Vai al contenuto
boardfear

Vendita appartamento in condominio senza acqua (causa condomini morosi)

Buongiorno a tutti,

 

Sto per vendere un appartamento locato in un condominio con forte morosità di altri condomini che ha causato la sospensione dell'erogazione dell'acqua a tutti da parte dell'ente gestore.

 

Al momento ho accettato una proposta di acquisto tramite mediazione di un agenzia immobiliare.

 

Il futuro acquirente quando è venuto a conoscenza della situazione del condominio si è rifiutato di proseguire con il rogito sino a che il condominio non avesse provveduto a saldare il debito con l'ente gestore dell'acqua.

 

Tengo a precisare che le mie spese di amministrazione sono del tutto regolari, pertanto la condizione che "non permette" di proseguire al rogito non dipende da me.

 

Altra nota utile ad inquadrare la situazione: il futuro acquirente del mio appartamento ha già completato l'acquisto di un altro appartamento nello stesso condominio pochi mesi fa ed è in trattativa ("bloccata" anche questa ovviamente) per l'acquisto di un altro immobile ancora.

 

Al momento sono state convocate diverse assemblee condominiali per trovare una soluzione al problema dell'acqua e quindi per regolarizzare i pagamenti con l'ente gestore (assemblee in cui l'acquirente ha partecipato essendo esso stesso un condomino a tutti gli effetti in quanto proprietario di altro appartamento), in questo caso il pagamento sarà (ahime) a carico dei condomini virtuosi (quindi me e lui inclusi).

Tuttavia la soluzione non è stata ancora approvata e deliberata.

 

Premesso questo le mie domande sono:

1) Detto che è comprensibile che l'acquirente non voglia finalizzare il rogito sino a che non ha la certezza che l'acqua torni a scorrere dai rubinetti, quanto questa pretesa é giuridicamente sostenibile?

2) Visto che la mancanza d'acqua non dipende da me posso pretendere che il rogito venga concluso anche in presenza di questa condizione?

3) In questo caso specifico, la mancanza d'acqua può essere considerata un vizio in fase di acquisto del bene? (sicuramente non è vizio occulto visto che lui ne è consapevole ad oggi, e sarebbe dovuto esserlo anche prima di farmi la proposta in quanto aveva già comprato un immobile in quel condominio...cosa che lui non ammette ovviamente)

4) Cosa mi consigliate di fare?

 

L'agenzia immobiliare se ne lava le mani e il notaio prescelto approva la linea del futuro acquirente (essendo a suo libro paga non mi aspetto niente di diverso).

 

Grazie per l'attenzione e a chi avrà competenza e tempo per rispondermi.

 

Francesco

Nel frattempo che aspetti interventi di forumisti ferrati in locazione, ti consiglio di indicare cosa è stato scritto nel preliminare e se hai ricevuto una somma a titolo di caparra perchè, caso mai, non credo che potrai imporre di firmare un rogito a chi non lo vuole firmare ma potresti trattenere la caparra come risarcimento danni.

Ciao Leonardo53,

 

grazie per la rapida risposta. Cerco di fare ancor piu chiarezza.

 

Non abbiamo fatto il preliminare ma firmato entrambi una proposta d'acquisto di quelle su modulo stampato dell'agenzia immobiliare ed ho ricevuto una caparra confirmatoria (già incassata).

 

Sicuramente devo analizzare quel documento nel dettaglio.

 

Preciso che non si tratta in alcun modo di un problema di locazione quanto di COMPRAVENDITA.

 

In ogni caso io di certo non posso imporre nulla, ma volevo capire se la legge puo permettermi di pretendere qualcosa.

 

Grazie ancora,

Francesco

In ogni caso io di certo non posso imporre nulla, ma volevo capire se la legge puo permettermi di pretendere qualcosa...

Secondo me se il rogito non viene effettuato entro la scadenza indicata nella proposta d'acquisto, puoi solo trattenere la caparra già incassata.

 

Ovviamente ci sarà da dimostrare che non c'era vizio occulto e cioè che al momento della firma della proposta d'acquisto l'appartamento era già senz'acqua ed il futuro acquirente ne era a conoscenza; ma su questi cavilli gli avvocati ci vanno a nozze.

Questa la mia opinione ma aspetta altre opinioni di gente più ferrata in locazioni.

Grazie nuovamente Leonardo53,

 

Comunque io gli ho dato la facoltà di recedere dalla proposta senza nessuna conseguenza (cioè restituendogli la caparra) ma lui invece vuole proseguire e mantenere la proposta viva rimandando il rogito (siamo già a due rinvii e 3 mesi di ritardo rispetto alla data pattuita nella proposta d'acquisto).

 

Francesco

Grazie nuovamente Leonardo53,

 

Comunque io gli ho dato la facoltà di recedere dalla proposta senza nessuna conseguenza (cioè restituendogli la caparra) ma lui invece vuole proseguire e mantenere la proposta viva rimandando il rogito (siamo già a due rinvii e 3 mesi di ritardo rispetto alla data pattuita nella proposta d'acquisto).

 

Francesco

Beh, a questo punto non credo che lui possa pretendere tanto e tenerti in campana finchè non si risolve la situazione.

Comunque sarebbe bene che ti affidi ad un avvocato perchè se lui ritiene che ci sia un vizio occulto e tu sei pronto a restituirgli la caparra, non credo possa fare altro.

Credo che farsi assistere da un legale sia d'obbligo per far notificare la data massima entro la quale sei disposto ad effettuare il rogito.

Con la frase "Sto per vendere un appartamento locato..." intendo che l'appartamento è ubicato in un condominio e non che l'ho dato in locazione.

Scusate per il fraintendimento.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Grazie del consiglio Leonardo53.

Aspetto anche il parere di altri utenti per sentire più "campane" possibile.

 

Francesco

Grazie nuovamente Leonardo53,

 

Comunque io gli ho dato la facoltà di recedere dalla proposta senza nessuna conseguenza (cioè restituendogli la caparra) ma lui invece vuole proseguire e mantenere la proposta viva rimandando il rogito (siamo già a due rinvii e 3 mesi di ritardo rispetto alla data pattuita nella proposta d'acquisto).

 

Francesco

Una domanda mi sorge spontanea: credi di riuscire a trovare un altro acquirente per un' appartamento senza acqua e con una situazione di morosità che ha condotto ad una situazione simile? o intendi trovare un compratore ingannandolo tenendolo all'oscuro della situazione? secondo me questo acquirente ti sta facendo un grande favore...

Ciao Maila67,

 

Grazie della tua opinione.

 

Non intendo ingannare nessuno tanto è vero che ho consegnato le chiavi dell'appartamento all'accettazione della proposta d'acquisto e che sto offrendo la rescissione della stessa senza penali.

 

Sul trovare altri acquirenti non saprei, la situazione dell'acqua potrebbe risolversi entro breve e quindi non essere più un fattore negativo.

 

In ogni caso la condizione di temporanea assenza di acqua non dipende da me e non è parte costituente dell'appartamento (diverso se fosse sprovvisto di tubazioni credo).

Ma qui rientro nelle domande poste nel mio post per cui attendo risposta da chi piu competente di me.

 

Francesco

In ogni caso la condizione di temporanea assenza di acqua non dipende da me e non è parte costituente dell'appartamento (diverso se fosse sprovvisto di tubazioni credo).

 

Questo è un ragionamento sbagliato perché comunque anche se non ne sei tu la causa in questo momento il tuo appartamento ha un grosso problema che lo rende di fatto inabitabile: è come se volessi vendere un'auto che ha subito un danno non a te imputabile, che sia tu il colpevole o meno l'auto è pur sempre incidentata. Se invece vuoi recedere dal contratto dipende cosa è previsto nello stesso: se è stata prevista una data per il rogito e non si è rispettata anche se per giusto motivo, credo che tu possa recedere anche se l'acquirente non è d'accordo

Grazie Maila67,

 

In realtà l'accostamento con l'auto incidentata non mi sembra quello giusto visto che come detto l'appartamento è in perfette condizioni ma non utilizzabile per cause esterne.

Al massimo si può dire che la macchina è senza benzina e i benzinai sono in sciopero...

 

Probabilmente attenderò che scada l'attuale rinvio del rogito e se l'acqua non sarà ancora disponibile recederò dalla proposta d'acquisto restituendo la caparra.

 

Ovviamente altre opinioni sono benvenute. Grazie ancora.

 

Francesco

Resta il fatto che l'acquirente non vuol comprare l'appartamento col vizio emerso (la non disponibilità dell'acqua potabile e le morosità condominiali di cui l'acquirente si farebbe in parte carico con la firma del rogito).

 

Tu per ora puoi trattenere la caparra perché l'acquirente ha manifestato la volontà d'acquisto dell'immobile esente da vizi, ma al tempo stesso non puoi esigere penali per il suo tentennamento o costringerlo a sottoscrivere il rogito. Ciò perché la situazione reale non corrisponde alla situazione dichiarata nel preliminare: mi sembra evidente che in detto preliminare non è stata dichiarata l'indisponibilità dell'acqua potabile...

 

Al tempo stesso nulla devi all'acquirente perché anche tu non ti sei ritirato dalla compravendita ed anzi hai offerto di liberare l'acquirente senza penali. Però se sarai tu a ritirarti dalla compravendita dovrai rendere all'acquirente il doppio della caparra confirmatoria ricevuta (se si ritira l'acquirente, egli perderà la caparra che è già in tuo possesso).

 

Per uscire da questo impasse tu devi avere un altro compratore favorevole ed immediatamente pronto a rogitare l'immobile con vizio dichiarato: solo di fronte a tale situazione il primo acquirente sarà obbligatoriamente costretto ad una scelta.

Grazie albano59,

 

Io in realtà preferirei che recedessimo entrambi dalla proposta di acquisto in cui è stata versata una caparra confirmatoria ed era stata stabilita una data per il rogito (ormai rimandata già due volte).

Nel momento in cui si riscontrano dei vizi e dopo tentativi vani di porvi rimedio credo che questa sia la soluzione più giusta.

Ovviamente io restituirei la caparra e null'altro sarebbe dovuto.

 

Continuare a rimandare il rogito in attesa dell'acqua mi sembra assurdo senza la certezza di quando verra trovata una soluzione per coprire le morosità degli altri condomini.

 

Cosa ne pensi?

 

Francesco

Per uscire da questo impasse tu devi avere un altro compratore favorevole ed immediatamente pronto a rogitare l'immobile con vizio dichiarato: solo di fronte a tale situazione il primo acquirente sarà obbligatoriamente costretto ad una scelta.

Ma se ho già accettato la proposta di acquisto come può intervenire un altro compratore?

 

Francesco

Ma se ho già accettato la proposta di acquisto come può intervenire un altro compratore?

 

Francesco

Non è detto che debba intervenire un altro compratore.

Puoi anche comunicare la tua rinuncia alla vendita pagando la penale (restituzione doppia caparra).

Nella vita si può anche cambiare idea e nessuno può costringerti a rogitare puntandoti una pistola alla tempia.

 

Credo che il senso dell'intervento di Albano (che smentirà o confermerà) sia che tu hai stipulato un compromesso con vizi occulti per cui hai due possibilità:

 

1) Recedere dal compromesso pagando la penale

2) Rogitare senza vizi alla data concordata

 

Dopo quanto chiarito da Albano, è' mia opinione che se l'acquirente non volesse aspettare potrebbe addirittura essere lui a chiederti la restituzione del DOPPIO della caparra se tu non fossi in grado di rogitare senza vizi occulti alla data stabilita.

Leonardo53, grazie.

 

Il vizio non era occulto in quanto l'acquirente era già proprietario di altro immobile (acquistato qualche mese prima) nello stesso condominio, quindi soggetto alle stesse condizioni del mio.

Forse non aveva verificato i conti di amministrazione e non aveva provato ad aprire i rubinetti del suo appartamento prima di fare la proposta d'acquisto per il mio immobile e pertanto non era a conoscenza della situazione di morosità.

 

Pertanto non credo ci siano i presupposti che delinei tu ed è per questo che lui continua a spingere per rinviare il rogito.

 

Comunque grazie alle informazioni raccolte, riformulerei la questione in questo modo:

se arrivati alla data del rogito l'acqua non c'è ancora e lui vuole rinviare nuovamente posso io metterlo di fronte alla scelta o facciamo il rogito o recediamo dalla proposta d'acquisto senza penalità alcuna per entrambe le parti?

 

Nel frattempo aspetto che albano59 mi chiarisca come un secondo compratore potrebbe risolvere la situazione.

 

Grazie.

 

Francesco

Il vizio non era occulto in quanto l'acquirente era già proprietario di altro immobile (acquistato qualche mese prima) nello stesso condominio, quindi soggetto alle stesse condizioni del mio.

Invece l'equivoco nasce proprio su questo aspetto.

Qui ci sei tu che sostiene a sole parole che l'acquirente era già a conoscenza della problematica condominiale, e per contro c'è un compromesso che non richiama alcun vizio dell'immobile (Leonardo mi ha interpretato correttamente), senza dimenticare che fra acquirente e venditore c'è l'intermediazione di una agenzia immobiliare.

Tre diversi interessi che ora sono difficili da ricomporre (con o senza legali).

 

Probabilmente la soluzione più comoda è proprio la rinuncia all'affare come propone boardfear in #13; resta fondamentale che anche l'agenzia immobiliare rientri nell'accordo di rinuncia dichiarando anch'essa il suo parere favorevole a questo tipo di soluzione, onde evitare che la stessa avvii una richiesta di risarcimento danni.

Col primo acquirente comunque il compromesso è già stato completamente disatteso, con ambo le parti che non possono sentirsi completamente tranquille perché tutti hanno commesso degli errori.

Soprattutto... un compromesso scaduto può aver ancora tanta efficacia se chi ne ha interesse ricorre al giudice --link_rimosso--

 

L'ipotesi di introduzione di un secondo e nuovo acquirente servirebbe per pressare il primo acquirente (guarda che se non rogiti tu perché tentenni e continui a prender tempo, io ne ho un già un altro disposto a rogitare subito!) , ma servirebbe anche per placare l'ira dell'agenzia immobiliare che non riesce ad incassare le sue provvigioni.

Nell'ipotesi di un reale secondo acquirente, il primo acquirente ed il suo compromesso vanno quindi depotenziati da un accordo a tre (primo acquirente, venditore, agenzia immobiliare), per evitare che qualcuno ricorra al giudice.

Invece l'equivoco nasce proprio su questo aspetto.

Qui ci sei tu che sostiene a sole parole che l'acquirente era già a conoscenza della problematica condominiale, e per contro c'è un compromesso che non richiama alcun vizio dell'immobile (Leonardo mi ha interpretato correttamente), senza dimenticare che fra acquirente e venditore c'è l'intermediazione di una agenzia immobiliare.

Tre diversi interessi che ora sono difficili da ricomporre (con o senza legali).

 

Probabilmente la soluzione più comoda è proprio la rinuncia all'affare come propone boardfear in #13; resta fondamentale che anche l'agenzia immobiliare rientri nell'accordo di rinuncia dichiarando anch'essa il suo parere favorevole a questo tipo di soluzione, onde evitare che la stessa avvii una richiesta di risarcimento danni.

Col primo acquirente comunque il compromesso è già stato completamente disatteso, con ambo le parti che non possono sentirsi completamente tranquille perché tutti hanno commesso degli errori.

Soprattutto... un compromesso scaduto può aver ancora tanta efficacia se chi ne ha interesse ricorre al giudice --link_rimosso--

 

L'ipotesi di introduzione di un secondo e nuovo acquirente servirebbe per pressare il primo acquirente (guarda che se non rogiti tu perché tentenni e continui a prender tempo, io ne ho un già un altro disposto a rogitare subito!) , ma servirebbe anche per placare l'ira dell'agenzia immobiliare che non riesce ad incassare le sue provvigioni.

Nell'ipotesi di un reale secondo acquirente, il primo acquirente ed il suo compromesso vanno quindi depotenziati da un accordo a tre (primo acquirente, venditore, agenzia immobiliare), per evitare che qualcuno ricorra al giudice.

La cosa difficile sarà trovare un altro acquirente con una situazione condominiale simile oltre che l' appartamento inabitabile: nemmeno fosse l' ultimo appartamento rimasto nella città di Milano!

 

Comunque un accordo per sciogliere il compromesso si può sempre trovare ma ripeto secondo me l'acquirente gli sta facendo un favore : gli ha già dato la caparra ed è disposto ad aspettare. pur di comprarlo.

 

Una curiosità: ma voi se venisse ripristinato l'uso dell'acqua lo comprereste un appartamento in un condominio con simili problemi?

Grazie a tutti per le risposte recenti.

 

Ultima domanda (giusto per valutare ogni possibilità): se decidessi io di recedere dal preliminare a che cosa andrei incontro?

Dovrei ovviamente restituire il doppio della caparra ricevuta ma potrei anche essere costretto a concludere il rogito comunque al prezzo pattuito?

 

Francesco

Se recedi unilateralmente dal preliminare devi all'acquirente il doppio della caparra confirmatoria ricevuta.

L'acquirente può accettare il doppio della caparra confirmatoria oppure rifiutarla e ricorrere al giudice per constringerti al rogito. La seconda ipotesi (obbligo a rogitare) per il tuo caso specifico sembra molto improbabile, visti tutti i rinvii provocati proprio dall'acquirente.

Riprendo per dare un aggiornamento e chiedere nuovi lumi.

 

Si è svolta una assemblea condominiale straordinaria in cui si è deliberata una soluzione, onerosa per i condomini virtuosi come me e il compratore (in quanto lui è già proprietario di altro immobile nello stesso condominio), per porre rimedio al debito con l'ente fornitore dell'acqua e quindi entro poche settimane l'acqua tornerà a scorrere.

 

A questo punto mi chiedo se, senza la necessita di aspettare il ritorno dell'acqua, sia sufficiente presentare il verbale dell'assemblea al notaio per dimostrare che la situazione verrà a breve risolta e cosi poter concludere con il rogito?

 

Con gli stessi presupposti è possibile fissare un termine massimo per rogitare passato il quale si intenderà che il compratore è inadempiente?

 

Grazie a chi vorrà e potrà rispondere e buone feste a tutti.

 

Francesco

1) A questo punto mi chiedo se, senza la necessita di aspettare il ritorno dell'acqua, sia sufficiente presentare il verbale dell'assemblea al notaio per dimostrare che la situazione verrà a breve risolta e cosi poter concludere con il rogito?

2) Con gli stessi presupposti è possibile fissare un termine massimo per rogitare passato il quale si intenderà che il compratore è inadempiente?

1) E' un tentativo che va fatto. Almeno saprai se notaio e compratore sono dell'avviso di procedere con il rogito.

 

2) Anche qui serve il parere favorevole del compratore; qualora si concretizzi questa ipotesi dovrete provvedere alla redazione di una integrazione al preliminare.

1) E' un tentativo che va fatto. Almeno saprai se notaio e compratore sono dell'avviso di procedere con il rogito.

 

2) Anche qui serve il parere favorevole del compratore; qualora si concretizzi questa ipotesi dovrete provvedere alla redazione di una integrazione al preliminare.

Ciao albano59 e grazie della risposta che pero non ho compreso del tutto:

 

1) Se il notaio ravvedesse che il verbale è prova sufficiente per procedere con il rogito il compratore dovrebbe adeguarsi giusto?

Intendo: o si rogita subito o sei inadempiente.

 

2) Perché il compratore deve dichiararsi d'accordo?

Non è sufficiente che io mandi lettera raccomandata in cui richiamo il verbale e stabilisco data massima entro la quale rogitare?

E' legittimo agire in questo modo in queste circostanze?

Cosa intendi con integrazione del preliminare?

 

Grazie ancora.

 

Francesco

Non credo che un verbale sia sufficiente, la situazione deve risolversi fattivamente, comunque se mancano poche (?) settimane ( potrebbero essere mesi?) non vedo il problema...

1) Devono esser d'accordo entrambi: notaio ed acquirente.

Se il notaio è persuaso a procedere, ma l'acquirente continua a lamentare il vizio dell'assenza dell'acqua non fidandosi della promessa di prossima riattivazione, nessuno può costringerlo a rogitare: finchè l'acqua è assente non si può sostenere il contrario.

Neppure un notaio con tanto di fucile a canne mozze riuscirebbe a far rogitare un compratore non persuaso, anzi reticente con validi argomenti.

 

2) Nel momento in cui tu proponi ed introduci LA NOVITA' di una nuova data limite entro la quale rogitare con LA NOVITA' della previsione di una penale a carico del compratore, queste sono due NUOVE CONDIZIONI che il compratore deve accettare e sottoscrivere.

Quindi ci sarà un NUOVO DOCUMENTO che in presenza del notaio sarà sottoscritto da entrambi a conferma dei nuovi patti convenuti. Questo nuovo documento è l'unico mezzo per rendere le tue richieste vincolanti per il compratore, sempre che egli le abbia accettate.

Per me questo nuovo documento rappresenta una integrazione al preliminare originariamente predisposto.

×