Scioglimento del condominio
L'art. 61 disp. Att. C.c. dispone che "Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione".
Integra la previsione di questa norma, il successivo art. 62 disp. Att. C.c. che così recita "La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso."
Scioglimento del condominio. La conseguenza: edifici autonomi
La giurisprudenza interpreta questa norma nel senso che dallo scioglimento devono derivare edifici che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.
Ciò significa che la costituzione in condominio separato è possibile allorché la residua porzione abbia una propria autonomia strutturale, anche se, ai sensi del primo comma del successivo art. 62, possono restare in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c. (Trib. Bergamo, 16 dicembre 2002, n. 3524).
Il termine "edificio autonomo" ex art. 61 e 62 disp att cc non legittima l'interpretazione per la quale il risultato della divisione del condominio deve essere una autonomia meramente amministrativa, ma l'autonomia deve essere strutturale: l'edificio, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale.
Il termine 'edificio' va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo (Cass. 3 settembre 2019 n. 22041).
Scioglimento del condominio. La recente decisione della Corte di Appello di Lecce 16 ottobre 2020 n. 335
Questi principi sono stati fatti propri e nuovamente affermati dalla Corte di Appello di Lecce con la decisione del 16 ottobre 2020 n. 335.
Nel caso di specie, il condomino promuoveva atto di citazione impugnando le delibere di approvazione del bilancio e conseguente riparto perché in contrasto con le tabelle millesimali approvate anni prima, emesse sulla base di una transazione stipulata con il condominio, accordo che aveva disposto la separazione e la gestione autonoma dal condominio dei locali commerciali posti al primo piano dello stabile di proprietà del medesimo condomino impugnante.
Le tabelle applicate nelle delibere impugnate erano quelle in uso in precedenza alla transazione e quindi, secondo il condomino, invalide.
Il Tribunale ha dato ragione al condomino.
A ciò ha fatto seguito atto di appello da parte del condominio, il quale ha osservato che la transazione sarebbe stata nulla per violazione di norma imperativa, quale è l'art. 1118 secondo comma c.c., che vieta al singolo condomino di sottrarsi alla partecipazione nelle spese per la conservazione delle parti comuni attraverso la rinuncia al proprio diritto sulle medesime.
L'accordo transattivo infatti prevedeva la separazione e la gestione autonoma dei locali commerciali di proprietà del condomino dall'edificio condominiale e l'adozione di nuove tabelle millesimali comportanti la esclusione di quest'ultimo dalla partecipazione alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni.
La Corte di Appello dà ragione al condominio rilevando la nullità della transazione.
Le norme richiamate attengono allo scioglimento dell'edificio e nascita di edifici autonomi di cui all'art. 61 disp. Att. c.c.
Osserva infatti che nel caso sottoposto al suo esame non risulta esserci il presupposto per lo scioglimento del condominio perché dall'istruttoria della causa risulta che i locali commerciali in oggetto non siano un "edificio autonomo" ma facciano parte del piano terra dello stabile condominiale.
L'assemblea che ha recepito l'accordo conciliativo non ha deliberato lo scioglimento del condominio in ordine a detti locali ma ne ha disposto la gestione separata e distinta rispetto al resto dell'edificio, come previsto nel "verbale di transazione" richiamato nella delibera e contenente la previsione della gestione autonoma e separata.
Nullità della transazione e della delibera connessa
Poiché detta delibera ha disposto la gestione separata e autonoma dei locali commerciali in assenza di scioglimento del condominio e poiché questi locali non hanno le caratteristiche di edificio autonomo per poter esser diviso dal resto del condominio, ha di fatto introdotto a maggioranza una deroga generale ai criteri di ripartizione delle spese di cui all'art.1123 primo comma c.c.
Com'è noto, questa deroga può essere validamente assunta solo con l'unanimità, ovvero solo ove contenuta in una clausola contrattuale del regolamento del condominio.
La nullità della delibera è sotto il profilo dell'impossibilità dell'oggetto (ex multis, Cass. 17 gennaio 2019 n. 1187, Cass. 21 maggio 2012 n.8010).
Lo stesso dicasi per la transazione, nulla ai sensi dell'art.1418 primo comma c.c.
Essa prevede l'approvazione su mandato della sola maggioranza assembleare delle tabelle millesimali di esclusione del condomino, dovendo invece essere assunta all'unanimità. Anche qui il rilievo è alle norme dell'art. 1123 primo comma e 1118 terzo comma c.c., deroga non assumibile a semplice maggioranza.
La conclusione è la correttezza delle delibere impugnate dal condomino, di ripartizione spese sulla base delle tabelle in uso anteriormente alla transazione, rilevata nulla.
