Sono tanti i dubbi e le incertezze che ruotano attorno agli interventi che interessano le pensiline in Condominio e, in particolare, il profilo inerente la ripartizione delle spese correlate a tali interventi (manutentivi, di ristrutturazione e così via) e la relativa ripartizione.
Definizione e caratteristiche delle pensiline condominiali
Iniziamo fornendo chiarimenti in ordine al concetto "pensilina". L'intesa tra Governo, Regioni e Comuni del 20 ottobre 2016, concernente l'adozione del regolamento edilizio-tipo, definisce la pensilina come quell'elemento edilizio di copertura posto in aggetto alle pareti perimetrali esterne di un edificio e priva di montanti verticali di sostegno.
Si tratta, dunque, di una struttura a sbalzo, spesso strutturalmente indipendente, solitamente posizionata in corrispondenza oppure a protezione di porte e finestre o di altre zone destinate alla limitata permanenza delle persone allo scopo di fornire riparo.
La conformazione della struttura può variare in relazione alla precipua funzione della pensilina e, per questo stesso motivo, anche i materiali utilizzati per la costruzione sono diversi (legno, tegole, vetro, metallo e così via).
Regole per l'installazione di pensiline in contesti condominiali
La casistica inerente l'installazione delle pensiline in condominio è ancora assai dibattuta visto la possibilità che a installarle possa essere, non solo, l'ente di gestione, ma anche il singolo condomino, su aree di sua esclusiva proprietà o di proprietà condominiale.
Ad esempio, si ritiene che il condomino possa installare una piccola pensilina sul balcone, sulla finestra o sulla terrazza di sua proprietà se questo rientra nel lecito uso del muro comune ai sensi dell'art. 1102 del codice civile, ma sempre bilanciando i propri interessi con quelli degli altri condomini.
L'art. 1102 c.c. precisa che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine potrà apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non potrà estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
L'opera non dovrà alterare il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, né determinare pregiudizievoli invadenze oppure pregiudicare la stabilità e la sicurezza del fabbricato.
Ancora, è richiesto che sia rispettata l'estetica dell'edificio, dunque non venga alterato il decoro architettonico, e che sia verificata la compatibilità dell'intervento in relazione alla normativa sulle distanze qualora applicabile.
Lo ha ribadito anche la Corte di Cassazione (sent. 10453/2011) precisando che "l'estensione del diritto di ciascun comunista, trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti".
Pertanto deve ritenersi non consentita la costruzione di una pensilina per riparare negozi o locali di proprietà esclusiva qualora essa impedisca la veduta in appiombo dalla finestra sovrastante.
Installazione pensilina e delibera dell'assemblea
Per l'installazione della pensilina sarà necessario ottenere il via libera da parte dell'assemblea condominiale, anche qualora in cui il singolo condomino intenda realizzare una simile opera incidente sulla facciata condominiale seppur di rilievo secondario.
Lo precisa a chiare lettere la giurisprudenza amministrativa (cfr. T.A.R. Reggio Calabria, n. 372 del 21 aprile 2017; Consiglio di Stato, n. 6529 del 21 ottobre 2003), secondo cui è necessario il consenso del condominio qualora uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell'edificio.
Invece, si ritiene non occorrente tale consenso qualora si tratti di opere realizzate sulla facciata di un corpo edilizio distinto da quello di proprietà condominiale (cfr. Consiglio di Stato, n. 4861 del 21 novembre 2016).
Tale principio, secondo i giudici, assume una portata generale e si applica anche quando l'interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica.
Quanto alla maggioranza richiesta, essendo la pensilina una semplice modificazione, inidonea ad alterare la destinazione della cosa, si ritiene applicabile l'art. 1136, comma secondo (maggioranza favorevole degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio) e comma terzo (maggioranza favorevole degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio).
Per i lavori di "notevole entità" la maggioranza è sempre quella di cui al comma secondo.
Quale criterio deve utilizzare l'assemblea per individuare le opere di notevole entità?
Suddivisione spese per installazione e ristrutturazione pensiline
Per quanto riguarda la suddivisione delle spese relative alla pensilina, si applicano i criteri di cui all'art. 1123 del codice civile in relazione all'uso.
Il primo comma precisa che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, nonché per i servizi nell'interesse di tutti i condomini, siano ripartite tra tutti in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (dunque secondo i millesimi).
Si pensi, ad esempio, alle pensiline installate all'ingresso e in prossimità di portoni, citofoni, cancelli per riparare dalla pioggia o dagli agenti atmosferici e alle spese per installarle o per ripararle o riverniciarle. Ciò a meno che non vi sia una "diversa convenzione" che deroga alla suddetta regola e che dovrà all'uopo essere approvata all'unanimità dall'assemblea condominiale.
Invece, qualora la pensilina sia destinata a servire i condomini in misura diversa (es. se installate su portoni esclusivamente adibiti all'ingressi ai box e utilizzati solo da alcuni condomini), l'art. 1123, comma 2, c.c., afferma che le spese saranno ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Tale valutazione, appare evidente, andrà operata caso per caso verificando la conformazione dell'opera nella concreta situazione e le sue modalità di realizzazione.
Ad esempio, la giurisprudenza ha ritenuto di proprietà comune, le pensiline che hanno la funzione di proteggere la facciata condominiale, e non i soli c, garantendo l'integrità e la conservazione dell'intero edificio, ponendolo al riparo dagli agenti atmosferici (cfr. Cass., ordinanza n. 6010/2019 che ha posto i costi delle pensiline per il 50% a carico dei proprietari dell'ultimo piano e per il restante 50% a carico di tutti gli altri).
Pensiline e imputazione spese tra proprietario e conduttore
Per quanto riguarda le pensiline e la suddivisione delle spese tra proprietario e conduttore dell'appartamento concesso in locazione, bisogna in prima battuta rammentare quanto previsto dal codice civile. Le norme di riferimento sono gli artt. 1576 e 1577.
Nel dettaglio, l'art. 1576 afferma che il locatore (dunque il proprietario dell'immobile) debba eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che saranno, invece, a carico del conduttore (ovvero dell'inquilino).
Per chiarire il significato di tali espressioni e definire nel dettaglio il novero degli interventi le cui spese sono a carico dell'uno o dell'altro, è sovente intervenuta la giurisprudenza.
Ancora, per rendere più agevole l'opera degli interpreti e arginare il rischio di sfociare nel contenzioso, negli anni sono state elaborate delle tabelle volte a regolamentare la suddivisione.
Tra le più utilizzate emerge quella elaborata dal Sicet (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) che esplicitamente annovera tutti gli interventi sulle mura o pareti esterne tra quelle che spettano al proprietario, compreso il "rifacimento di intonaci, tinteggiature dei rivestimenti, dei basamenti, dei balconi, delle pensiline e di ogni altro motivo ornamentale".
Per installare la pensilina al piano terra occorre il consenso del condominio
