Non è necessario ottenere il voto unanime di tutti i condòmini dello stabile, quando si modificano Tabelle Millesimali che, già nella versione pre - modifica, non toccavano i criteri stabiliti dalla legge, ma ad essi si conformavano, in quanto tali Tabelle non sono del tipo c.d. 'contrattuale', perché non intendono derogare ai criteri fissati per legge.
Così la Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n. 5339 del 11 agosto 2022, ha confermato la pronuncia di I° che aveva rifiutato di annullare la delibera condominiale di approvazione delle nuove Tabelle Millesimali, sulla scorta dell'argomentazione sopra annunciata.
Fatto e decisione
Tizio ed altri condòmini avevano impugnato una delibera adottata dal proprio Condominio con la quale erano state adottate le Tabelle Millesimali che l'Assemblea, in precedenza, aveva deciso di modificare.
Tizio e gli altri lamentavano, in particolare, che le nuove Tabelle Millesimali fossero state adottate con un quorum insufficiente: a loro dire, infatti, trattandosi di Tabelle Millesimali c.d. 'contrattuali', in quanto derivanti/inserite in Regolamento avente parimenti natura c.d. 'contrattuale', esse necessitavano di essere modificate con il consenso di tutti i condòmini e non solamente con la maggioranza di cui all'art. 1136, 2° comma, c.c. (la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio).
Sempre da tale natura contrattuale, Tizio e gli altri facevano discendere la nullità della delibera impugnata, in quanto l'Assemblea avrebbe deliberato su materia sottratta alla sua potestà, dovendo essere invece i condòmini, quali proprietari e portatori della volontà 'contrattuale' sottostante le primitive Tabelle a farsi carico di esprimere una nuova volontà contrattuale, uguale e contraria alla prima, che andasse a modificare le Tabelle originarie, servendo insomma il consenso unanime di tutti i condòmini - per quanto pur sempre espresso nel contesto di una riunione condominiale e convogliato nel documento che prende nome di delibera condominiale.
Lamentano infine Tizio e gli altri che le Tabelle sarebbero state anche sbagliate, in quanto escludevano l'alloggio del portiere dalle parti comuni.
Il Tribunale di Roma non accoglieva le motivazioni di Tizio e degli altri condòmini, i quali appellavano la pronuncia.
La Corte d'Appello, confermando il percorso logico - argomentativo del Giudice di prime cure, menziona l'orientamento ribadito a partire dalla sentenza a sezioni unite della Cassazione, n. 18477/2010, ripreso, anche di recente, dalle sezioni semplici (citando, ex plurimis, Cassaz. n. 6735/2020 e l'ordinanza n. 2635/2021), ribadisce come, "In tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.", con l'opportuno inciso che questo è vero in quanto le Tabelle nuove (come le vecchie) siano meramente ricognitive dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso.
=> La delibera di approvazione assembleare di nuove tabelle millesimali: limiti e condizioni.
Considerazioni conclusive
Rammentando al nostro lettore che, dopo la riforma del 2012, l'art. 69 disp. att. c.c. prevede che "i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere modificati all'unanimità. Tali valori possono essere modificati o rettificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza di cui all'art. 1136, 2° comma, c.c., nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione", spieghiamo ancora meglio il concetto espresso dalla Corte d'Appello.
Apparentemente, leggendo la narrativa della pronuncia, per quanto stringata, le Tabelle Millesimali che il condominio in questione ha deciso di modificare non erano né viziate da errore originario, né erano inadeguate per le mutate condizioni dell'edificio.
A ben vedere, l'unico aspetto rilevante pare essere la mancata 'millesimazione' dell'appartamento del portiere, cioè c.d. appartamento condominiale (una comproprietà di tutti i condòmini), sebbene definito come bene comune nel Regolamento, che il Giudice ravvede come necessaria, per come rappresentata dal Condominio nelle sue difese, in quanto, avendo il Condominio deliberato di affittare l'immobile a terzi, era divenuto necessario eseguire un calcolo dei millesimi dello stesso per porre a carico del conduttore, in proporzione, le spese ad esso spettanti per distinguerle da quelle spettanti alla proprietà, cioè, in questo caso, a tutti i condòmini, comproprietari dell'appartamento condominiale.
La tesi sostenuta, per quanto malamente, dalla difesa di Tizio e degli altri condomini che impugnarono la delibera e le nuove Tabelle, muove dalla regola esposta dall'art. 69 disp. att. c.c., cioè che le Tabelle si modificano all'unanimità laddove il motivo della modifica non sia rintracciabile nell'errore originario o nella mutata situazione dei luoghi con la sproporzione creatasi per più di 1/5.
Dalla lettera del Codice, parrebbe quindi che le Tabelle, a prescindere dalla loro natura contrattuale, quindi anche quando non incidono i criteri legali di riparto, siano modificabili solo con l'unanimità dei consensi dei condòmini; basta invece la maggioranza quando il motivo della modifica non sia velleitario, bensì rintracciabile nell'errore o nella sproporzione creatasi.
L'opinione della Corte d'Appello romana è invece nel senso che le Tabelle di natura non contrattuale, cioè che non modificano i criteri legali di riparto, siano a loro volta modificabili a maggioranza dall'Assemblea condominiale.
Sottolineiamo, in chiusura, che il primo comma dell'art. 69 disp. att. c.c. rinvia all'art. 68, il quale prevede che "Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'art. 1118 c.c., per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio", quindi le tabelle cui fa riferimento il primo comma della norma menzionata e che possono essere modificate all'unanimità, sono le comuni Tabelle Millesimali che regolano la quota di partecipazione agli oneri condominiali generali e la quota di proprietà ai fini della partecipazione assembleare.
