L'originario proprietario-costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà dei posti auto in esubero?
Gli spazi di parcheggio sono destinati permanentemente all'uso esclusivo delle persone che stabilmente occupano l'edificio o ad esso abitualmente accedono.
Il vincolo pertinenziale, come ad esempio quello sussistente tra una costruzione e lo spazio per parcheggio è, quindi, una limitazione legale della proprietà per pubblico interesse perché destina il bene pertinenziale, in modo durevole, al servizio o all'ornamento della cosa principale (articolo 817 co. 1 c.c.).
Le aree per parcheggio (cioè le pertinenze), infatti, possono essere oggetto anche di separati atti e rapporti giuridici, ma ciò non implica che per effetto di questi, il vincolo cessi perché la pertinenza, anche se gravata da diritto reale a favore di terzo, continua ad assolvere alla propria funzione accessoria esclusivamente a favore del proprietario della cosa principale.
I contratti - con cui si alienano gli spazi di parcheggio disgiuntamente dall'unità immobiliare cui accedono prevedono la sottrazione degli spazi stessi al vincolo pubblicistico di destinazione, che per legge è inderogabile - sono nulli nella parte in cui non viene attribuito all'acquirente il godimento dello spazio destinato a parcheggio.
Il contratto, nullo, deve essere integrato dalla norma imperativa violata con il riconoscimento del diritto reale d'uso dello spazio per parcheggio salvo il diritto del venditore al riequilibrio del sinallagma contrattuale, mediante una integrazione del corrispettivo ricevuto.
Controversia sulla proprietà dei posti auto in un immobile ereditato
Una donna aveva acquistato nel 2003 un immobile pervenuto al venditore in eredità dalla moglie che lo aveva comprato dal costruttore nel 1994. Nell'atto di compravendita del 2003 non erano stati menzionati due posti auto, uno scoperto nel cortile condominiale e l'altro coperto ubicato nel seminterrato che, nel 2005, il venditore aveva donato alla figlia pur non essendo proprietaria di alcun appartamento all'interno dell'edificio condominiale.
L'acquirente riteneva che tali due posti auto dovevano considerarsi trasferiti ope legis in suo favore stante il vincolo pertinenziale ex art. 18 della legge n. 765/1967 (c.d. "Legge Ponte") e, pertanto, adiva il Tribunale per ottenere l'annullamento della donazione e il trasferimento, in suo favore, della proprietà e/o del diritto di uso di entrambi i posti auto oltre al risarcimento dei danni per il mancato utilizzo dei beni fino all'effettivo rilascio.
Il Tribunale accoglieva la domanda e dichiarava la nullità parziale dell'atto di compravendita nella parte in cui non erano state trasferite le pertinenze dell'appartamento compravenduto, ossia i due posti auto oggetto di causa, dichiarava, altresì, trasferito, in favore dell'attrice, ope legis, il diritto di uso delle pertinenze, con obbligo di pagamento del prezzo corrispondente al valore di mercato di detti cespiti, dichiarava la nullità dell'atto di donazione avente a oggetto il garage sito al piano seminterrato e disponeva il prosieguo del giudizio per la determinazione del corrispettivo dovuto e del risarcimento danni per il mancato utilizzo delle dette pertinenze.
Il richiamo della "Legge Tognoli"
Interposto appello dal convenuto e dalla figlia donataria, la Corte di merito - tenuto conto delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio e richiamata correttamente, ratione temporis, la L. n. 122/1989 (legge Tognoli) - accoglieva l'appello in quanto l'edificio realizzato non era tenuto al rispetto degli standard urbanistici previsti dal "decreto Floris" e i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge n. 122 cit. non erano soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, con l'effetto che l'originario proprietario-costruttore del fabbricato poteva legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi.
Parcheggio: servitù o diritto personale di godimento?
Modalità di calcolo degli spazi di parcheggio secondo la normativa
La Cassazione rigettava il ricorso (sentenza n. 31799/2022) sostenendo che la decisione della Corte di merito era immune da vizi di motivazione.
La stessa Corte ha ritenuto necessario precisare ulteriormente che, ai fini della determinazione dei posteggi disciplinati dalla legge Tognoli, il calcolo doveva avvenire in base alle indicazioni contenute nella Circolare del Ministero dei lavori pubblici n. 3210 del 1967 cioè al lordo e non al netto dei corridoi carrabili per accedere ad aree di sosta, box e garage in quanto si trattava di spazi funzionali a consentire la fruizione una volta che era stato assicurato un numero minimo di parcheggi.
Nella fattispecie, essendo stato assicurato un numero di parcheggi pari a 45 - in esubero rispetto a quelli da assegnare obbligatoriamente con gli appartamenti del palazzo - era nelle facoltà del venditore-costruttore disporre delle eccedenze senza alcun vincolo.
Del resto, di tale situazione, ne dava contezza già nell'atto di vendita del 1994 la società venditrice-costruttrice che si era legittimamente riservata i posti auto oggetto di causa e che aveva legittimamente venduto alla dante causa dell'odierno venditore, unitamente all'appartamento.
Escluso, infine, il richiamo della legge n. 246/2005 in tema di liberalizzazione dei parcheggi perché inapplicabile alle costruzioni anteriori alla sua entrata in vigore i cui posti auto sono tuttora gravati dal vincolo di pertinenzialità rispetto all'edificio cui sono asserviti.
