Non vi è dubbio che la condotta del condomino che mantiene ferma per periodi di tempo rilevanti la sua auto nel cortile adibito a parcheggio manifesta l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, trattandosi di un'occupazione stabile di una porzione del posteggio comune.
Di conseguenza detta condotta costituisce una sorta di abuso, impedendo agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dell'area comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 24/02/2004, n. 3640).
In ogni caso, secondo la Cassazione, l'occupazione continuata di una porzione del parcheggio condominiale non può essere ricompresa nelle facoltà concesse al comproprietario.
Lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri non è quindi riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre, dal bene comune, la più intensa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà, cui devono essere informati i rapporti condominiali, richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.
Le sanzioni regolamentari
Spesso è presente nel regolamento di condominio una clausola che vieta di parcheggiare e/o lavare le auto (e le moto) nel cortile o in altri spazi comuni. Tali disposizioni, in modo evidente, limitano il diritto di godimento dei condomini sulla cosa comune escludendo che di essa si possa fare un certo uso perché, evidentemente, non ritenuto confacente agli interessi dei condomini.
Il regolamento di condominio può prevedere delle sanzioni pecuniarie nei limiti dell'art. 70 disp. att. c.c., per infrazioni a norme regolamentari riferite alle modalità di parcheggio, e cioè il pagamento di una somma da 200 euro fino a 800 euro in caso di condotta reiterata.
Al contrario il regolamento condominiale non può prevedere sanzioni diverse da quelle pecuniarie, ovvero diversamente afflittive, poiché ciò sarebbe in contrasto con i principi generali dell'ordinamento, che non conferiscono al privato, se non eccezionalmente, il diritto di autotutela.
In applicazione di tale principio non è stata ritenuta legittima la decisione di merito che aveva dichiarato legittima la sanzione regolamentare della rimozione delle autovetture irregolarmente parcheggiate dai condomini nell'area comune. (Cass. civ., Sez. II, 16/01/2014, n. 820).
La reazione del condominio
L'amministratore dovrà invitare l'interessato a rimuovere spontaneamente l'autoveicolo o mezzo analogo abbandonato in sosta, quindi applicare le eventuali sanzioni previste nel regolamento e, solo in caso di mancato raggiungimento di risultato positivo, rivolgersi al magistrato chiedendo, in via di urgenza, l'emissione di un ordine di rimozione del mezzo e di tutela del possesso ai sensi dell'art.1168 c.c.
Deve essere invece negata al singolo condomino qualsivoglia autotutela in questo senso e che sia al di fuori di un'azione giudiziaria.
Si ricorda che secondo la Corte d'Appello di Milano l'azione del condominio, limitata alla denuncia della molestia consistente nel parcheggio abusivo effettuato da un terzo su spazi condominiali senza alcuna deduzione in ordine a pretesi diritti dell'autore di tale comportamento sui beni del condominio, non è qualificabile come azione a difesa della proprietà o come incidente sulla condizione giuridica dei beni comuni cui si riferisce.
L'iniziativa giudiziaria dell'amministratore deve invece ricondursi nell'ambito degli atti conservativi nell'esercizio del potere rappresentativo spettante al medesimo ex art. 1130 n. 4 c.c. e 1131 c.c.
In ogni caso la rimozione è possibile solo con l'intervento della polizia municipale quando, il portico, pur essendo di proprietà condominiale, sia gravato da una servitù di pubblico passaggio, il cui uso deve essere esclusivamente regolato dall'amministrazione pubblica.
Profili penalistici
Se i condomini, incuranti degli altrui diritti e dei richiami dell'amministratore, parcheggiano le proprie auto fuori dalle zone delimitate o occupano ripetutamente le aree di manovra, rendendo le stesse difficilmente agibili da parte degli altri partecipanti od ancora bloccano altri veicoli, violano non solo le norme previste dal codice civile ma possono incorrere in precise responsabilità penali in conseguenza di una denuncia per violenza privata ai sensi dell'art. 610 c.p. La norma, infatti, punisce, con la reclusione fino a quattro anni, colui che "con violenza o minaccia costringe altri a fare, tollerare od omettere qualche cosa".
Secondo il giudice penale, integra il reato di violenza privata, di cui all'art. 610 c.p., la condotta di colui che, avendo parcheggiato l'auto in maniera da ostruire l'ingresso al garage condominiale, si rifiuti di rimuoverla nonostante la richiesta della persona offesa.
Del resto una cosa è parcheggiare l'auto in cortile, ove ciò non sia vietato dal regolamento o da una deliberazione assembleare, un'altra è posizionare il veicolo proprio davanti all'ingresso di un box privato, con la piena consapevolezza che in tal modo ne viene ostruito il passaggio e con una condotta ripetitiva che non tiene in conto le legittime rimostranze del proprietario del garage (Cass. pen., Sez. V, 08/06/2022, n. 37091).
