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Infiltrazioni dal tetto condominiale: è necessario il Ctu?

La consulenza tecnica d'ufficio per stabilire il nesso eziologico tra il danno e la cosa in custodia, nonché l'eventuale concorso di colpa dell'attore
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

I danni da infiltrazioni d'acqua provenienti dalle parti comuni sono riconducibili nell'alveo della responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 cod. civ. Trattandosi di responsabilità oggettiva, il danneggiato deve solamente dimostrare il pregiudizio subito e il nesso di causalità tra quest'ultimo e il bene, inteso nel senso che il primo sia stato prodotto direttamente dal secondo.

Con il presente contributo vedremo se, per provare la responsabilità condominiale per le infiltrazioni dal tetto, è necessaria la consulenza tecnica d'ufficio.

Il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 5597 del 28 dicembre 2021, sembra aderire a questo tipo di orientamento: trattandosi di questioni eminentemente tecniche, consistenti nell'accertamento delle cause delle lamentate infiltrazioni, ai fini dell'applicazione (o meno) delle ferree regole codicistiche in tema di danno da cose in custodia, nonché nella quantificazione dei danni realmente subiti, è necessario che il Ctu faccia i necessari sopralluoghi ai fini della determinazione delle responsabilità in gioco.

Approfondiamo la questione e vediamo se, per le infiltrazioni dal tetto condominiale, è necessario il Ctu.

Infiltrazioni dal tetto del condominio: il caso

Il proprietario dell'abitazione sita all'ultimo piano conveniva in giudizio il condominio per via delle copiose infiltrazioni provenienti dal tetto condominiale oggetto di recente ristrutturazione, le quali provocavano ingenti danni alla mansarda.

Oltre ai citati episodi infiltrativi provenienti dal tetto, il piano mansarde dell'edificio condominiale presentava ulteriori problematiche riguardanti in particolare la stabilità e sicurezza del pavimento del corridoio comune ed il mancato funzionamento dell'impianto elettrico di tale piano.

Infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni del Condominio. Onere della prova e giudizio di merito

Infiltrazioni dal tetto del condominio: la nomina del Ctu

Trattandosi di questioni squisitamente tecniche, il Tribunale di Torino decideva di affidare incarico al Ctu affinché verificasse l'esistenza e l'entità delle infiltrazioni, al fine di determinare una possibile responsabilità ex art. 2051 cod. civ. a carico della compagine.

Insomma, secondo il giudice torinese, quando si tratta di accertare il danno da cose in custodia e la materia si presenta particolarmente tecnica, non resta che affidarsi al Ctu affinché rediga un elaborato che chiarisca la posizione delle parti, anche in relazione a una possibile corresponsabilità dell'attore (come vedremo, sussistente nel caso di specie).

Infiltrazioni condominiali: gli esiti della consulenza e la decisione

I fenomeni e i danni lamentati dall'attore sono stati correttamente identificati, accertati, fotografati e valutati dal Consulente tecnico d'ufficio.

A parere del giudice, l'elaborato peritale è tanto più convincente se solo si considera che, alla luce dei rilievi svolti, le infiltrazioni sono risultate abbondanti e incontestabilmente riconducibili al tetto, il quale era stato peraltro da poco oggetto di interventi di ristrutturazione.

Per il tribunale, dunque, «attesa la situazione dei luoghi appare piuttosto difficile ascrivere i danni lamentati dall'attore a ragioni non connesse (e strettamente!) a manufatti e parti condominiali, con conseguente responsabilità oggettiva della parte convenuta per danno da cose in custodia».

Danno da infiltrazioni e concorso di colpa

La Ctu evidenziava anche un concorso di colpa a carico dell'attore: e infatti, i lavori di installazione degli impianti di climatizzazione eseguiti dalla parte attrice (e, precisamente, l'installazione di tubazioni inserite fra manto di copertura e faldale degli abbaini) avevano ulteriormente contribuito all'imperfetto smaltimento delle acque meteoriche, favorendone il percolamento sulle strutture sottostanti.

Tali infiltrazioni, causate da una condotta poco accorta dell'attore, rappresentano però solo una piccola parte del danno complessivo patito dal proprietario, valutato dal Ctu nella misura del 15% rispetto al totale e ritenuta adeguata dal giudice di merito.

Danni da cose in custodia e concorso colposo del danneggiato

Il risarcimento del danno in forma specifica

L'attore, nel proprio atto introduttivo, chiedeva altresì il risarcimento in forma specifica, consistente nella condanna del condominio all'esecuzione delle opere indicate dalla Ctu come necessarie al fine di risolvere una volta per tutte i problemi evidenziati in citazione.

È appena il caso di ricordare il tenore dell'art. 2058 cod. civ., secondo cui «Il danneggiato può chiedere la reintegrazione in forma specifica, qualora sia in tutto o in parte possibile. Tuttavia il giudice può disporre che il risarcimento avvenga solo per equivalente, se la reintegrazione in forma specifica risulta eccessivamente onerosa per il debitore».

Secondo il Tribunale di Torino, la domanda è meritevole di accoglimento. Da un lato, infatti, i principi codicistici in materia di risarcimento del danno in forma specifica e, dall'altro, le regole in tema d'immissioni (nella specie: di acqua piovana, indubbiamente proveniente dalle porzioni condominiali ammalorate, evidenziate dalla Ctu), sottintendono la possibilità per il danneggiato di chiedere che il soggetto responsabile ponga in essere tutti gli accorgimenti per evitare che il danno abbia a ripetersi.

Insomma, secondo il Tribunale di Torino, è legittima la richiesta di risarcimento in forma specifica da parte del condomino danneggiato dalle infiltrazioni provenienti da tetto dell'edifico.

Chi è tenuto al risarcimento del danno da infiltrazioni da terrazzo- lastrico solare

Sentenza
Scarica Trib. Torino 28 dicembre 2021 n.5597

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