La sentenza resa dal Tribunale di Velletri (n. 512 del giorno 4 marzo 2024) rappresenta un caso pratico interessante per la trattazione del diritto alla sopraelevazione in condominio.
In proposito, è confacente premettere ed evidenziare che l'esercizio del diritto di eseguire opere sopra l'ultimo piano di un edificio incontra i limiti, puntualmente espressi ed indicati, all'art. 1127 c.c.
Per una corretta disamina della questione, non possiamo prescindere, dunque, da una scrupolosa disamina ed esegesi della norma richiamata e, in particolare, della diversa efficacia prescrittiva e vincolante dei requisiti dalla stessa imposti, quali la verifica delle condizioni statiche del fabbricato, da un lato, e del pregiudizio delle linee architettoniche e della diminuzione dell'aria o della luce per i piani sottostanti, dall'altro.
Parimenti, è indubbio che, nelle controversie che vertono sulla questione de qua, è dirimente l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio (CTU), dovendo procedere a (i) accertare lo stato dei luoghi ante e post l'intervento di sopraelevazione realizzato e verificare la documentazione correlata, (ii) valutare la consistenza, l'impatto e la natura delle opere eseguite sullo stabile, nonché (iii) apprezzare tali risultanze per determinare la conformità normativa in materia, comprese le Leggi antisismiche.
Quando è ammessa la sopraelevazione in condominio? Fatto e decisione
Un condominio ha convenuto in giudizio avanti al Tribunale il proprietario dell'unità abitativa ubicata all'ultimo piano dell'edificio contestando a quest'ultimo di aver compiuto interventi, quali una tettoia a copertura del terrazzo, con trasformazione dello stesso in soggiorno, oltre al recupero di superfici dei locali sottotetto e l'apertura di nuove finestre, chiedendo la condanna alla demolizione e ripristino del precedente stato.
A sostegno della domanda promossa, il condominio ha dedotto ed eccepito che dette opere sono state realizzate nonostante il dissenso manifestato in sede di assemblea, la loro contrarietà al regolamento e la verosimile incidenza pregiudizievole sulle condizioni statiche dello stabile.
Il condomino si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto della pretesa rilevando che la tettoria risultava denunciata ed era già esistente momento dell'acquisto dell'immobile.
Inoltre, rappresentava che, comunque, aveva ricevuto l'assenso del Comune e che non sussisteva alcuna violazione del decoro dell'edificio.
Il Giudicante ha disposto CTU, rigettando le altre istanze istruttorie, all'esito della quale ha fissato udienza di precisazione delle conclusioni, trattenendo la causa in decisione.
Nella motivazione della sentenza emessa, con articolata e coerente argomentazione, il Tribunale ha accolto integralmente la domanda del condominio per le ragioni, qui in appresso, illustrate.
Diritto alla sopraelevazione e limiti
Ad avviso di chi scrive, prima di entrare nel merito della vertenza che ci occupa, è appropriato inquadrare la disciplina dettata dal Codice Civile in materia, richiamando il disposto di cui all'art. 1127 c.c., il quale dispone "I.Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.
La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. II La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono..III I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti [...]".
Il dettato normativo sopra riportato, ai commi I e II, è cristallino nel riconoscere al proprietario dell'ultimo piano di un fabbricato il diritto di sopraelevazione a condizione che tale facoltà non sia vietata dal titolo, e contestualmente, non sia di pregiudizio alle condizioni statiche dell'edificio.
Tali requisiti costituiscono il presupposto per poter procedere alla sopraelevazione e, per l'effetto, se non ricorrono, configurano un divieto assoluto.
Diversamente, per quanto concerne l'aspetto architettonico, è da assumersi quale divieto relativo, in quanto il III comma è chiaro nell'indicare la facoltà dei condomini di non autorizzare la sopraelevazione qualora lo comprometta.
Al contempo, la medesima disposizione prevede che, laddove sia effettuata una sopraelevazione, gli altri condomini hanno diritto ad una indennità il cui ammontare è da calcolarsi secondo quanto prescritto al IV comma.
È lapalissiano, dunque, che la norma evocata, unitamente alla disciplina vigente di cui alle leggi antisismiche, legittimano il diritto di sopraelevazione solo qualora via siano stati osservati le condizioni, da leggersi quali presupposti e limiti, sopra individuati.
Tanto premesso e riepilogato, per attendere ad una analisi compiuta dell'argomento, non possiamo prescindere dall'approfondire il concetto di sopraelevazione.
Sul punto, appare confacente rilevare che la Giurisprudenza di Legittimità ha sottolineato che "La nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.
La sopraelevazione, dunque, non è ammessa non solo se le condizioni statiche dell'edificio non la permettono, ma anche se risulti lesiva dell'aspetto architettonico dell'edificio, così come risulti eventualmente definito nel regolamento di condominio, ovvero risulti necessaria l'autorizzazione dei condomini" (Cassazione civile sez. II, 11/05/2023, n.12795).
Ebbene, nell'enunciazione di tale principio, la Corte di Cassazione ribadisce il suo orientamento consolidato che amplia la disciplina sulla sopraelevazione a qualsiasi aumento di volumetria, anche in orizzontale del fabbricato, ed interpreta la valutazione del requisito dell'aspetto architettonico con l'impatto dell'opera realizzata in base alle caratteristiche stilistiche dell'edificio, quale conformazione dotata di un aspetto autonomo, al fine di constatare se l'opera medesima si armonizza o meno con le stesse.
Ne deriva che, il limite alla sopraelevazione di cui sopra, deve intendersi escluso solo ove non sia peggiorato/compromesso l'aspetto architettonico in aderenza al comune senso estetico.
In sintesi, siamo di fronte all'espressione di una interpretazione oggettiva del concetto di decoro architettonico che deve contemperare e tutelare tanto il diritto del singolo proprietario alla sopraelevazione quanto il diritto degli altri condomini a non vedersi pregiudicati dalla esecuzione di interventi che influiscono sull'estetica del fabbricato.
Condizioni statiche dell'edificio
Per quanto attiene alle condizioni statiche dell'edificio, è di primaria e significativa importanza ricordare che, solo le stesse lo consentono, è legittimo l'esercizio del diritto alla sopraelevazione poiché è prescritta l'osservanza delle disposizioni dettate dalle leggi antisismiche.
Ebbene, nel caso che ci occupa, dalla risultante della CTU esperita, è emerso che la tettoia realizzata ha determinato una alterazione delle condizioni statiche del fabbricato condominio (ed anche dell'aspetto architettonico.
In particolare, il consulente ha appurato che i lavori eseguiti hanno comportato la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento di superfici e volumetrie e sono intervenuti in assenza della preventiva verifica delle condizioni statiche, non avendo rivenuto alcuna documentazione e autorizzazione in atti.
Invero, non è stato prodotto in giudizio alcun progetto, per cui l'opera è avvenuta senza alcuna indefettibile verifica in ordine alla incidenza dei maggiori carichi sull'edificio con conseguente pregiudizio statico.
In proposito, è utile riportare una pronuncia resa, in materia, dalla Corte di Cassazione in aderenza alla quale "L'art. 1127, comma 2, c.c., il quale fa divieto al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale di realizzare sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato e consente agli altri condomini di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tale limite, impedisce altresì di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità, senza che abbia rilievo, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell'edificio, atteso che tale provvedimento prescinde da un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione. imposto dall'osservanza delle disposizioni dettate dalle leggi sismiche" (Cassazione civile sez. II, 29/01/2018, n. 2115).
Alla luce dell'esito della CTU e dei principi richiamati, il Giudice ha accolto la domanda formulata dal condominio condannando il condomino alla demolizione del manufatto ed al pagamento delle spese e competenze di lite in ragione della integrale soccombenza.
