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Azione a difesa del possesso in condominio: il caso delle tubazioni preesistenti

Azione a difesa del possesso in condominio: il caso delle tubazioni preesistenti
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

In molti casi, quando si parla di tubazioni in condominio, si fa riferimento ai danni provocati dalle medesime. Si pensi, ad esempio, alle infiltrazioni provenienti da una colonna fecale o dalla portante della acqua potabile che, deterioratesi col decorso del tempo, cominciano e perdere, danneggiando gli appartamenti adiacenti.

In queste, come in altre circostanze, la problematica non può che essere risolta con la riparazione della tubatura.

Invece, ove dovesse sorgere una lite in merito, la questione riguarderebbe l'an e il quantum del risarcimento, non dimenticando mai che il titolare della condotta, in quanto custode della medesima, è responsabile per gli eventi lesivi provocati dalla cosa, sebbene inanimata (ex art. 2051 c.c.).

Viceversa, nell'ipotesi all'esame del Tribunale di Firenze e recentemente culminata con la sentenza n. 21 del 04 gennaio 2023, l'oggetto del contendere non è stato il risarcimento dei danni. Principalmente, infatti, la tutela proposta ha riguardato il possesso del proprio appartamento e lo spoglio/turbativa determinato, consapevolmente, da un vicino con delle tubazioni a servizio esclusivo del suo immobile

L'ufficio toscano ha, quindi, stabilito se e in che misura sarebbe stato violato l'art. 1168 c.c.

Prima, però, vediamo cosa è accaduto in questo edificio fiorentino.

Azione a difesa del possesso in condominio: il caso delle tubazioni preesistenti. Il caso concreto.

In un condominio, tra gli immobili posti al primo e il secondo piano dell'edificio, erano presenti delle tubazioni a servizio dei due bagni dell'appartamento soprastante.

Nello specifico, le condotte de quo erano collocate tra il solaio e la contro soffittatura del tinello dell'immobile sottoposto. Per il proprietario di quest'ultimo, la descritta circostanza era, però, inaccettabile.

Il titolare del primo piano, infatti, sosteneva di essersi accorto delle tubazioni soltanto nel 2019, in occasione di alcune infiltrazioni provenienti dal tetto. A seguito, quindi, di una perizia effettuata da un tecnico di propria fiducia, per mezzo del proprio avvocato, egli depositava ricorso ex art. 703 cpc presso il competente Tribunale di Firenze.

Lo scopo di quest'azione era di ottenere il ripristino dello status quo ante, mediante rimozione delle condotte incriminate oppure la cessazione di ogni turbativa (cosiddetta azione di manutenzione) attraverso la chiusura e/o il mancato utilizzo delle tubazioni. La norma, invocata a tutela delle proprie ragioni, era l'art. 1168 c.c.

In sede giudiziale, i proprietari dell'appartamento posto al secondo piano si difendevano, principalmente, sostenendo che le condotte in oggetto erano da sempre esistite. Esse erano lì prima ancora che, nel lontano 1981, l'immobile de quo fosse stato oggetto di lavori di ristrutturazione da parte dei resistenti.

La lite, dopo un primo esito che aveva accolto il ricorso ed un reclamo che aveva capovolto il primo verdetto, in sede ordinaria, è stata risolta dal Tribunale di Firenze con il rigetto di ogni domanda. Secondo l'ufficio gigliato, l'azione di reintegrazione non poteva essere accolta difettando, da un punto di vista oggettivo e soggettivo, dello spoglio denunciato.

Azione di reintegrazione: l'elemento oggettivo

Lo spoglio, con il quale il cosiddetto "spoliator" priva del possesso il proprietario di un bene, si può identificare con qualsiasi comportamento che toglie il potere di fatto sulla cosa «L'elemento oggettivo dello spoglio, che consiste nella privazione del possesso, si atteggia diversamente a seconda che questo abbia a oggetto una cosa o un diritto, sostanziandosi, nel primo caso, in un'azione che toglie al possessore il potere di fatto sulla cosa (Cass. civ. ord. n. 11369/2019)».

Si tratta, perciò, di un elemento essenziale per esperire l'azione di cui all'art. 1168 c.c. Ecco perché è compito del giudice procedere all'accertamento di tale presupposto per poter accogliere il ricorso «In tema di spoglio, l'accertamento del giudice deve riguardare sia l'elemento oggettivo della privazione totale o parziale del possesso, violenta o clandestina, che l'elemento soggettivo, ossia l'"animus spoliandi" (Cass. civ. sent. n. 14797/2017)».

Come si intuisce dal precedente giurisprudenziale appena richiamato, la privazione, violenta e clandestina, del possesso ad opera di un terzo non è, però sufficiente. Essa deve essere accompagnata dall'animus spoliandi del terzo. Infatti, senza questo ulteriore elemento, l'azione di reintegrazione non può essere avallata.

Azione di reintegrazione: l'elemento soggettivo

In base all'interpretazione giurisprudenziale della materia, per accogliere un'azione di reintegrazione, il possessore del bene deve dimostrare non solo di aver subito la privazione, parziale o totale, del possesso, ma anche la volontà dello "spoliator" di sostituirsi al detentore a sua insaputa o contro la sua volontà «l'"animus spoliandi", che non consiste nella sola coscienza e volontà dell'agente di compiere il fatto materiale della privazione del possesso, bensì nella consapevole volontà di sostituirsi al detentore, contro la volontà di questo (ovvero nella sua inconsapevolezza o impossibilità di venire a conoscenza dell'azione espoliatrice), nella detenzione totale o parziale e nel godimento del bene (Cass. civ. sent. n. 14797/2017)».

Le azioni a difesa del possesso: azione di reintegrazione e azione di manutenzione

Senza, perciò, alcun animus spoliandi, ad esempio perché lo spossessamento è avvenuto con il consenso dell'originario possessore, non sarà possibile ottenere alcuna reintegrazione.

Azione di reintegrazione: la soluzione al caso concreto

Venendo alla vicenda in commento, la domanda del ricorrente è stata respinta, poiché nell'azione difettavano sia l'elemento soggettivo che quello oggettivo dello spoglio.

Dall'istruttoria del procedimento, infatti, è emerso che le tubazioni in contestazione erano preesistenti.

I titolari dell'appartamento al secondo piano non avevano posizionato alcuna conduttura tra il proprio solaio e la controsoffittatura dell'immobile sottostante, ma si erano, semplicemente, limitati a collegare i propri servizi igienici alle tubature già in loco. Non è emersa, perciò, alcuna privazione del possesso altrui e tanto meno la volontà di realizzare ciò.

È per questi motivi che l'azione ordinaria è stata rigettata.

Sentenza
Scarica Trib. Firenze 4 gennaio 2023 n. 21

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