Non si può escludere che una sopraelevazione all'interno di un caseggiato procuri dei danni alle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini sottostanti. In tal caso è necessario procedere all'individuazione dei responsabili del crollo.
Il problema è stato affrontato in una recente decisione della Cassazione (sentenza 14 marzo 2023 n. 7415).
Sopraelevazione, crollo del solaio di copertura dell'edificio e danni all'appartamento sottostante. Fatto e decisione
Una condomina, proprietaria di un appartamento al settimo piano citava in giudizio il condominio ed i proprietari dell'appartamento sovrastante (all'ottavo piano) per ottenere il risarcimento dei danni patiti a seguito del crollo parziale del solaio di copertura.
L'appartamento all'ottavo piano era sorto per effetto di una sopraelevazione che, a seguito di una CTU, è risultata essere la causa dei danni subiti dall'abitazione dell'attrice.
Il Tribunale condannava il condominio al risarcimento del danno, in qualità di custode delle parti comuni.
La Corte di appello, considerate i risultati di una C.T.U. - dalla quale era emersa la riconducibilità della causa del crollo ai lavori di sopraelevazione che avevano interessato l'area sovrastante - riteneva corresponsabili, in qualità di custodi, i proprietari dell'area interessata dall'intervento edilizio, condannandoli in solido con il condominio al risarcimento del danno. I soccombenti ricorrevano in cassazione. La Suprema Corte ha confermato le conclusioni dei giudici di merito.
I giudici supremi, infatti, hanno sottolineato che la sopraelevazione poggiava su un solaio di copertura non idoneo a sostenere il carico di un piano ulteriore e che la parete esterna non era stata edificata in corrispondenza di una parete del piano inferiore, con la conseguenza che scaricava il proprio peso su un punto del solaio non sorretto da un muro portante o comunque da un elemento idoneo a gravarsi del nuovo carico.
Secondo la Cassazione quindi è evidente sia la responsabilità dei custodi - titolari del nuovo appartamento all'ottavo piano, frutto della sopraelevazione, sia del condominio che non ha impedito la realizzazione di un nuovo piano sull'inidoneo solaio di copertura del caseggiato di cui era custode.
In altre parole i soggetti coinvolti dalla sopraelevazione sono risultati corresponsabili per non aver evitato che la presenza di vizi di costruzione dell'opera edificata in sopraelevazione e l'omessa custodia della parte comune dell'edificio procurasse un danno a terzi.
Considerazioni conclusive
Nella vicenda esaminata la sopraelevazione ha avuto luogo su un lastrico costruito originariamente come solaio di copertura, che in quanto tale era di proprietà condominiale. L'elevazione di un nuovo piano sulla detta parte comune può comportare una responsabilità solidale ex artt. 2051 e 2055 c.c. a carico del proprietario che sopraeleva e nei confronti del condominio per i danni procurati all'appartamento del condomino sottostante, essendo entrambi tenuti al dovere di custodia.
A tale proposito si ricorda che la responsabilità per danni cagionati dalle cose in custodia presuppone l'esistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa (Cass. civ., Sez. Un., 30/06/2022, n. 20943; Cass. civ., sez. III, 10/06/2020, n. 11096).
Tale responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, fattore che attiene non già a un comportamento del responsabile, bensì al profilo causale dell'evento, riconducibile non alla cosa, ma ad un elemento esterno, con i caratteri dell'oggettiva imprevedibilità e inevitabilità (Cass. civ., sez. VI - 3, 28/07/2017, n. 18856).
È evidente, però, che non costituisca caso fortuito il crollo del solaio, dovuto ad un vizio di costruzione dell'appartamento sovrastante.
Solamente la prova da parte del custode del fatto del terzo, dell'evento naturale o della condotta colposa del danneggiato integra gli estremi del caso fortuito.
