelta dell'impresa.
Per arrivare a comprendere ciò bisogna seguire il giro dei soldi: capire chi paga chi, in che modo e come ci guadagna.
In questo gioca un ruolo fondamentale la valutazione del contratto di appalto e della documentazione collegata.
Chi acquista il credito derivante dalla fattura che emetterà il responsabile dei lavori? Chi quello dei tecnici (nominalmente) di fiducia del condominio? In che termini? Quando? Con che limiti e condizioni? È chiaro che questi aspetti non possono essere trascurati, tutt'altro sono centrali per capire molti aspetti dei rapporti generati dalla pratica del superbonus.
Ricordiamo, infine, che un cantiere che va per le lunghe anche con la stessa impresa scelta all'inizio rischia di perdere il beneficio nella misura del 110% ove le opere non siano completate entro il 31.12.2023; ciò, in ragione del complessivo meccanismo che lega esecuzione delle opere, asseverazione delle medesime, stati di avanzamento dei lavori e possibilità di monetizzare i crediti d'imposta generati dallo sconto in fattura.
Dato il contesto risulta fondamentale, quindi, l'attenta lettura del contratto e degli atti e documenti connessi ed allegati, al fine di comprendere diritti e doveri delle parti, nonché profili di loro responsabilità e, non guasta mai, eventuali benefit economici previsti per i rappresentanti legali e tecnico del condominio.
Non sono da escludersi, infine, anche la sostituzione dei tecnici e dell'amministratore che non operano correttamente, chiaramente in presenza di elementi chiaramente sintomatici della scorrettezza del loro operato.
