È valida e non viziata da eccesso di potere la decisione dell'assemblea condominiale che, per preservare la sicurezza dei condomini, ha imposto alla collettività condominiale di non accedere ad una area comune priva di parapetto conforme al regolamento edilizio comunale prima della conclusione dei lavori di messa a norma del parapetto (Trib. Milano, XIII sez. civ.,13 settembre 2019, n. 8230). Talvolta però l'accesso è possibile ma sorgono problemi in merito alla consegna delle chiavi.
In particolare se sorge un vero e proprio conflitto tra condomino e condominio si pone la questione dell'individuazione del giudice competente.
A tale proposito merita di essere ricordato che, a seguito della modifica introdotta all'art. 7 c.p.c., appartengono alla competenza per materia del giudice di pace le cause relative alla misura ed alle modalità di uso dei servizi di condominio.
Rientrano nell'ambito delle controversie sulla misura, quelle che riguardano le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini ed hanno ad oggetto quei provvedimenti degli organi condominiali che, esulando dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini; appartengono alle controversie sulle modalità di uso dei servizi condominiali, quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, ossia quelle relative al modo più conveniente ed opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condomini, in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalla legge o dalla volontà della maggioranza oppure da eventuali disposizioni del regolamento condominiale.
Da queste cause, ora attribuite entrambe alla competenza per materia del giudice di pace a norma dell'art. 7 c.p.c., vanno tenute distinte, però, le controversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune e che, quindi, rimangono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore.
Alla luce di quanto sopra viene da domandarsi quale sia il giudice competente in caso di conflitto tra la proprietaria di un appartamento e comproprietaria dei beni comuni condominiali che ha richiesto la consegna della copia delle chiavi di accesso alle terrazze condominiali e l'amministratore che ha respinto tale richiesta. Sull'argomento merita di essere segnalata la sentenza del Tribunale di Roma del 7 settembre 2022 n. 13024.
Richiesta di consegna delle chiavi, conflitto con il condominio e individuazione del giudice competente: la vicenda
Una condomina richiedeva la consegna della copia delle chiavi di accesso alle terrazze condominiali all'amministratore ma riceveva un netto rifiuto; in particolare, a fronte della comunicazione in data 27 febbraio 2018, il legale del condominio (missiva del 20 marzo 2018), precisava i profili in forza dei quali la richiesta non poteva essere soddisfatta, anche in riferimento alla regolamentazione disposta dall'amministratore in data 7 gennaio 2010, circa la detenzione delle chiavi in oggetto da parte dell'impresa di pulizia o di un solo condomino, che ne avrebbe curato la consegna al condomino richiedente "in caso di necessità di accesso al terrazzo condominiale da parte di questi. Successivamente la stessa condomina richiedeva e otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio volto alla consegna di copia delle chiavi di accesso ai terrazzi di proprietà condominiale.
Il condominio, però, si opponeva al decreto ed eccepiva l'incompetenza per materia del giudice adito, eccezione accolta dal Giudice di Pace che revocava il decreto ingiuntivo.
Secondo la condomina - che si rivolgeva al Tribunale - il giudice di primo grado era caduto in errore in quanto non era in discussione il diritto del condomino all'utilizzo dello spazio comune, ma la sola consegna della chiave di accesso ad esso e la relativa modalità di custodia.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto alla condomina. Secondo lo stesso giudice, infatti, se è vero che l'oggetto della controversia non deve essere individuato nel diritto della condomina all'uso della cosa comune, è altrettanto vero che lo stesso non riguarda la mera modalità di custodia della chiave di accesso al terrazzo, quanto, piuttosto, il diritto della stessa condomina alla consegna, in suo favore, della chiave in oggetto, negata dall'amministratore e, quindi dal condominio. Si tratta quindi di una controversia riguardante il diritto del condomino ad un determinato uso della cosa comune, nella specie alla consegna di copia delle chiavi di accesso al terrazzo, e non di semplice "regolamentazione della modalità d'uso" del servizio. Giusta quindi la decisione del Giudice di Pace che ha affermato la competenza del Tribunale
