In un interessante caso deciso dal Tribunale di Roma, VII sezione civile con la sentenza 24 gennaio 2023, n. 1128, il gestore di un locale aveva chiesto una importante cifra al condominio per il mancato incasso a seguito della chiusura dell'esercizio causata dai lavori di ripristino dei danni da infiltrazioni provenienti dall'impianto condominiale.
Infiltrazioni nel locale commerciale sottostante: quali danni paga il condominio. Il caso
Nel corso di lavori di ristrutturazione di un locale commerciale, si verificava il cedimento del controsoffitto, a causa delle cospicue infiltrazioni di acqua provenienti dal piano superiore dell'immobile condominiale e dalla chiostra condominiale. Le infiltrazioni erano dovute al malfunzionamento delle acque pluviali della chiostra.
Il gestore del locale agiva in giudizio contro il condominio per chiedere il risarcimento del danno, ed in particolare i costi necessari per il ripristino del locale ed il lucro cessante dovuto alla chiusura del locale.
Anche il proprietario dell'immobile (in qualità di locatore), agiva contro il condominio per chiedere i canoni non percepiti dal gestore del locale, per il mancato utilizzo dello stesso.
Responsabilità per malfunzionamento dell'impianto condominiale
L'azione risarcitoria promossa dal gestore è quella prevista dall'art. 2051 c.c. per danni da cose in custodia. Il condominio infatti, in qualità di custode, avrebbe dovuto garantire la corretta funzionalità degli impianti di scarico per evitare danni ai terzi.
La responsabilità ex art. 2051 c.c., precisa il Tribunale:
- configura un'ipotesi di responsabilità oggettiva in relazione alle situazioni immanentemente connesse alla struttura o alle pertinenze della cosa in custodia;
- Il criterio di imputazione, "prescinde da qualunque connotato di colpa";
- è sufficiente l'accertamento del rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso e dell'assenza del caso fortuito.
Nel caso esaminato, il condominio non ha contestato la ricostruzione causale del danno, e non ha nemmeno allegato l'esistenza del caso fortuito, ammettendo dunque l'esistenza della responsabilità per il crollo del controsoffitto. La sentenza dunque si concentra sulla individuazione e quantificazione dei danni da risarcire.
Danni materiali causati dalle infiltrazioni nel locale commerciale
Il locale commerciale, a causa delle infiltrazioni provenienti dallo scarico condominiale, aveva subito il crollo del controsoffitto, della struttura portante e della parete di insonorizzazione; danni alla parete della sala, al canale elettrico, alle scatole di derivazione, all'impianto di illuminazione di nuova realizzazione e all'unità interna del climatizzatore.
Il costo per lo sgombro e lo smaltimento del materiale del controsoffitto è stato provato tramite perizia del tecnico incaricato dal condominio convenuto.
Le prove testimoniali hanno dimostrato il danneggiamento delle canaline elettriche, dell'impianto di illuminazione, delle scatole di derivazione, dunque tali elementi sono stati riconosciuti come da risarcire.
Non c'era prova idonea invece per l'unità di climatizzazione, che peraltro era allocato in una parte del locale diversa da quella investita dal crollo del controsoffitto.
Modalità di calcolo per il risarcimento dei danni subiti
Per la quantificazione dei danni, il Tribunale si è basato sulla stima effettuata nella perizia del tecnico del gestore del locale, ritenuta molto precisa sia perché preceduta da un sopralluogo, sia perché redatta con puntuale indicazione, per ciascuna tipologia di danni, dei criteri di stima con riguardo al prezzo unitario e alla quantità o ai mq interessati dal ripristino.
Le contestazioni del condominio invece sono state considerate generiche e non riferite ai singoli parametri previsti dalla stima.
Esclusione del risarcimento per lucro cessante nella chiusura del locale
Il gestore ha chiesto anche un rilevante risarcimento del danno (pari a 160 mila Euro) per la chiusura del locale.
Per il Tribunale invece il lucro cessante non è dovuto. Non sarebbe stato dimostrato il tempo necessario, (cessato il pericolo dopo il cedimento), per il ripristino del locale nello stato che aveva al momento del sinistro.
Inoltre la quantificazione del danno, non può essere liquidata sulla base del solo parametro di valutazione dell'ammontare degli incassi, mancando un riscontro sui costi dell'attività.
Il lucro cessante infatti, scrive il Tribunale, può essere liquidato solo in base al "ricavo effettivo andato perduto".
Il danno subito invece dal proprietario dell'immobile per la perdita del canone di locazione, è stato riconosciuto solo per una mensilità, dal momento che l'istruttoria aveva dimostrato che il locale era stato chiuso solo per un mese, in conseguenza dell'allagamento subito.
