L'articolo 1122 c.c. infatti vieta soltanto di compiere, nell'unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio, non già opere che consistano nella semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro.
In ogni caso non comportano la revisione o la modifica delle tabelle millesimali i mutamenti successivi alla loro adozione dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio (Cass. civ., sez. II, 04/10/2016, n. 19797).
Illegittimità del mutamento di destinazione dell'unità immobiliare
Se la specifica destinazione della proprietà esclusiva del singolo condomino sia stata ottenuta mediante la realizzazione di opere che arrechino pregiudizio alle parti comuni o quando la destinazione della proprietà esclusiva non possa essere realizzata che mediante l'esecuzione di opere che quel pregiudizio arrechino, si verifica la violazione dell'art.1122 c.c. e, correttamente, il giudice inibisce la nuova destinazione, ordinando la rimozione delle opere pregiudizievoli, se una domanda in tal senso sia stata ritualmente proposta.
È pacifico, infatti, che non sia consentito ad un condomino, ad esempio, trasformare l'autorimessa in abitazione se determina un peggioramento dell'estetica della facciata, risolventesi anche in pregiudizio economicamente apprezzabile per il decoro abitativo generale dell'edificio, posto in zona residenziale.
Allo stesso modo è inevitabile che - qualora un condomino cominci ad utilizzare il locale condominiale destinato a deposito come autorimessa con conseguente transito continuo dei veicoli e uso abnorme del cortile condominiale - si verifichi una violazione ex articolo 1102 c.c. della detta parte comune.
L'uso dei locali come autorimessa può comportare un permanente utilizzo del cortile, per un fine sostanzialmente ed incisivamente diverso da quello suo proprio, così determinando una vera e propria alterazione della sua ordinaria destinazione.
In tal caso il condominio o il singolo condomino possono rivolgersi all'autorità giudiziaria per richiedere l'inibizione dell'uso (abnorme) del cortile comune.
Mutamento di destinazione e regolamento di condominio
Non è raro trovare nei regolamenti precise disposizioni che, direttamente o indirettamente, impongono il divieto di mutare la destinazione originaria dell'unità immobiliare locali di proprietà esclusiva.
Queste norme del regolamento per essere valide devono, però, essere espressamente e chiaramente formulate: non sono valide, quindi, quelle pattuizioni che, con espressioni generiche, pongono dei limiti all'esercizio dei diritti dei singoli condomini.
Infatti, trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze.
In ogni caso sono valide solo nel caso in cui siano approvate in assemblea da tutti i condomini, oppure se predisposte dal costruttore ed accettate espressamente sempre dalla totalità dei condomini negli atti di acquisto: pertanto possono essere eliminate (o modificate) soltanto con il consenso unanime dei partecipanti al condominio, che deve essere manifestato in forma scritta.
Da quanto sopra ne deriva che il singolo condomino, anche se autorizzato dall'assemblea con delibera a maggioranza, non può ignorare la norma di natura contrattuale che gli impone delle restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva.
Regolamento: limiti alla destinazione d'uso degli immobili
Reati urbanistici legati al cambio di destinazione d'uso
È stato affermato che, in tema di reati urbanistici, il mutamento di destinazione d'uso di un immobile previa esecuzione di opere edilizie, senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, integra il reato di cui all'art. 44 del D.P.R. n. 380 del 2001. La modifica di destinazione d'uso è integrata anche dalla realizzazione di sole opere interne come, ad esempio, nel caso di mutamento in abitazione del sottotetto mediante la predisposizione di impianti.
In particolare è configurabile il reato di cui all'art. 44, comma primo, lett. b), d.P.R. n. 380 del 2001, commesso mediante il mutamento abusivo, con opere, della destinazione d'uso di un immobile, quando viene effettuata la predisposizione di impianti tecnologici sottotraccia all'interno di un vano autorizzato come "vuoto tecnico", in quanto tale tipologia di intervento costituisce circostanza idonea per ritenere la destinazione abitativa dell'immobile.
Allo stesso modo, la trasformazione di una cantina in mini- appartamento eseguita in zona vincolata richiede il preventivo rilascio sia del permesso di costruire che dell'autorizzazione paesaggistica, potendo anche le sole opere interne integrare una modifica di destinazione d'uso penalmente rilevante.
Si commette lo stesso reato se, in assenza di idoneo titolo abilitativo, viene mutata la destinazione d'uso, da commerciale a residenziale, dell'unità immobiliare facente parte di un condominio, arredandola di cucina componibile completa di elettrodomestici, letto matrimoniale, frigo e suppellettili varie (Cass. pen., sez. III, 27 febbraio 2024, n. 16167: nel caso di specie l'imputata aveva realizzato delle opere edilizie all'interno del locale, consistenti in tramezzi e muretti di separazione tra bagno ed antibagno, al fine di adeguare il magazzino alla mutata destinazione; tuttavia è stata dichiarata l'intervenuta estinzione del reato per prescrizione, essendo ormai decorso il termine prescrizionale di cinque anni).
