La corretta suddivisione delle spese condominiali è una delle fonti di maggior contenzioso all'interno dei tribunali italiani. Non è sempre facile, infatti, individuare il corretto criterio da applicare, soprattutto se il regolamento non fornisce alcun chiarimento. Con il presente articolo ci occuperemo di una specifica questione: vedremo cioè come funziona la ripartizione delle spese del passamano nelle scale condominiali.
Si tratta di un argomento molto dibattuto in rete, in quanto c'è chi sostiene che il criterio di divisione da adottare sia quello consueto che tiene conto solo dei millesimi di proprietà mentre altri ritengono che, quando si tratta di scale e ascensori, debba trovare applicazione sempre il principio di cui all'art. 1124 cod. civ., secondo il quale i costi vanno divisi per metà in base al valore di ciascuna proprietà e per la restante parte in ragione dell'altezza dal suolo. Approfondiamo la questione.
Installazione corrimano condominio: quale maggioranza?
Va innanzitutto chiarito quale maggioranza occorre in seno all'assemblea affinché si possa validamente deliberare l'installazione di un corrimano nelle scale condominiali.
Sembra pacifico che l'opera non comporti un'innovazione né un intervento straordinario; deve pertanto ritenersi valida la decisione adottata:
- in prima convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio;
- in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.
Solo in teoria, qualora l'installazione del corrimano dovesse avere un costo molto elevato, esorbitante quindi dal concetto di ordinarietà, potrebbe rendersi necessario sempre il quorum deliberativo tipico della prima convocazione (metà dei presenti che rappresenti almeno 500 millesimi, anche in seconda convocazione).
Installazione passamano condominio: come si dividono le spese?
Per quanto riguarda l'installazione del corrimano, non vi sono valide ragioni per escludere l'applicazione dell'ordinario criterio di cui al primo comma dell'art. 1123 cod. civ., secondo cui ciascuno partecipa alle spese in misura proporzionale al valore della sua proprietà, salvo diversa convenzione.
Ciò avviene in quanto, secondo consolidata giurisprudenza, le scale sono comuni ai condòmini per tutta l'estensione della loro struttura, dovendo ricomprendere nella nozione di "scale" tutti gli elementi costruttivi necessari alla predetta funzione (come, ad esempio, i gradini, la struttura portante, ecc.), nonché qualsiasi accessorio sia posto a loro completamento, servizio o abbellimento (ringhiere, corrimano, ecc.).
In altre parole, a meno che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, la spesa inerente all'installazione ex novo del passamano nelle scale condominiali deve essere sostenuta da tutti i condòmini, a prescindere dal piano in cui abitano.
Regolamento condominiale contrattuale e clausole regolamentari
Manutenzione corrimano condominio: come ripartire le spese?
Differente è il discorso inerente alla manutenzione del corrimano condominiale già installato. In questa ipotesi trova applicazione il criterio ibrido di cui all'art. 1124 cod. civ., a tenore del quale «la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo».
Si applica quindi il criterio dell'utilizzazione differenziata, in ragione del quale le spese vanno ripartite in base all'uso (anche solo potenziale) che ciascuno può fare del bene comune.
Da tanto deriva che i condòmini che sono titolari di unità immobiliari site in cima all'edificio pagheranno molto più di coloro che, al contrario, si trovano ai piani inferiori.
Tale criterio dovrebbe trovare applicazione anche nell'ipotesi di sostituzione integrale del corrimano, atteso il tenore dell'art. 1124 cod. civ., secondo cui il criterio dell'altezza dal suolo va adoperato non solo in caso di manutenzione ma anche in caso di "sostituzione"
