La perizia giurata, cui il condominio ricorre per avere un'attestazione maggiormente sicura (pur senza valore legale pieno), è la risultante di un servizio che un tecnico (perito) esperto nel settore di riferimento presta alla compagine.
Tale assunto comporta delle conseguenze in materia di costi. Ci offre lo spunto di questo approfondimento un nostro lettore, che scrive e domanda:
"Spettabile redazione di Condominioweb, buongiorno. Scrivo per avere notizie in merito alla questione che segue.
Nel mio condominio, alla scorsa riunione, abbiamo deliberato di affidarci ad un perito acustico per avere una perizia giurata riguardo a dei rumori nell'edificio. La questione riguarda tutti i condòmini della scala B, siamo in tutti sette scale.
La spesa per l'amministratore va ripartita tra tutte e sette le scale, mentre dalla scala C ritengono che si tratti di spesa specifica di noi della scala B. Chi ha ragione?"
Perizia giurata, definizione e caratteristiche
La perizia, secondo quella che è la definizione comunemente accolta, è un documento redatto da una persona esperta in una determinata materia (il perito) finalizzata a fornire delle risposte di natura tecnica rispetto a determinate questioni.
Un perito può essere chiamato a valutare le cause di un problema tecnico su un'automobile, a mettere in luce la provenienza di un'infiltrazione, a valutare i danni subiti da un terreno a seguito di un'alluvione, ecc.
Se la perizia è formulata a seguito della richiesta di una parte e al di fuori dell'ambito giudiziale, parleremo di perizia stragiudiziale. Tale elaborato può, eventualmente, essere prodotto nel corso di una causa (o al suo inizio) e prenderà il nome di consulenza tecnica di parte.
Fin qui gli elementi fondamentale riguardanti la nozione di perizia: passiamo adesso alla perizia giurata.
Questa altro non è che un elaborato tecnico che, a seguito della sua redazione, viene portato dinanzi ad un cancelliere che raccoglie il giuramento del suo autore circa la veridicità del suo contenuto.
Il Ministero della giustizia ha specificato che il giuramento sulla perizia può essere reso anche davanti ai cancellieri del Giudice di Pace, in quanto nel silenzio della legge sul punto, "laddove si parla di cancellieri deve intendersi il cancelliere di un qualsiasi ufficio giudiziario, ivi compreso l'Ufficio del Giudice di Pace" (Nota ministero giustizia del 1999).
Quanto al valore da riconoscere alla perizia giurata, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che "la perizia stragiudiziale, infatti, ancorché asseverata con giuramento del suo autore, raccolto dal cancelliere, costituisce pur sempre una mera allegazione difensiva ed il giudice di merito, quindi, non è tenuto a motivare il proprio dissenso in ordine alle osservazioni in esse contenute, quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni incompatibili con le stesse" (Cass. 23 maggio 1998, n. 5151).
Perizia giurata i costi
Se un medico è chiamato a redigere una perizia e gli viene chiesto di giurare ai fini dell'asseverazione, quella specifica attività avrà un costo in considerazione della necessità di appore delle marche da bollo: costo che varia a seconda della corposità dell'elaborato.
Perizia giurata, la suddivisone delle spese: condominio, condominio parziale e supercondominio
Il costo della perizia giurata, così si arriva al quesito posto dal nostro lettore, se richiesta dall'assemblea deve essere sostenuto dal condominio.
Non esiste una norma specificamente riferita a questo costo, sicché si deve fare riferimento alla disciplina generale del codice civile. In particolare, ai sensi dell'art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione "per la prestazione dei servizi nell'interesse comune [...] sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno".
L'attività del perito volta alla redazione della perizia, che ne rappresenta l'esito documentale, è sicuramente un servizio reso nell'interesse comune. Da qui la (naturale) conclusione secondo la quale il costo (onorario e spese vive) debbano essere suddivise trai condòmini secondo i millesimi di proprietà.
In relazione al criterio generale così delineato, il terzo comma dell'art. 1123 c.c. prevede un'eccezione. Recita la norma: "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Si tratta della disposizione che dottrina e giurisprudenza hanno indicato quale fondamento normativo del così detto condominio parziale.
Nel caso di specie il nostro lettore fa riferimento ad un costo inerente ad una scala tra quelle di cui si compone l'edificio; nondimeno va evidenziato che il genere di servizio inerente ad una misurazione di rumore difficilmente è inquadrabile quale costo parziale, cioè riguardante una sola parte dell'edificio, a meno che per tipologia di rumore e caratteristiche dell'edificio si possa giungere a questa conclusione.
Non possiamo quindi dare una soluzione certa, ma solo il principio di riferimento sulla base del quale giungerci.
In generale si può dire che il costo della perizia giurata, da ripartirsi sulla base dei millesimi di proprietà può riguardare solo una parte dei condòmini e del pari tutti i partecipanti al supercondominio: il criterio applicabile per la suddivisione della spesa tra questi gruppi è lo stesso fin qui indicato, salvo diversa convenzione.
