A prescindere dall'esistenza del diritto al c.d. sopralzo o sopraelevazione e dall'eventuale pagamento dell'indennità, è esiziale verificare, prima di procedere, quali siano le condizioni statiche dei piani inferiori sui quali insisterà la futura costruzione, pena ricevere un ordine di reductio in pristinum ad opere eseguite.
Questo il decisum della sentenza n. 1279 del 8 settembre 2022 del Tribunale di Catanzaro.
Sopraelevazione e statica dell'edificio. La pronuncia
Tizio e Caia citano Sempronia, proprietaria di immobile collocato al di sopra dell'abitazione dei due attori, lamentando che costei abbia realizzato illegittimamente una sopraelevazione sul lastrico solare comune (da intendere, come leggeremo, comune ai due appartamenti), per l'ampliamento del proprio appartamento.
In particolare, oltre ad essere illegittima, la costruzione aveva arrecato danni all'intero edificio ed in particolare all'abitazione di Tizio e Caia, sita al piano terra, arrivando a fessurare i muri ed a fare temere per la stabilità dell'edificio.
Chiedevano pertanto la condanna di Sempronia al risarcimento di Euro 150.000,00 poi rideterminandolo in Euro 25.000,00 in sede di prima memoria istruttoria, a titolo di danni per lesioni strutturali all'edificio, nonché il pagamento dell'indennità di sopralzo di cui all'art. 1127, 4° comma, c.c.
Sempronia eccepiva, oltra alla omessa mediazione, la sua proprietà esclusiva del lastrico solare sul quale insisteva la sopraelevazione, producendo l'atto di acquisto del proprio immobile, con conseguente diritto di sopralzo a favore della stessa e chiedeva la chiamata in causa del progettista e Direttore dei Lavori e dell'impresa costruttrice, in manleva rispetto alle lagnanze degli attori.
Autorizzata la chiamata dei terzi ed esperita, con esito negativo, la mediazione, disposta CTU, il Tribunale di Catanzaro accoglieva la domanda di Tizio e Caia limitatamente al risarcimento del danno, quantificato in Euro 25.000,00, che poneva in solido tra Sempronia e il progettista e DL, riconoscendo una responsabilità di costui nella causazione del danno strutturale.
Proprietà del lastrico solare e diritto di sopralzo
Come noto, la regola posta dall'art. 1117 c.c. prevede che siano beni e parti/servizi comuni quelli quivi elencati (in modo non esaustivo), a meno che il contrario (cioè, la proprietà esclusiva di detti beni/servizi) risulti dal titolo, con ciò intendendosi il primo atto di acquisto dell'immobile dall'originario proprietario ad altro soggetto (o un Regolamento di natura contrattuale che abbia assegnato la proprietà ad uno o alcuni soggetti solamente e che sia regolarmente trascritto).
Nel caso in esame, Sempronia ha provato il titolo contrario, cioè il fatto impeditivo alla pretesa di Tizio e Caia che predicavano essere il lastrico solare un bene comune, perché è stato prodotto l'atto di acquisto dell'immobile di Sempronia, nel quale è incluso il sovrastante lastrico.
Pertanto, non spetta l'indennità di sopralzo, a mente dell'art. 1127, 4° comma, c.c., non essendo il lastrico solare comune.
Limiti al sopralzo
Sebbene, in caso di sopraelevazione, ci si affanni sempre principalmente nella verifica della proprietà del lastrico solare e del conseguente diritto di sopralzo, il caso di specie dimostra che, certamente in parallelo, ma quantomeno prima di dare avvio ai lavori, è necessario verificare una condizione essenziale per la legittimità della costruzione sull'ultimo piano, cioè la statica dell'edificio.
L'art. 1127 c.c. prevede infatti che la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentano. Norma posta a tutela di un interesso pubblico all'incolumità, pertanto imperativa e inderogabile - nemmeno l'unanimità dei condòmini potrebbe eliminare l'ostacolo del pericolo statico, per intenderci.
Di talché, nel giudizio in cui si dibatta della legittimità della sopraelevazione realizzata, sarà necessario preliminarmente verificare le condizioni dell'edificio dal punto di vista statico.
Nel caso in esame, esperita la CTU, questa aveva osservato come «Alla data del sopralluogo si è rilevata la presenza di diffuse lesioni sia sulle pareti perimetrali che su qualche parete interna» ed ancora che «Le maggiori sollecitazioni (n.d.a. intendendosi le sollecitazioni ulteriori provenienti da piano sopraelevato) insistono quindi su elementi già con coefficiente di sicurezza uguale a zero, per cui tale situazione ha peggiorato lo stato degli elementi oggetto di mancata verifica.
È evidente che un'analisi approfondita e gli evidenti risultati ottenuti da una verifica strutturale con modello aderente alla realtà, avrebbe dovuto sconsigliare l'intervento di realizzazione della copertura del lastrico solare».
I limiti del diritto di sopraelevazione
Come si noterà, il CTU si è soffermato, applicando modelli matematici, sulla situazione presente prima della sopraelevazione, verificando che «già nel modello con un solo piano ed in quello a due piani si sono rilevate criticità nei materiali con elementi con coefficiente di sicurezza = 0 (…) quindi prima che avvenisse la trasformazione del lastrico solare» inoltre «… le lesioni riscontrate sono un evidente segno di sofferenza strutturale in termini di resistenza e stabilità»
Siccome questo attesta che le condizioni di staticità volute dalla norma non sussistevano al momento in cui Sempronia avviò la sopraelevazione, la domanda relativa all'illegittimità della stessa va accolta.
Responsabilità di progettista, DL e appaltatore
Secondo il Tribunale di Catanzaro, si determina la responsabilità del professionista nel momento in cui il danno derivato dalla cattiva esecuzione dipenderà in modo esclusivo o determinante dalla mancata applicazione, da parte del professionista, delle norme tecniche, operative e giuridiche necessarie a rendere una prestazione diligente.
Viene citata la pronuncia della Sezione III della Corte di Cassazione, n. 16275/2015, ove questa ha riconosciuto la responsabilità di un ingegnere, che aveva redatto un progetto di sopraelevazione di un fabbricato, di cui aveva garantito la fattibilità, senza avere acquisito una completa conoscenza delle strutture di fondazione, né dell'originario progetto dell'edificio, ravvisando in tale contegno gli estremi della colpa grave.
Nel caso di specie, ritiene il Tribunale, applicando quanto sopra, che il progettista-Direttore dei Lavori avrebbe dovuto accertare le condizioni statiche dell'edificio su cui procedeva a far realizzare una sopraelevazione, specie se le stesse erano richieste quali essenziali ai fini della legittimità dell'opera ex lege (art. 1127 c.c.), nonché avrebbe certamente dovuto vigilare, in qualità di direttore dei lavori, sulla esecuzione precipua e corretta di quanto indicato nella SCIA, che indicava lavori di manutenzione straordinaria e di realizzazione di una copertura non abitabile e non certo, come veniva accertato invece dal Comune, realizzazione di un sottotetto praticabile, per cui veniva richiesta Scia in sanatoria, con relativo pagamento dell'ammenda.
L'appaltatrice viene invece ritenuta esente da colpa, non essendovi una contestazione circa la realizzazione a regola d'arte delle opere ed a fronte invece dell'evidenza dell'errore di progettazione del professionista incaricato da Sempronia.
