Pavimentazione del balcone
Con il termine pavimentazione si intende il piano di calpestio del balcone. Per esso non occorre distinguere tra balcone incassato e quello aggettante, avendo il medesimo regime giuridico dato dalla titolarità dell'alloggio a cui è annesso.
In termini generali si è soliti osservare che sono in capo al proprietario dell'unità immobiliare le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone mentre sono di competenza del condominio le spese relative a quelle parti che concorrono al decoro architettonico dell'edificio.
Quindi se un condomino deve sostituire la pavimentazione del suo balcone, in linea di principio la spesa è in capo al medesimo condomino.
Data la regola generale, vediamo l'eccezione che è stata applicata dal Trib. Milano con la decisione del 27 gennaio 2020.
Il caso deciso dal Tribunale di Milano
La vertenza nasce dall'azione di un condomino nei confronti del condominio volta alla restituzione di un determinato importo versato dall'attore per i lavori resisi necessari nella propria unità immobiliare a causa delle infiltrazioni nel proprio appartamento, asserendo che l'evento si era verificato a causa della rottura di una tubazione condominiale.
La somma di denaro richiesta è data dalla sommatoria dei lavori fatti eseguire nel proprio immobile, tra cui vi è anche la spesa relativa alla sostituzione integrale della pavimentazione del balcone.
Il condominio ha chiamato in causa il precedente amministratore rilevando che questi aveva agito facendo eseguire l'intervento senza l'autorizzazione assembleare.
In termini probatori ci si rifà alle risultanze dell'esperito accertamento tecnico preventivo.
Infatti, prima di radicare la causa di merito, il medesimo condomino aveva presentato ricorso per accertamento tecnico preventivo, il cui esito aveva evidenziato che la causa delle infiltrazioni "è attribuibile esclusivamente ad una infiltrazione verificatasi al 4 piano superiore, all'interno del vano di passaggio dell'impianto di climatizzazione del condominio…"; causa, dunque, di origine condominiale.
Nel corso della vertenza, è stato provato che il Condominio ha autorizzato l'impresa a ricercare il guasto nell'immobile dell'attore, anche tramite "assaggi" sia nel soffitto del corridoio che nel balcone e, quindi, a sostituire il tubo condominiale danneggiato e ad imbiancare parte dell'unità immobiliare.
Per quanto concerne la pavimentazione del balcone, il condominio non contesta la propria responsabilità ma il lavoro eseguito, affermando che ben poteva essere fatto un ritocco piuttosto che l'intera pavimentazione.
Così si legge in sentenza: "Il condomino non contesta la circostanza ma asserisce che il rifacimento di tutta la pavimentazione del balcone non fosse necessaria, essendo sufficiente la rimozione e posa di una sola piccola parte della pavimentazione asserendo che il dott. (...), senza alcuna autorizzazione, avrebbe richiesto ed ottenuto dalla soc. esecutrice dei lavori la sostituzione dell'intera pavimentazione del balcone con ingiustificato aggravio di costi per il condominio."
Dall'espletata istruttoria, anche per mezzo di prova testimoniale e interrogatorio formale, è risultato che il condominio si è fatto carico delle spese di integrale sostituzione delle piastrelle del balcone e, dall'altro, che l'impresa incaricata dal condominio ha provveduto in tal senso come da incarico che non può che aver ricevuto dal condominio committente.
Sostituzione ringhiere balconi in condominio, chi decide?
Il principio applicato
Estrapolando il principio di questa decisione, esso risiede nel fatto che la causa del danno è stata la rottura di una tubazione condominiale.
Essendo di titolarità del condominio e non essendo sotto la vigilanza del singolo, vige il principio sulla cui base ex art. 2051 c.c. esso ne risponde in ragione del rapporto di custodia che ha con il bene incriminato, essendo obbligato a vigilare affinchè non si verifichino danni a persone e/o cose.
Com'è noto, trattasi di responsabilità oggettiva, dalla quale esula l'aspetto psicologico del dolo o della colpa, essendo tenuti al risarcimento danni in ragione del solo rapporto di custodia.
" perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e funzione della norma è, d'altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta" (Cass. 25 luglio 2008 n. 20427).
Chi paga la sostituzione della ringhiera del balcone aggettante?
Il ristoro può essere per equivalente, con la corresponsione di una somma di denaro pari ai danni subiti, o in forma specifica che obbliga il reo alle attività necessarie al ripristino dello stato dei luoghi.
Nel caso di specie, si è trattato della restituzione delle somme di denaro resesi necessarie per eseguire i lavori da parte del condomino, stante l'inerzia del condominio.
La ripartizione di dette spese all'interno della collettività dell'edificio deve seguire il criterio generale dei millesimi di proprietà dei singoli condomini sancito dal primo comma dell'art. 1123 c.c..
Potere autonomo dell'amministratore
La domanda del condominio di manleva nei confronti del precedente amministratore perché, a suo dire, aveva agito senza aver la previa autorizzazione assembleare è stata rigettata con la seguente motivazione: "Il Tribunale ritiene che la decisione di disporre l'intervento di cui si discute non esorbita dai poteri dell'Amministratore e che, pertanto, quest'ultimo ha agito nei limiti e nell'ambito dei propri poteri."
Non è dato sapere nello specifico quale sia l'intervento del precedente amministratore che viene lamentato dal condominio, ma si ritiene che si possa qualificare o come comportamento che ha impedito l'aggravarsi della situazione o come l'attribuzione dell'incarico all'impresa che ha eseguito i lavori, come da risultanze istruttorie.
Sia nell'uno, sia nell'altro caso, si tratta di attività svolta non solo nell'interesse del condominio ma anche rientrante nella diligenza del buon padre di famiglia che viene richiesta al mandatario dello stabile.
Si è soliti infatti affermare che l'amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini.
