In tema di locazione commerciale, allorché il contratto sia disdettato dal locatore, al conduttore spetta un'indennità, definita di avviamento, di regola, pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone versato.
Si tratta di una circostanza, specificatamente, prevista dalla legge "In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (art. 34 legge 392/1978)".
Sull'argomento, si è pronunciato, recentemente, il Tribunale di Bari con la sentenza n. 502 del 5 febbraio 2024. Nell'occasione, le parti in causa hanno litigato sul diritto all'indennità di avviamento commerciale dovuta ad un mediatore immobiliare a cui il locatore aveva comunicato disdetta per poi revocarla.
Secondo la tesi del proprietario dell'immobile, la somma pretesa dall'ex conduttore era, altresì, non dovuta poiché l'intermediario in questione non aveva contatti diretti con il pubblico.
All'ufficio pugliese, pertanto, è spettato il compito di dirimere la diatriba, non senza aver chiarito i temi in contestazione. Non ci resta, perciò, che approfondire la vicenda.
Disdetta locazione commerciale: può essere revocata?
Nel corso del procedimento dinanzi al Tribunale di Bari, la parte locatrice di un immobile si era opposta alla richiesta dell'indennità di avviamento avanzata dall'attore conduttore poiché, a sua detta, il contratto non si era mai risolto realmente.
La disdetta, inizialmente inviata, era stata, infatti, revocata così impedendo ogni effetto estintivo del contratto.
In ragione di ciò, non si era prodotto il presupposto di legge affinché fosse dovuto quanto richiesto.
Sollevata la questione, l'ufficio pugliese ha, però, smentito il locatore. Nell'occasione è stato ricordato che la disdetta, comunicata al termine del secondo periodo contrattuale, produce l'effetto risolutivo della locazione nel momento in cui giunge a conoscenza del conduttore "la disdetta (a differenza del diniego motivato di rinnovo alla prima scadenza seennale) costituisce atto unilaterale recettizio che produce i suoi effetti nel momento in cui giunge a conoscenza del destinatario".
Pertanto, l'effetto in discussione può essere impedito da un'eventuale revoca soltanto se quest'ultima arriva al destinatario prima della disdetta "Ne consegue che una sua revoca sarebbe stata produttiva di effetti solo se avesse raggiunto il destinatario prima della ricezione da parte dello stesso della comunicazione di disdetta".
Nel caso concreto, il Tribunale di Bari ha rilevato che la revoca era stata del tutto intempestiva e che le parti, prese coscienza dell'avvenuta risoluzione del contratto, avevano, persino, intrapreso delle trattative per un altro contratto. In ragione di ciò, l'eccezione sollevata dal locatore era destituita di fondamento ed è stata respinta.
Intermediazione immobiliare: ha contatti diretti con il pubblico?
In tema di locazione commerciale, in caso di disdetta del locatore, le norme di riferimento (artt. 34-35 Legge 392/1978) e la loro comune interpretazione giurisprudenziale individuano un presupposto preciso per l'indennità di avviamento.
Si tratta del fatto che nell'immobile il conduttore eserciti un'attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e/o dei consumatori.
Pertanto, se consideriamo una locazione a favore di un intermediario immobiliare, si può dire che questi svolga nell'immobile l'attività necessaria ad ottenere il riconoscimento dell'indennità?
Secondo il Tribunale di Bari la risposta deve essere affermativa. Ovviamente, è una conclusione che l'ufficio pugliese supporta citando la posizione della Cassazione sul punto "sin dall'arresto di Cass. N. 1637/1984, è pacifica nel ritenere che il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, previsto ex art. 34 l. 392/78, in caso di cessazione del rapporto di locazione, deve essere riconosciuto anche in favore del conduttore che eserciti attività di mediatore professionale, stante la sua qualità di imprenditore commerciale.
Successivamente, poi, le Sezioni Unite hanno affermato che l'intermediazione immobiliare è una attività che si svolge con modalità che comportano contatti diretti con il pubblico, che viene raggiunto attraverso modalità tipiche per tale genere di attività, quali inserzioni sui giornali, manifesti, cartelli affissi sugli immobili da vendere, volantini ecc (Cass. SS.UU. n. 2646/1998; conformi, Cass. n. 1363/2009; Cass. n. 6948/2010; Cass. n. 12278/2010; Cass. n. 20645/2016)".
In particolare, nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale, i testimoni escussi avevano confermato che nell'immobile in locazione era stata svolta l'attività d'intermediazione immobiliare con relativo contatto con il pubblico.
Lo stesso contratto di locazione aveva previsto che il conduttore avrebbe utilizzato l'immobile per quel lavoro e con quelle caratteristiche. Nel contempo, il locatore non aveva fornito alcuna prova contraria.
Insomma, valutati gli atti, al Tribunale di Bari non è restato che riconoscere il preteso diritto dell'attore all'indennità di avviamento commerciale.
