Il compenso che l'amministratore di condominio può rivendicare presuppone l'adempimento degli obblighi derivanti dal mandato che riceve dall'ente di gestione. Ma quando il professionista non adempie con la diligenza del buon padre di famiglia gli obblighi su di esso gravanti, rendendosi artefice di innumerevoli irregolarità nell'esercizio del suo incarico, può pretendere il compenso maturato fino al momento della revoca?
La vicenda. Un amministratore di condominio ottiene un decreto ingiuntivo con cui intima all'ente di gestione il pagamento di una somma di oltre ottomila euro inerente al compenso maturato nell'esercizio del suo incarico.
Il condominio si è opposto al decreto ingiuntivo eccependo una serie di irregolarità nell'espletamento dell'incarico da parte del professionista che, in varie occasioni, con il suo operato ha dimostrato l'evidente inadempimento degli obblighi contrattuali gravanti sul professionista.
In particolare, puntualizza l'ente di gestione, dopo la revoca dell'incarico, l'amministratore aveva consegnato al nuovo incaricato due diverse versioni dei rendiconti dell'anno 2013 che, come chiaramente accertato dalla consulenza tecnica preventiva, aveva reso nota l'esistenza di crediti verso i condomini superiori ai debiti verso fornitori e banche, che avevano indotto il consulente ad ipotizzare che negli esercizi precedenti l'amministratore aveva richiesto somme superiori rispetto a quelle effettivamente dovute dai condomini.
Oltre a tale macroscopica irregolarità, inoltre, l'amministratore aveva in varie occasioni provveduto al trasferimento di somme dal conto condominiale al proprio conto personale. Pertanto al cospetto del grave inadempimento dell'amministratore, il Condominio chiedeva la sospensione dell'esecutorietà e la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
La sentenza ed i precedenti della giurisprudenza. La sentenza della sezione civile del Tribunale di Trieste del 3.3.2018, ha accolto l'opposizione del condominio soffermandosi sul mancato adempimento degli obblighi del mandato e sulle conseguenze sui compensi del mandatario (amministratore).
Prima di entrare nel merito della vicenda, la pronuncia evidenzia che l'ente di gestione, per sottrarsi al pagamento del compenso, avendo eccepito l'inadempimento degli obblighi derivanti dal contratto di mandata con rappresentanza "trovano applicazione gli ordinari principi in tema di riparto dell'onere della prova in materia di responsabilità contrattuale, secondo i quali il debitore eccipiente può limitarsi ad allegare l'inadempimento del preteso creditore, tenuto a provare il proprio adempimento".
Annullabile la delibera che approva un rendiconto condominiale non contenente la nota esplicativa
La pronuncia in commento, accogliendo l'opposizione del condominio al decreto ingiuntivo con il quale l'amministratore rivendica il suo compenso, si riporta a principi già elaborati dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "Il credito dell'amministratore di condominio per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, sicché grava sullo stesso la prova degli esborsi effettuati, mentre spetta ai condomini (e quindi al condominio) - tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, nonché a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita. (Cass. n. 20137/2017)
Indicazione del compenso dell'amministratore di condominio in sede di verbale assembleare
In merito al rapporto di credito e debito che si instaura fra condominio ed amministratore la Cassazione, inoltre, ha già evidenziato che "Il rapporto debito/credito asseritamente vantato dall'amministratore di condominio non può trovare origine né nella mera differenza e disavanzo di entrate ed uscite all'interno del rendiconto approvato né dalla accettazione di documenti da parte del nuovo amministratore in sede di passaggio di consegne, commettendo all'assemblea la cognizione sull'entità e necessità delle spese asseritamente anticipate dall'amministratore precedente" (Cass. civ. Sez. II, 28-05-2012, n. 849)
Dopo aver chiarito l'orientamento della giurisprudenza sul tema in esame, il Giudicante nel caso in esame, considerata la natura estremamente tecnica della vicenda, ha disposto una consulenza tecnica d'ufficio anche per approfondire le risultanze della consulenza tecnica preventiva.
Dal confronto fra l'ultimo rendiconto prodotto dall'amministratore, ed i rendiconti dei due anni precedenti l'ausiliario del giudice ha inequivocabilmente appurato da parte dell'amministratore l'inadempimento degli obblighi, connessi al mandato, fra i quali figura anche l'obbligo di regolare tenuta della contabilità.
Secondo il Giudicante, l'inadempimento di tali obblighi da parte dell'amministratore, giustifica il rifiuto del condominio al pagamento del compenso rivendicato dal professionista con decreto ingiuntivo tanto da giustificarne la sua revoca.
La sentenza, inoltre si rivela interessante anche per la statuizione in merito alla ripartizione delle spese di giudizio fra condominio opponente ed amministratore opposto. A tal riguardo, infatti, mentre le spese di giudizio sono state ripartite fra le parti, la spesa per il procedimento ante causam ex art. 696 cpc promosso dal condominio, poiché rilevatosi fondato l'accertamento compiuto, è stata integralmente posta a carico dell'amministratore.
In conclusione la sentenza si conclude: con la revoca del decreto ingiuntivo con cui l'amministratore rivendica, nonostante il suo inadempimento, il compenso maturato fino alla revoca dell'incarico, e con la condanna del professionista al pagamento delle spese sostenute dal condominio per la consulenza tecnica preventiva (art. 696 cpc).
