Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 11022 dell'11 luglio 2023, ha ribadito un principio oramai più che consolidato in giurisprudenza: le scale sono sempre condominiali, a meno che: 1. non sussista un titolo che stabilisca il contrario, oppure; 2. la parte comune sia stata usucapita. Analizziamo la vicenda sottoposta al giudice capitolino.
Condominialità delle scale: fatto e decisione
Un condomino impugnava la delibera con cui l'assemblea aveva deciso di eseguire alcuni lavori di pulizia su un tratto di scala che conduceva, al termine, in un piccolo spazio in cui si trovavano i vecchi cassoni dell'acqua che, in passato, servivano il condominio.
Con la medesima deliberazione l'assemblea chiedeva all'istante copia della chiave di accesso che consentiva di entrare nel locale posto alla fine delle scale.
Il condomino impugnante si opponeva in quanto riteneva che il tratto di scale in questione non fosse condominiale bensì privato, come si evinceva dal proprio atto di proprietà: la porzione di scale sarebbe stata, infatti, pertinenza esclusiva dell'appartamento.
In subordine, il condomino chiedeva dichiararsi l'usucapione di detto bene, posseduto in maniera pacifica, pubblica e ininterrotta per oltre vent'anni.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, ha rigettato l'impugnazione proposta dal condomino.
Secondo il giudice capitolino, la presunzione di condominialità delle scale stabilita dall'art. 1117 c.c. può essere vinta solamente da un titolo contrario, per esso dovendosi intendere l'atto originario con cui è stata data vita al condominio.
Tale titolo può essere dato, quindi, dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari (in tal senso anche Corte d'Appello di Roma, sentenza n. 5136 del 14 luglio 2023).
Nel caso di specie, la prova costituita dall'esistenza di tale titolo contrario non è stata fornita, non essendo stata provato che il dante causa dell'attore vantasse la proprietà della porzione di scale oggetto del contenzioso.
Allo stesso modo è stata rigettata la domanda di usucapione. L'attore non ha infatti fornito prova del possesso pacifico, pubblico e continuato di cui agli artt. 1158 e 1159 c.c.
Il Tribunale di Roma ricorda come, in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso né un'interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari (atteso che il compossessore, se intende estendere il suo possesso esclusivo sul bene comune, non ha alcuna necessità di fare opposizione al diritto dei condòmini, cosi come invece previsto nel caso di vera e propria interversio possessionis, ma è sufficiente solo che compia atti idonei a mutare il titolo del suo possesso, ex art. 1102 c.c.), ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto o un comportamento il cui compimento da parte di uno dei comproprietari:
- per un verso, realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene;
- per altro verso, denoti inequivocabilmente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, per cui non possa sussistere un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale.
Condominialità delle scale: considerazioni conclusive
La sentenza in commento si pone nel solco tracciato dalla precedente giurisprudenza di legittimità.
A proposito dell'utilizzo dei beni comuni, la Corte di Cassazione ha infatti stabilito che «la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. - che in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. è applicabile anche in materia di condominio negli edifici - non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.
Essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto» (così Cass., 30/05/2003, n. 8808).
Ciò significa che il più intenso uso del bene comune non si traduce di certo in un possesso ad usucapionem.
Nel caso di specie, nulla è emerso con specifico riguardo a un'effettiva funzionale alterazione della porzione di scala oggetto di domanda, nulla avendo la parte attrice dimostrato e dovendo essere considerato che il cambio della serratura della porta, con conseguente impedimento agli altri condòmini di accedere al tratto di scala condominiale, è una circostanza rilevata dal solo condominio che, nel formalizzare la contestazione in sede di verbale assembleare, nulla ha riferito in merito all'epoca in cui si sarebbe concretizzato il cambio di serratura ad opera dell'attore.
