Il codice civile presenta un ventaglio articolato di disposizioni inerenti la materia del condominio negli edifici e che ne individuano molti degli elementi essenziali e caratteristici. Tuttavia, manca all'interno dell'impianto codicistico una disposizione che fornisca un'univoca definizione di condominio e che esprima chiaramente quando è obbligatoria la sua costituzione
La normativa in materia di condominio si colloca all'interno del Libro III, relativo alla proprietà e, precisamente, nel Capo II del Titolo VII del codice civile, relativo alla comunione.
Ciò lascia dunque comprendere come il Condominio rappresenti una forma peculiare di comunione, caratterizzata dalla coesistenza di alcune parti di proprietà esclusiva (le singole unità immobiliari) che si affiancato a parti di proprietà comune.
Una conferma in tal senso si rintraccia anche al di fuori del codice civile in quanto il d.lgs. n. 102/2014, attuativo della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, parla espressamente di condominio all'art. 2, lett. f), qualificandolo come un "edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni".
Altra questione dibattuta riguarda il momento in cui viene costituito il condominio, un campo in cui vi sono diversi dubbi quanto al numero dei condomini necessari e all'eventuale adozione di procedure particolari o atti formali.
Numero di condomini per la costituzione del condominio
Il "condominio" rappresenta una particolare forma di comunione in cui coesistono una proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall'appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), e una comproprietà sui beni comuni dell'immobile.
Secondo il costante orientamento della giurisprudenza (cfr. Cass. n. 1224/2012) "il condominio negli edifici viene ad esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso.
Il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il sorgere di uno stato di condominio".
Tanto si ritiene sufficiente, dunque, ai fini dell'applicazione delle apposite disposizioni di legge, non richiedendosi preliminarmente né la formazione del regolamento condominiale né l'approvazione delle tabelle millesimali.
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In particolare, basterà la presenza di due soli condomini per il sorgere di un condominio. Più volte, infatti, la giurisprudenza ha ritenuto fosse ben possibile configurare una situazione di condominio in presenza anche di due soli partecipanti (c.d. condominio minimo).
Anche le Sezioni Unite hanno affermato che la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione altresì in presenza del c.d. condominio minimo, ovvero di un condominio composto da due soli partecipanti, e ciò sia con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, quanto, "a fortiori", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti (cfr. SS.UU. n. 2046/2006 e anche Cass. n. 5288/2012 e n. 5329/2017).
Il numero dei condomini, invece, assume al più rilevanza per quanto riguarda aspetti "gestionali", essendo previste specifiche soglie dimensionali in relazione all'obbligo di nominare un amministratore e a quello di dotarsi di un regolamento condominiale.
Nel primo caso (cfr. art. 1129 c.c.), è previsto che la nomina dell'amministratore debba avvenire qualora i condomini siano più di otto e che se l'assemblea non vi provveda, alla nomina provvederà l'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
Quanto al regolamento di condominio, il codice civile (art. 1138) prevede che lo stesso debba essere formato qualora in un edificio il numero dei condomini sia superiore a dieci. Sotto le soglie rispettivamente indicate, dunque, la nomina dell'amministratore o la predisposizione del regolamento condominiale si ritengono facoltativi.
Il codice civile, dunque, non subordina anche la costituzione del condominio stesso alla presenza di un determinato numero di soggetti.
Costituzione del condominio: è necessario un atto formale?
Appurato che è sufficiente la presenza di due soli condomini per la costituzione di un condominio, passiamo a valutare se sia a tal fine necessario o meno un atto formale.
Nella pratica, infatti, si tende spesso far coincidere il sorgere del condominio con il verbale che nomina l'amministratore o con quello di approvazione del regolamento condominiale. Tuttavia, trattasi di momenti distinti, come anche accennato in precedenza.
La giurisprudenza ha chiarito in diverse occasioni che, per la nascita di un condominio, non è necessario un formale atto costitutivo, in quanto il condominio si costituisce automaticamente, "ipso iure et facto", nel caso in cui in un edificio vi siano due o più proprietari e senza necessità di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari (cfr. Tribunale Vibo Valentia, n. 591/2020).
L'automatica costituzione, ad esempio, avverrà nel momento in cui l'unico proprietario di un edificio lo frazioni in più porzioni autonome e ne trasferisca la proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti o anche solo al primo di essi, ovvero qualora più soggetti costruiscano su un suolo comune, o ancora quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine (cfr. Cass. n. 17332/2011).
Dunque, il semplice frazionamento (giuridico) della proprietà dell'edificio con attribuzione a soggetti diversi determina l'automatica costituzione di uno stato di condominio, senza particolari adempimenti o atti formali ad hoc, e ciò sarà sufficiente ai fini dell'applicazione delle apposite disposizioni di legge, non richiedendosi preliminarmente la formazione del regolamento condominiale né l'approvazione delle tabelle millesimali (cfr. Cass. n. 1224/2012).
Un'eventuale deliberazione dell'assemblea dei condomini relativa a un atto costitutivo del condominio avrà dunque valore meramente dichiarativo di una situazione di fatto già esistente.
Verificato quando sorge un condominio, va ricordato che questo avrà l'obbligo di dotarsi di codice fiscale, trattandosi di soggetto dotato di titolarità fiscale e che svolge funzioni di sostituto d'imposta.
La richiesta di codice fiscale andrà effettuata mediante la compilazione del modello AA5/6 presso l'Agenzia delle Entrate e deve essere presentata dall'amministratore, qualora ne sia prevista la nomina, oppure da qualsiasi condomino.
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