Una soprelevazione non autorizzata o opere esterne che integrano di per sé una modificazione dell'originario assetto architettonico, non consentita dal regolamento contrattuale, si appalesano come opere illegittime e giustificano la condanna alla riduzione in pristino, in caso di violazione (Corte di Cassazione, sent. n. 12795/2023).
Veranda non autorizzata o divergente dall'assetto architettonico dell'edificio. Fatto e decisione
Un condominio conveniva innanzi al Tribunale due condomine proprietarie di un immobile ubicato nel piano attico dello stabile chiedendone la condanna alla rimozione di una veranda realizzata nella loro abitazione in violazione degli articoli 1127 e 1120, co. 2 Codice civile nonché del regolamento condominiale e dello stesso atto di acquisto del bene.
L'assemblea aveva concesso l'installazione di una pensilina a parziale copertura del proprio terrazzo ma, in seguito, le convenute avevano tamponato la pensilina in questione realizzando una veranda, con struttura in vetro e muratura, e con copertura non più in lamiera grecata, (come autorizzata dall'assemblea condominiale) ma in polistrato, in tal modo aumentando il volume abitabile
Instaurato il contraddittorio, le convenute in via subordinata chiedevano condannarsi il condominio al risarcimento dei danni subiti a causa dell'ingiustificata pretesa attorea, mentre il condominio svolgeva ulteriore domanda in via subordinata di condanna delle convenute al pagamento di un indennizzo per la sopraelevazione realizzata come previsto dall'articolo 1127 c.c.
Il giudice adito, istruita la causa con c.t.u., rigettava la domanda attorea principale e dichiarava inammissibile quella subordinata, regolava le spese di lite in conseguenza.
Interposta impugnazione della sentenza di primo grado dal condominio, la Corte di appello rigettava l'appello e, per l'effetto, confermava la decisione gravata.
La veranda sul balcone non è una pertinenza, serve il permesso di costruire
A sostegno della decisione adottata il giudice dell'impugnazione rilevava che il manufatto oggetto di causa, sebbene fosse stato realizzato dalle appellate in difformità di quello assentito dall'assemblea condominiale, non alterava in alcun modo l'aspetto architettonico ed il decoro dell'edificio, come emergeva chiaramente dall'accertamento tecnico e dalle foto allegate e non pregiudicava l'aspetto esteriore dell'edificio condominiale, inserendosi, i materiali utilizzati, perfettamente nell'architettura dell'edificio e, per tali motivi, non ne aveva disposto la rimozione.
Inoltrato il ricorso in cassazione dal condominio, la Corte di legittimità evidenziava come la Corte di merito non aveva compiuto alcun accertamento sulla circostanza che la costruzione non fosse conforme a quella autorizzata dal condominio con la deliberazione assembleare né aveva tenuto adeguatamente conto del divieto di modificare in qualunque modo l'architettura dell'edificio o di effettuare opere aggiuntive, previsto dal regolamento condominiale contrattuale, integrando di per sé un divieto di modificare l'originario assetto architettonico dell'edificio, risultando il manufatto illegittimo e da rimuovere.
Per tali motivi la Corte accoglieva il ricorso.
Considerazioni conclusive
Per la Corte di Cassazione, la sopraelevazione non è ammessa quando risulti lesiva dell'aspetto architettonico dell'edificio (art. 1127 c.c.).
Tuttavia, l'obbligo di conservazione dell'originaria "facies" architettonica dell'edificio condominiale, contenuta in un regolamento contrattuale, comprime il diritto di proprietà dei singoli condomini mediante il divieto di eseguire qualsiasi opera modificatrice e stabilisce in tal modo una tutela pattizia ben più intensa e rigorosa di quella apprestata dal mero "decoro architettonico" richiamato dall'artt. 1120 co. 2 c.c. (Sez. Un., sent. n. 10934 del 2019).
