Le condizioni per il distacco dal riscaldamento centrale
Com'è noto, a seguito della Riforma del diritto condominiale, è possibile per il singolo abitante in condominio operare il distacco dal riscaldamento centralizzato.
La norma di riferimento è l'art. 1118 c.c., che così recita: "Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma".
Ad una approfondita lettura di questa disposizione, si ha che il distacco è giuridicamente fattibile se non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Nonostante vi sia la locuzione "o", che a rigore sarebbe da intendersi quale condizione alternativa, la giurisprudenza ritiene che debbano sussistere entrambi i presupposti.
L'operazione deve essere supportata da un elaborato tecnico che evidenzi la ricorrenza delle condizioni della sua fattibilità sotto entrambi i profili.
Il caso è stato da ultimo analizzato dalla Corte di Appello di Genova del 9 giugno 2020.
Il caso della Corte di appello di Genova del 9 giugno 2020
Il primo grado del giudizio non viene riportato nella sentenza, dando per scontato che il condomino ha visto rigettare la propria richiesta. Comunque tra le righe si comprende che si tratta di impugnativa ex art. 1137 c.c. alla delibera assembleare con cui non gli era stato concesso il distacco dall'impianto centrale.
Il medesimo agisce quindi in appello. La Corte evidenzia che, per quanto attiene al primo requisito, l'espletata ctu disposta in corso di causa nel primo grado ha riscontrato in modo certo che il distacco dall'impianto comune di riscaldamento da parte dell'unità immobiliare dell'appellante, naturalmente ove gli interventi vengano eseguiti come indicato nell'elaborato, non implicano squilibri notevoli di funzionamento. Quindi sotto questo profilo, nulla quaestio.
Gli aggravi di spesa per gli altri condomini
Il problema si incentra tutto sulla questione degli . aggravi di spesa".
Su questo argomento, il CTU così si esprime:
"tranne che in casi particolari, il distacco di impianto di U.I., da impianto centralizzato condominiale, comporta aggravio di spesa per le utenze che rimangono ad esso collegate. Il caso in oggetto non è particolare e il distacco dell'U.I. N.° 14 del Condominio di Via Sturla 19 Genova dall'impianto centralizzato, comporta aggravio di spesa per le altre U.I."
Su questa base, l'ordinanza impugnata rileva quindi che non ricorre il secondo requisito atto a permettere al ricorrente di distaccarsi.
Il distacco dal riscaldamento centralizzato in assenza di una delibera autorizzativa
Si ricorda che, ove ricorrano entrambi i presupposti, il condomino comunque sempre concorre negli oneri economici di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma del servizio comune, come disposto dall'art. 1118 c.c.: questi ha operato il distacco avendo dimostrato che ciò non comporta notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Osserva l'organo giudiziario di primo grado che, mentre se lo squilibrio non è notevole, il relativo onere incombe ai condomini che si servono del centralizzato, non così per l'aggravio di spesa, dove rileva anche quella di minima entità, non avendo la norma diversamente qualificato questo secondo requisito.
Così è ad esempio per la parte relativa al cd. consumo involontario. "È evidente, ad esempio, che la quota di "consumo involontario", con ciò intendendosi il consumo non dipendente dalla volontà del singolo, se l'individuo distaccante si dovesse reputare non tenuto al relativo versamento, per ciò solo comporterebbe un aggravio di costi per i rimanenti condomini (Cass. 3 novembre 2016 n. 22285).
Nel caso di specie, l'appellante aveva assunto proprio le spese che avrebbero comportato questo aggravio.
Spese residue distacco impianto di riscaldamento centralizzato
Come specificato nella CTU depositata in atti, il distaccante deve farsi carico delle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto centralizzato condominiale, di quelle della sua conservazione e messa a norma nonché della spesa involontaria dell'impianto per il servizio di climatizzazione che sarebbe di competenza del relativo alloggio, come indicato dal progetto tecnico che il condomino aveva fatto avere all'amministratore di condominio.
In questo modo il Tribunale ha accolto la domanda del condomino, avendo ritenuto ricorrere tutte le condizioni per un legittimo distacco, disponendo quindi l'annullamento della delibera impugnata che non aveva autorizzato il distacco de quo.
Essendosi assunto l'impegno di far fronte al costo involontario, con ciò solo ha escluso l'aggravio di spesa per gli altri abitanti dell'edificio oltre naturalmente a dover fronteggiare le spese indicate dall'art. 1118 c.c.
Ed infatti in termini generali "il condomino, dopo aver distaccato la propria unità abitativa dall'impianto di riscaldamento centralizzato, continuando a rimanere comproprietario dell'impianto centrale, continua ad essere obbligato a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all'adeguamento del bene stesso, salva la possibilità di esonero con il consenso unanime di tutti i condomini, nonché continuano ad essere obbligati a partecipare alle spese di consumo del carburante o di esercizio se e nella misura in cui il distacco non ha comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini, perché se il costo di esercizio dell'impianto (rappresentato anche dall'acquisto di carburante necessario per l'esercizio dell'impianto) dopo il distacco non è diminuito e se la quota non sarebbe posta a carico del condomino distaccante, gli altri condomini sarebbero aggravati nella loro posizione dovendo farsi carico anche della quota spettante al condomino distaccato" (Cass. 9526/14).
Nello specifico, "In particolare, che la quota di inefficienza dell'impianto (c.d. consumo involontario) debba gravare ed essere distribuita anche sui condomini il cui consumo sia nullo, perché distaccati, consegue dal mero rilievo logico che, prima del distacco, tale quota gravava sui condomini in misura minore, sicché la sua maggiorazione, conseguente al distacco, integra un aggravio di cui il condomino distaccato deve farsi carico; in altre parole, se essa non fosse posta a carico dei condomini distaccatisi, gli altri condomini vedrebbero, proprio per effetto del distacco, aumentare la spesa ordinaria di funzionamento dell'impianto" (Tribunale Roma, 10 maggio 2016, n. 9406; cfr. anche Tribunale Genova, 30 settembre 2016).
