Il compromesso è un potente strumento per garantire la conclusione di un affare futuro; ciò in ragione anche dell'azione giudiziaria che consente di ottenere, in caso di inadempimento, l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo.
Tanto è accaduto nel caso sottoposto all'attenzione del Tribunale di Bergamo (sent. n. 2739 del 20 dicembre 2022), a cui il promittente venditore si rivolgeva in ragione del reiterato inadempimento del promissario acquirente che rifiutava di stipulare il definitivo per ben due volte, adducendo che il box auto non potesse essere ceduto separatamente dall'appartamento condominiale di cui era pertinenza. Analizziamo nel dettaglio la vicenda.
Preliminare di vendita del box auto: il caso
L'attore adiva il Tribunale di Bergamo per chiedere che il convenuto venisse costretto alla stipula del contratto definitivo in virtù dell'azione ex art. 2932 c.c., a tenore del quale "Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso".
Nello specifico, l'attore lamentava la mancata stipula del contratto definitivo di compravendita del proprio box auto da parte del promissario acquirente.
Quest'ultimo, costituitosi in giudizio, eccepiva l'impossibilità di addivenire alla conclusione dell'accordo definitivo in quanto, per legge, il box non si sarebbe potuto vendere separatamente dall'appartamento condominiale del venditore.
L'impossibilità giuridica di trasferire la pertinenza separatamente dalla cosa principale avrebbe pertanto reso nullo il preliminare.
La transazione e il nuovo inadempimento
Nelle more del procedimento le parti raggiungevano un accordo transattivo, in forza del quale il promittente venditore si impegnava nuovamente a trasferire al promissario acquirente il medesimo box auto, ma ad un prezzo inferiore, oltre che a provvedere alla cancellazione dell'ipoteca volontaria gravante sull'immobile medesimo.
Nonostante il nuovo accordo sostitutivo del primo, il promissario acquirente si rendeva nuovamente inadempiente, legittimando così l'attore a ricorrere ancora una volta all'autorità giudiziaria per chiedere la tutela ex art. 2932 c.c. Il convenuto rimaneva contumace.
Promissario acquirente abitazione in condominio
Il box auto pertinenziale può essere venduto separatamente
Il Tribunale di Bergamo, con la sentenza n. 2739 del 20 dicembre 2022 in commento, ha accolto le ragioni dell'attrice.
Secondo il giudice orobico sussistono tutti i presupposti affinché venga emessa una sentenza che tiene luogo del consenso mancante, così come disposto dall'art. 2932 c.c.: l'esistenza di un'iscrizione pregiudizievole (l'ipoteca) non è infatti ostativa al trasferimento della proprietà (fermo restando il diritto di seguito) mentre è pacifico che il box auto ben può essere alienato separatamente dall'appartamento.
Per quanto riguarda il regime pertinenziale del bene venduto, è appena il caso di richiamare l'ordinario regime stabilito dall'art. 818, comma secondo, c.c., secondo cui le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
Con specifico riferimento al box auto pertinenziale in condominio (ovverosia, per il locale adibito ad autorimessa), la cosiddetta Legge Tognoli (n. 122 del 24 marzo 1989), allo scopo di garantire un'area minima di posto auto per ciascun titolare di appartamento in condominio, aveva sancito la nullità degli atti di vendita dei parcheggi se effettuati separatamente dall'unità principale alla quale erano collegati.
Per la precisione, la legge Tognoli stabiliva che i proprietari di immobili potessero realizzare nel sottosuolo degli stessi, ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Suddetti parcheggi non potevano essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale erano legati da vincolo pertinenziale, pena la radicale nullità del trasferimento.
A partire dal 2012, il Governo (D.l. n. 5 del 9 febbraio 2012, cosiddetto "Semplifica Italia") ha modificato la Tognoli e ha consentito il trasferimento del parcheggio, a patto che vi sia contestuale destinazione dello stesso a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune.
Dunque, per la vendita dei box auto pertinenziali in condominio, è possibile procedere separatamente alla vendita di abitazione e parcheggio. Tanto trova conferma anche nella sentenza del Tribunale di Bergamo appena commentata.
