In condominio il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani; la stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. È questo quanto dispone l'art. 1127 del codice civile.
Gli altri condòmini possono opporsi alla sopraelevazione se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio o le sue condizioni statiche, ovvero se diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
A fronte di questo vantaggio per chi si trova in cima all'edificio, il codice civile stabilisce il diritto degli altri condòmini a ricevere un'indennità pari al valore attuale dell'area occupata con la sopraelevazione, diviso per il numero dei piani (compreso quello da edificare), detratto l'importo della quota spettante a chi ha sopraelevato. L'indennità serve a riequilibrare lo scompenso causato dall'innalzamento.
Una recente sentenza del Tribunale di Roma (la numero 3602 dell'8 marzo 2022) ha stabilito quando spetta l'indennità di sopraelevazione, analizzando nello specifico il requisito dell'anteriorità dell'acquisto rispetto all'effettuazione dei lavori. La pronuncia in commento offre l'occasione per esaminare quali sono le condizioni essenziali per l'applicazione dell'art. 1127 c.c.
Indennità di sopraelevazione: spetta alle proprietà sottostanti
Secondo la Corte di Cassazione (ex multis, ord. n. 5023 del 16 febbraio 2022), l'indennità di cui all'art. 1127 cod. civ. spetta ai proprietari degli immobili sottostanti a quello interessato dalla sopraelevazione, a fronte "... della maggior utilizzazione di detta area, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l'aumento del numero dei piani (divisore) necessariamente diminuisce il valore di ogni quota piano (quoziente), onde l'indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell'equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota-piano".
Il principio, pacificamente applicato alla nuova fabbrica (i.e., costruzione) realizzata sulla copertura dell'edificio (tra tante, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6643 del 22/05/2000), è stato poi esteso anche alla trasformazione dei locali preesistenti, mediante incremento delle loro superfici e volumetrie, anche a prescindere dalla sussistenza di un aumento dell'altezza del fabbricato, in ragione del proporzionale aumento della comproprietà sulle parti comuni dell'edificio derivante dall'incremento della porzione di proprietà esclusiva (Cass., Sez. Un., Sentenza n. 16794 del 30/07/2007).
In entrambe le ipotesi, comunque, è necessaria la dimostrazione che la proprietà di colui che invoca l'indennizzo sia posta al di sotto dello spazio interessato dalla sopraelevazione.
Il calcolo dell'indennità di sopraelevazione
Per calcolare l'indennità di sopraelevazione si divide il valore attuale del suolo sul quale poggia l'edificio, o la parte di esso che viene sopraelevata (l'intervento può interessare una parte del perimetro del fabbricato), per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e si detrae la quota che spetterebbe a chi beneficia della sopraelevazione.
Il "valore attuale" è quello che il suolo ha nel momento in cui la sopraelevazione viene realizzata. L'importo così ottenuto va ripartito in proporzione ai millesimi di proprietà.
Ai fini del calcolo dell'indennità di sopraelevazione non si deve tener conto delle cantine e delle soffitte, perché pertinenza dell'intero fabbricato (se comuni) o dell'ultimo piano (se appartengono al proprietario esclusivo di questo. Si considerano invece i piani interrati.
Sopraelevazione: deve essere eseguita dal proprietario esclusivo
La condizione per potersi applicare la disposizione di cui all'art. 1127 c.c. va individuata nell'esistenza, in concreto, di una nuova edificazione che sia realizzata dal proprietario esclusivo di un'unità immobiliare, o di un lastrico di copertura di un edificio, sotto il quale insistano proprietà esclusive di altri soggetti, partecipanti al condominio.
Quando la sopraelevazione lede aspetto e decoro architettonico
Sopraelevazione: differenza tra edificio e costruzione
L'art. 1127 c.c. presuppone l'esistenza di un edificio, ovverosia di una costruzione sviluppata fuori terra, in verticale, sopra alla quale venga realizzata una sopraelevazione.
Non può quindi aversi sopraelevazione rilevante quando si discute, ad esempio, di una nuova fabbrica che è stata edificata sopra la copertura di un locale interrato adibito a garage, il quale, per costante giurisprudenza, non costituisce "edificio".
Sul punto, va ribadita la differenza, più volte affermata dalla Suprema Corte, tra i concetti di "edificio" e "costruzione". In particolare:
- costituisce "costruzione" qualsiasi opera non completamente interrata, avente i requisiti della solidità e dell'immobilizzazione rispetto al suolo, che sia idonea a creare intercapedini (ex multis, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23189 del 17/12/2012; Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5753 del 12/03/2014);
- costituisce invece "edificio" il manufatto edilizio realizzato su un'area delimitate da due dimensioni (larghezza e lunghezza), che si sviluppi in altezza, tanto fuori terra, ovverosia al di sopra del terreno o piano di campagna circostante, quanto al di sotto del livello del pavimento, o piano artificiale di calpestio, dei vani terranei (cfr. Cass., sent. n. 11 del 03/01/1961).
Le due nozioni non coincidono, poiché la prima è più ampia, ed include, la seconda.
Sul punto, è illuminante il principio per cui "In tema di distanze legali, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23856 del 02/10/2018).
La sopraelevazione del vicino: quando è nuova costruzione e quando ristrutturazione
Indennità sopraelevazione: si applica al supercondominio?
Poiché l'art. 1127 c.c. costituisce norma speciale che presuppone l'esistenza di un edificio, ovverosia di una fabbrica fuori terra sviluppata in verticale, sopra alla quale il proprietario dell'ultimo piano, o del lastrico solare, realizzi una sopraelevazione, utilizzando in tal modo le strutture portanti dello stabile, la colonna d'aria su di esso esistente ed aumentando il peso millesimale della sua proprietà, in relazione a quelle degli altri partecipanti al condominio, essa non è compresa nell'ambito delle disposizioni che, in forza dell'art. 1117 bis c.c., possono essere applicate anche al cosiddetto supercondominio.
Indennità di sopraelevazione: l'anteriorità dell'acquisto
Il Tribunale di Roma, con la sentenza numero 3602 dell'8 marzo 2022, ha sottolineato l'importanza di un'altra condizione affinché possa maturare il diritto all'indennità di sopraelevazione: l'anteriorità dell'acquisto dell'unità immobiliare da parte del condomino che rivendica detto indennizzo.
Il giudice capitolino cita il pacifico orientamento della Suprema Corte (ex plurimis, sent. n. 1263/99), secondo cui è legittimato ad esercitare il diritto all'indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. colui che rivestiva la qualifica di condomino al tempo della sopraelevazione, ovvero i suoi successori secondo le regole che disciplinano la successione nei diritti di credito, non invece colui che sia divenuto successivamente proprietario della singola unità immobiliare.
Detto in altre parole, hanno diritto all'indennità di sopraelevazione i condòmini che rivestono questa qualifica al momento dell'intervento, anche nel caso in cui la loro unità immobiliare non si trovi sotto la verticale del nuovo piano perché la sopraelevazione è parziale. Il "momento della sopraelevazione" si individua quando l'opera è completa nelle sue strutture essenziali.
Nel caso affrontato dal Tribunale di Roma, è stato ritenuto rilevante, ai fini dell'identificazione del momento in cui la sopraelevazione si è perfezionata, la comunicazione di fine lavori al Comune attestante la conclusione degli stessi, non risultando invece rilevante l'avvenuta consegna ed installazione dell'antifurto o di alcuni mobili o elettrodomestici della cucina in data successiva.
