Chi lavora negli studi condominiali, al pari di chi vive in condominio, sa che vuol dire avere a che fare con gli odori.
I primi perché non mancano mai, quasi mai, le lamentele per gli odori provenienti da altre abitazioni, ma non solo. I condòmini (o i conduttori) perché quegli odori li subiscono.
Tra i primi elementi a causare frizioni, litigi e quindi lamentele ci sono gli odori di cucinato. Aglio, cipolla, spezie.
La multietnicità di alcuni complessi condominiali ha acuito l'insofferenza di chi già era poco incline ad accettare odori poco graditi. Se poi nell'edificio c'è un ristorante, magari una friggitoria, allora le lamentele sono assicurate.
Per non parlare, poi, degli odori causati dalle canne fumarie dei riscaldamenti, ecc.
Che cosa si può fare in questi casi?
Quando un odore è tale da poter essere considerato intollerabile?
In che modo si deve affrontare il problema? Quanto si può sperare che un provvedimento giudiziale possa essere davvero risolutivo?
Chiaramente ogni situazione fa storia a sé: impedire gli odori intollerabili di un ristorante è cosa diversa dallo stoppare le ricette anti-dracula del nostro vicino.
Ad ogni buon conto è utile comprendere come si possa agire, in linea di massima anche per comprendere quali siano le aspettative concrete che chi è esasperato dagli odori in condominio.
Misurazione degli odori
Le norme nazionali vigenti non contengono disposizioni specifiche e valori limite in materia di emissioni di odori.
Eppure di odori si parla in relazione alla locazione di particolari impianti che possono avere un impatto in tal senso: si pensi alle discariche, ai depuratori, ecc.
Esiste una norma tecnica, la UNI EN 13725:2004, la quale si pone come scopo quello di un metodo per determinare in modo oggettivo la concentrazione di odori di un campione gassoso.
Si parla di analisi olfattometriche per valutare l'incidenza degli odori in un dato ambiente. Esistono anche strumenti elettronici, così detti nasi elettronici, in grado di aiutare a svolgere le suddette indagini.
La materia, che quale sconta l'esistenza di un fattore soggettivo di non secondaria importanza, non può avere elementi di riferimento certi ed assoluti come quella delle immissioni rumorose: nondimeno la tecnica consente di arrivare anche laddove l'immediata e diffusa percezione non è in grado.
Sull'argomento, per uno specifico approfondimento tecnico, consigliamo questo interessante documento condiviso dall'Arpa Veneto: https://docplayer.it/20819810-La-norma-tecnica-uni-en-13725-2004.html
Odori intollerabili, che cosa fare?
La prima azione, che prescinde da ogni valutazione giuridica, è parlare con chi causa l'emissione di odori.
In effetti, se si tratta della classica porta aperta di un appartamento sul ballatoio delle scale, si può chiedere al condòmino di chiuderla, il modo di far aerare i locali è quello di aprire le finestre verso l'esterno, non la porta verso gli spazi comuni, cortili, cavedi e vanelle servono a questo. Le scale hanno la funzione di far accedere agli appartamenti, non quella di far evacuare gli odori.
Se poi il dialogo non bastasse ovvero soprattutto in situazioni più gravi (si pensi alle pizzerie o ad altre attività produttive presenti nell'edificio, allora è utile sapere qualcosa in più sulle norme.
La norma di riferimento per le immissioni intollerabili è l'art. 844 c.c. a mente del quale:
«Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso».
Chi intraprende un'azione legale volta alla dichiarazione d'intollerabilità di esalazioni (odori) deve essere in grado di portare davanti al giudice adito degli elementi che dimostrino tale intollerabilità. Si deve trattare di un pregiudizio concreto e non solo teorico.
La strumentazione tecnica può essere certamente utile ad ancora la richiesta a degli elementi oggettivi, ma la prova in questi casi è libera e liberamente valutabile dal giudice. È la situazione concreta a poterci orientare sul da farsi.
Un fatto, questo almeno ci dice la Corte di Cassazione, è certo: anche se gli odori rientrano nella norma - cioè rispettano le eventuali soglie normativamente specificate - questo non vuol dire che debbano essere tollerati.
In tal senso è stato più volte affermato che «in tema di immissioni che superino la normale tollerabilità, l'eventuale rispetto dei limiti previsti dalla legge non può fare considerare senz'altro lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità formularsi in relazione alla situazione ambientale.
Di conseguenza, la domanda di cessazione non vincola necessariamente il giudice ad adottare una misura determinata, potendo egli ordinare l'attuazione di accorgimenti che evitino la situazione pregiudizievole» (Cass. 6 febbraio 2020 n. 2757).
Odori in condominio, il ruolo dell'assemblea e dell'amministratore
Il fatto che gli odori intollerabili si sviluppino in condominio, a meno che gli stessi non derivino da parti, impianti o servizi comuni, fa sì che l'edificio sia mero sfondo entro il quale si svolge la vicenda.
Certo, assemblea ed amministratore possono comunque indirizzare i comportamenti dei condòmini, in modo che non creino pregiudizio nell'uso delle parti comuni.
Un esempio: l'amministratore può diffidare i condòmini a non tenere aperte le porte dell'abitazione sulle scale per evitare ristagni di odori di cucinato. Può, se del caso, anche attuare azioni di tipo giudiziario, ove le esalazioni creino pregiudizio alle cose comuni.
L'assemblea, nel limite delle proprie prerogative, può disciplinare l'uso delle cose comuni e quindi vietare che determinati beni, che non hanno quella funzione (es. sempre le scale) possano essere utilizzati come sfiatatoi, ciò proprio al fine di evitare i cattivi odori.
È chiaro, o se non lo fosse la chiosa ci aiuterà a esplicitarlo, che ottenere l'eliminazione degli odori è cosa impossibile: come non s'ha diritto al silenzio assoluto, non si può pensare di vivere in ambienti asettici per l'olfatto. Certo, che le immissioni sgradevoli siano mitigate quello sì, è un diritto.
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