Siamo in sede di appello. Il nuovo condomino agisce davanti al tribunale perché il giudice di pace ha dichiarato improcedibile la sua domanda giudiziale per non aver prima tentato la via della mediazione.
Nel merito l'attore evidenzia che la delibera impugnata è errata per aver a lui imputato le spese legali dell'ingiunzione ottenuta dal condominio al suo predecessore.
Questo sia relativamente alla delibera dell'anno in corso, sia per la delibera dell'anno precedente perché la prima non aveva recepito le sue osservazioni fatte avere all'amministratore con richiesta sostanziale di revisione del bilancio.
La causa viene portata davanti al Tribunale di Rieti e viene decisa con sentenza n. 169 del 28 marzo 2022.
La parentesi della mediazione
Con sentenza non definitiva il Tribunale accoglieva l'appello, limitatamente al motivo con cui era stata rilevata l'erroneità della decisione del giudice di pace, per avere lo stesso dichiarato l'improcedibilità della domanda per mancato espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione, senza avere prima assegnato alle parti il termine di quindici giorni per rintrodurre la mediazione stessa.
Rilevava, per quanto qui interessa, il Tribunale: che ai sensi dell'art. 279, I co., n. 4) c.p.c. - norma applicabile anche al giudizio di appello, stante il richiamo contenuto all'art. 359 c.p.c., circa l'osservanza in appello, in quanto applicabili, delle norme dettate per l procedimento di primo grado davanti al Tribunale, ove non incompatibili con le disposizioni previste, per l'appunto, per il processo di appello - il Tribunale decide con sentenza, tra l'altro, quando, decidendo alcune delle questioni di cui ai nn. 1, 2 e 3, non definisce il giudizio e impartisce distinti provvedimenti per l'ulteriore istruzione della causa; che nel caso in questione veniva in considerazione proprio l'ipotesi di cui sopra, dovendo, pertanto, decidersi con sentenza parziale la questione pregiudiziale attinente al processo (v. n. 2 della citata disposizione) della procedibilità della domanda proposta in primo grado e di rimettere, all'esito, la causa sul ruolo per il prosieguo; che ai sensi dell'art. 5 D.Lgs. n. 28/10 che chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa ad una controversia in materia, tra l'altro, di condominio, è tenuto preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione obbligatoria, che costituisce condizione di procedibilità della domanda; che prevede, inoltre, la disposizione in commento che l'improcedibilità debba essere eccepita dal convenuto o rilevata d'ufficio dal giudice non oltre la prima udienza e che il giudice, ove rilevi che la mediazione non è stata esperita, deve contestualmente assegnare alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione; che nella fattispecie il giudice di prime cure si era limitato a rilevare l'omesso espletamento del tentativo di mediazione (vertendo la causa in tema di condominio) senza, peraltro, assegnare il termine di quindici giorni per l'introduzione della procedura di mediazione, come imposto dalla disposizione poc'anzi citata.
In accoglimento del relativo motivo di appello e previa riforma della sentenza impugnata, il Tribunale respingeva, pertanto, la domanda svolta in primo grado dal Condominio, tesa alla declaratoria di improcedibilità del giudizio per omesso espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione, in assenza di preventiva assegnazione del termine di quindici giorni per l'introduzione della mediazione stessa e rimetteva la causa sul proprio ruolo istruttorio, ai fini dell'assegnazione di detto termine e per il prosieguo del giudizio.
Procura sostanziale in mediazione
Altro passaggio di interesse è la procura che può essere conferita in sede di mediazione.
Il Tribunale, richiama l'orientamento della Suprema Corte, ricordando che (Cass. civ., Sez. III, n. 8473/19) si legge testualmente che "Nel procedimento di mediazione obbligatoria disciplinato dal d.lgs. n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità per le controversie nelle materie indicate dall'art. 5, comma 1 bis, del medesimo decreto (come introdotto dal d.l. n. 69 del 2013, conv., con modif., in l. n. 98 del 2013), è necessaria la comparizione personale delle parti, assistite dal difensore, pur potendo le stesse farsi sostituire da un loro rappresentante sostanziale, dotato di apposita procura, in ipotesi coincidente con lo stesso difensore che le assiste".
Ha chiarito, al riguardo, la Suprema Corte: che "… la parte (in particolare, la parte che intende iniziare l'azione, ma identico discorso vale per la controparte), che per sua scelta o per impossibilità non possa partecipare personalmente ad un incontro di mediazione, possa farsi sostituire da una persona a sua scelta e quindi anche - ma non solo - dal suo difensore"; che "Allo scopo di validamente delegare un terzo alla partecipazione alle attività di mediazione, la parte deve conferirgli tale potere mediante una procura avente lo specifico oggetto della partecipazione alla mediazione e il conferimento del potere di disporre dei diritti sostanziali che ne sono oggetto (ovvero, deve essere presente un rappresentante a conoscenza dei fatti e fornito dei poteri per la soluzione della controversia , come previsto dal progetto della Commissione Alpa sulla riforma delle ADR all'art. 84)"; che, quindi, "…il potere di sostituire a sé stesso qualcun altro per la partecipazione alla mediazione può essere conferito con una procura speciale sostanziale"; che, pertanto, "sebbene la parte possa farsi sostituire dal difensore nel partecipare al procedimento di mediazione, in quanto ciò non è auspicato, ma non è neppure escluso dalla legge, non può conferire tale potere con la procura conferita al difensore e da questi autenticata, benché possa conferirgli con essa ogni più ampio potere processuale"; che "Per questo motivo, se sceglie di farsi sostituire dal difensore, la procura speciale rilasciata allo scopo non può essere autenticata dal difensore, perché il conferimento del potere di partecipare in sua sostituzione alla mediazione non fa parte dei possibili contenuti della procura alle liti autenticabili direttamente dal difensore"; che, perciò, "… la parte che non voglia o non possa partecipare personalmente alla mediazione può farsi liberamente sostituire, da chiunque e quindi anche dal proprio difensore, ma deve rilasciare a questo scopo una procura sostanziale, che non rientra nei poteri di autentica dell'avvocato neppure se il potere è conferito allo stesso professionista".
Nel caso di specie il neo-condomino aveva delegato i suoi legali a "... rappresentarlo nel procedimento di mediazione anche con potere di conciliare" e, con ciò, inevitabilmente intendendo attribuire ai predetti difensori il potere di disporre dei diritti sostanziali in contesa: ad avviso del Tribunale viene, pertanto, in considerazione una procura idonea ad attribuire al difensore la rappresentanza sostanziale della parte.
Ne segue che dovendo la condizione di procedibilità ritenersi avverata, la domanda di parte appellata va necessariamente respinta, siccome giuridicamente infondata.
La mediazione si conclude però negativamente così che le domande vengono esaminate e decise dal Tribunale.
Oneri ex art. 63 disp. att. c.c. tra vecchio e nuovo condomino
Questi osserva che, al fine di dirimere la controversia occorre stabilire se tra gli oneri di cui all'art. 63, IV co., disp. Att. c.c. rientrino o meno le spese legali dovute dal precedente proprietario risultato soccombente, all'esito di lite giudiziaria, nei confronti del Condominio.
Ed invero, ai sensi della sopra citata disposizione, sussiste un principio di solidarietà verso il condominio tra attuale e precedente condòmino che riguarda le spese inerenti l'anno di gestione in corso e quello precedente alla compravendita: il nuovo proprietario/condomino è, pertanto, obbligato solidalmente con il suo venditore a versare i contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente (laddove per anno deve intendersi quello di esercizio condominiale e non quello solare), anche se nel periodo in cui tali spese sono sorte egli non era ancora proprietario dell'immobile.
Il debito maturato nei confronti del Condominio, per spese legali scaturenti dalla soccombenza in giudizio, dal precedente proprietario della singola unità immobiliare non costituisce certo onere o "contributo" nella nozione abbracciata dal sopra richiamato art. 63: i "contributi" di cui alla norma in commento, per la cui riscossione l'amministratore può agire in base allo stato di riparto approvato dall'assemblea e per i quali sussiste la responsabilità solidale del nuovo acquirente nei termini e nei limiti di cui al IV co. sono, infatti, esclusivamente quelli contemplati dall'art. 1123 c.c., relativi, cioè, alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, tra i quali non possono essere, pertanto, annoverati i debiti a titolo di spese legali maturati dal proprietario alienante nei confronti del Condominio, in conseguenza della soccombenza del primo in controversie giudiziarie.
Conforme risulta, sul tema, l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui "L'acquirente di un'unità immobiliare nell'edificio… può essere chiamato a rispondere, nei confronti dell'ente di gestione condominiale, dei debiti del suo dante causa, solidalmente con lui e non al suo posto, esclusivamente per i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea e non per altre ragioni di debito" (Cass.22 giugno 2004, n. 11599).
Ma, quel che più conta, ai fini dell'operatività del principio di cui all'art. 63, IV co., disp. att. c.c., deve pacificamente trattarsi di debiti maturati dal precedente proprietario in veste di condomino.
Le spese di lite liquidate nel decreto ingiuntivo a carico del precedente proprietario costituiscono, in definitiva, debiti facenti capo alla sua persona fisica e non certo al nuovo proprietario, quale condomino: le stesse fuoriescono, quindi, dall'ambito applicativo dell'art. ex art. 63, IV co., disp. Att. c.c. e non possono essere, pertanto, poste a carico delle parti in solido.
Ne discende che le assemblee condominiali del 21.02.2018 e del 12.02.2019 non avrebbero potuto approvare un rendiconto consuntivo che poneva a carico dell'appellante neo condomino, in solido con il precedente proprietario, le spese legali dovute da quest'ultimo in relazione al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti dal Giudice di Pace in un momento in cui lo stesso non era più condomino.
Né coglie nel segno la tesi di parte appellante, circa la dedotta inammissibilità ex art. 1137 c.c. della impugnazione della delibera assembleare del 21.02.2018, per non essere stata la stessa impugnata nel termine di trenta giorni: la delibera in questione risulta, infatti, palesemente nulla, nella parte in cui ha avuto ad oggetto questione non rientrante nella competenza dell'assemblea e su cui i condomini non avrebbero potuto, pertanto, deliberare.
Del resto, secondo l'orientamento della Cassazione a Sezioni Unite, in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi "nulle" le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi "annullabili" le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (cfr. per tutte: Cass. civile, Sezioni Unite, n. 9893/21; 07 marzo 2005, n. 4806 n. Giust. civ. Mass. 2005, 3, in D&G - Dir. e giust. 2005, 14 15 ed in Giur. it. 2005, 204). Nella specie, le delibere di che trattasi hanno avuto ad oggetto questione su cui i condomini non avrebbero potuto deliberare e, cioè, il riparto a carico dell'appellante, in solido con il precedente proprietario delle spese legali relative al decreto ingiuntivo del Giudice di Pace, emesso nei confronti del soggetto in un momento in cui, lo si ripete, quest'ultimo non era più proprietario dell'immobile ed in ogni caso, quindi, dallo stesso dovute quale persona fisica e non certo in veste di Condomino: in accoglimento della domanda proposta dall'odierno appellante, le citate delibere dovranno essere, pertanto, dichiarate nulle in parte qua, con conseguente infondatezza anche della censura di parte appellata in ordine all'omessa tempestiva impugnazione della delibera del 21.02.2018 ex art. 1137 c.c., pacificamente non richiesta in caso di accertata nullità della delibera medesima.
