Nel caso di condominio composto da più edifici e di intenzione di deliberare interventi rientranti nel superbonus del 110%, si deve decidere per tutti gli stabili oppure ognuno di essi può decidere per sé?
Ce lo scrive un nostro lettore che scrive:
"Buongiorno amici di Condominioweb, vi spiego il mio caso. Abito in un edificio con dieci appartamenti.
L'edificio è collocato in un comprensorio recitato che si compone di cinque altri stabili identici.
Abbiamo in comune delle strade, degli spazi verdi e cancelli, citofono generale e altre cose. Da sempre questo complesso è gestito come se fosse un unico condominio, ha anche un unico codice fiscale.
Coi miei vicini, cioè con quelli che abitano nel mio palazzo, vorremmo fare eseguire lavori per usufruire del superbonus.
Ci domandavamo: siccome siamo un unico condominio, allora dobbiamo eseguire i lavori facendoli deliberare dall'assemblea generale?
Oppure come per tutte le altre cose possiamo decidere solo noi con la riunione del palazzo?"
Una questione interessante, che ha occupato anche l'Agenzia delle Entrate.
Andiamo per gradi.
Condominio parziale o supercondominio
"L'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso" (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).
Anche per il supercondominio, la cui disciplina è oggi rimandata agli artt. 1117-bis c.c. e 67 disp. att. c.c., prima della riforma del codice operata dalla legge n. 220/2012, era la giurisprudenza a considerarne possibile la configurabilità (es. Cass. 14 novembre 2012 n. 19939).
Nel caso del condominio parziale come quello descritto dal nostro lettore (unico soggetto formale composto da più edifici) nulla vieta, ove ne ricorrano i presupposti, che si possa addivenire allo scioglimento del condominio, così come disposto e previsto dagli artt. 61-62 disp. att. c.c.
Impugnazione della delibera del condominio parziale
In quel caso, vista la descrizione dei luoghi fatta nel quesito, si verrebbe a creare un supercondominio per la gestione degli spazi comuni ai condomini parziali divenuti condomini autonomi.
Condominio parziale o supercondominio e superbonus
Le due particolari tipologie gestorie intersecano la loro esistenza col superbonus.
Al riguardo troviamo anche delle prese di posizione da parte dell'Agenzia delle Entrate: soluzioni non propriamente riguardanti il nostro specifico caso, o almeno non con certezza, ma sicuramente fortemente indicative di una risposta.
Con la circolare n. 30/E, la cui soluzione interpretativa è stata poi ribadita successivamente con risposta n. 94 del 2021, l'Agenzia delle Entrate ha risposto al seguente quesito:
"In caso di interventi realizzati in un condominio composto da più edifici o in un supercondominio serviti da un'unica centrale termica, la verifica del miglioramento di due classi energetiche deve essere effettuata per ogni edificio o per il condominio nel suo complesso? L'A.P.E. convenzionale deve riguardare tutti gli edifici o ogni singolo edificio seppur servito da un sistema di riscaldamento comune?"
In casi del genere, dice l'AdE qualora "la sostituzione dell'impianto termico centralizzato non consenta il miglioramento di due classi energetiche, ma tale risultato è raggiunto solo per alcuni edifici oggetto di ulteriori interventi trainanti o trainati, possono accedere al Superbonus solo i condòmini che possiedono le unità immobiliari all'interno degli edifici oggetto dei predetti ulteriori interventi".
Come si può intuire, molto di quanto ci ha richiesto il nostro lettore è desumibile dallo stralcio che abbiamo qui riportato.
Innanzitutto, chiaramente, gli interventi sul singolo edificio debbono consentire allo stesso il doppio salto di classe energetica.
Nel nostro caso, il fatto che quello esistente sia un unico condominio e non un supercondominio non fa venire meno la possibilità che fruire del superbonus.
Non va mai dimenticato che per quanto particolare sia stata la normativa introdotta in relazione alla detrazione del 110% questa, almeno in relazione a questi aspetti generali, nulla ha innovato rispetto al passato.
Condominio parziale o supercondominio e superbonus cosa cambia?
In buona sostanza, per proseguire il ragionamento guardando al quesito postoci, il fatto che quello del nostro lettore sia un condominio e non un supercondominio non fa cambiare nulla (o quasi) rispetto alla fruizione del superbonus.
Come se si dovesse deliberare il rifacimento della facciata mediante semplice pitturazione, la decisione spetterebbe solamente ai condòmini che abitano nell'edificio oggetto dei lavori.
Il fatto che nel caso di specie non vi sia - come in quello sottoposto all'AdE - un impianto di riscaldamento condominiale tra tutte le palazzine non fa cambiare l'esito della risposta.
Nel leggere la nostra risposta sarà balzato all'occhio ai più attenti un inciso, (o quasi). Occupiamocene.
Com'è noto in un condominio il calcolo del massimale di spesa complessivamente detraibile è così operato: "euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari; a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari" (Art. 119 d.l. Rilancio).
L'Agenzia delle Entrate (circ. n. 24 /E) ha interpretato la norma specificando che nei condomìni con dieci unità immobiliari il calcolo va così operato:
(euro 40.000 x 8) + (euro 30.000 x 2) = euro 380.000.
Al che qualcuno potrebbe domandarsi: ma se si tratta di un unico condominio, allora solamente per il primo edificio che delibera l'intervento si potrà utilizzare il beneficio di maggior favore, cioè solo per esse sfruttare euro 40.000 per le prime otto unità immobiliari?
Tesi suggestive, ma che, ad avviso dello scrivente, si scontra col dato letterale della norma che fa riferimento agli edifici, non ai condomìni. Certo, per maggiore sicurezza, una domanda all'AdE (interpello), che vigilia sull'applicazione della misura, non sarebbe di troppo.
Superbonus in condominio e tetti massimi di spesa: la Risoluzione n. 60/2020
