In materia di contratti di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo vige il principio di autonomia contrattuale che consente ai contraenti la libera determinazione del canone iniziale con il limite del divieto per il locatore di pretendere la c.d. "buona entrata" o "indennità di ingresso".
L'art. 79 della L. 392 del 27 luglio 1978, rubricato "Patti contrari alla legge" dispone, infatti, la nullità di ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della stessa legge.
La suddetta legge vieta, pertanto, al locatore di pretendere dal conduttore il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di "buona entrata".
Perché la nullità contemplata da tale norma possa operare occorre che sia prevista - in favore del locatore - una "utilitas", un vantaggio, correlato al solo fatto della concessione, ad altri, del godimento della "res locata".
In altre parole, è nulla ogni pattuizione che preveda in favore del locatore, oltre al pagamento del canone di locazione, altre prestazioni a titolo di buon ingresso senza alcuna causa giustificativa estranea al rapporto di locazione.
La questione è stata di recente affrontata dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 4985 del 26 febbraio 2024 che ha precisato che allorquando la conclusione di un contratto di locazione sia stata subordinata al preventivo versamento di una somma di denaro da imputarsi a parziale pagamento di debiti pregressi, la pattuizione non può considerarsi nulla in quanto trova una giustificazione causale estranea al sinallagma della locazione.
Locazione e patto di "buona entrata": quando è nullo? Fatto e decisione
Una società sublocava ad altra società un locale commerciale, sito nell'atrio di una stazione ferroviaria, adibito alla rivendita di giornali.
Successivamente, la subconduttrice veniva citata in giudizio dalla società sublocatrice per la convalida dello sfatto per morosità intimatole in ragione del mancato pagamento di tre mensilità del canone di sublocazione Costituitasi in giudizio, l'intimata non negava di aver avuto difficoltà nel pagamento del canone, assumendo, però, di aver sanato la morosità.
Inoltre, lamentava la nullità del contratto per violazione dell'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n.392, per essere stata subordinata la sua conclusione alla condizione del preventivo versamento dell'importo di € 25.000,00, ad estinzione di un pregresso debito assunto verso la società sublocatrice dal marito della rappresentante legale della società subconduttrice.
Convalidato lo sfratto e disposto il mutamento di rito, il Tribunale di Genova dichiarava risolto il contratto per inadempimento della subconduttrice, condannandola al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti oltre interessi. La Corte d'Appello confermava la decisione di primo grado.
La subconduttrice ricorreva in Cassazione facendo presente che la titolare del locale commerciale aveva condizionato la conclusione del contratto di sublocazione al preventivo suo versamento della somma di € 25.000,00, da imputarsi a parziale pagamento di un debito pregresso; somma che, invece, a dire della ricorrente integrava una vera e propria "indennità di ingresso".
Il patto di "buona entrata" nella locazione ad uso diverso
La Cassazione ha rigettato il ricorso.
Secondo la Suprema Corte la somma di danaro versata dalla subconduttrice - lungi dal porsi come una "rendita" lucrata dal locatore, per il sol fatto di immettere il conduttore nel godimento del bene - risultava essere stata pattuita per estinguere debiti facenti capo al marito della legale rappresentante della società locataria, sicché tale pattuizione, pur avendo condizionato la stipula del contratto, trovava una giustificazione causale estranea al sinallagma della locazione e riconducibile alla fattispecie di cui all'art. 1272 c.c., dando così luogo ad un fenomeno di collegamento tra contratti.
Considerazioni conclusive
Costituisce "buona entrata" l'esborso preteso dal locatore - eventualmente anche nei confronti di un terzo (cfr., da ultimo, Cass. Sez. 3, ord. 10 gennaio 2023), oltre che dello stesso conduttore - per stipulare il contratto di locazione, allorché esso non abbia alcuna causa giustificativa.
Esso, dunque, trova la sua unica ragion d'essere nella realizzazione, da parte di chi decida di locare il bene, di una "utilitas", di un vantaggio, correlato al solo fatto della concessione, ad altri, del godimento della "res locata", ricadendo, per tale ragione, nell'àmbito di applicazione dell'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, integrando quel vantaggio "altro", ulteriore rispetto a quelli consentiti dalla disciplina da detta legge, che è vietato da tale norma.
Perché la nullità contemplata da tale norma possa operare occorre, dunque, che sia prevista - in favore del locatore - una "utilitas" che, pur trovando occasione nella stipula del contratto, non abbia giustificazione alcuna, alterando, nel contempo, il sinallagma contrattuale proprio della locazione.
Conseguentemente, allorquando la conclusione di un contratto di locazione sia stata subordinata al preventivo versamento di una somma di denaro da imputarsi a parziale pagamento di debiti pregressi, la pattuizione non può considerarsi nulla in quanto trova una giustificazione causale estranea al sinallagma della locazione.
In tal caso, detta somma di denaro, lungi dal porsi come una "rendita" che viene lucrata dal locatore, per il solo fatto di immettere il conduttore nel godimento del bene, trova la sua giustificazione causale nell'assunzione dell'obbligazione altrui (nella specie, da parte della subconduttrice per i debiti contratti dal marito nei confronti del sublocatore) sicchè, rimanendo estranea al rapporto di locazione, non costituisce pattuizione vietata e come tale nulla ai sensi dell'art. 79 L. 392/78.
