La sesta sezione civile del Tribunale di Napoli ha accolto parzialmente le domande della proprietaria dell'immobile che aveva subito danni, ridimensionando le sue pretese ed accertando, con l'ausilio di una consulenza tecnica d'ufficio, l'entità degli stessi per stabilire in che termini il Condominio fosse responsabile dell'accaduto (Tribunale di Napoli, VI sez. civ., 11 gennaio 2023 n. 325).
Malfunzionamento della colonna fecale comune e risarcimento dei danni al condomino. Il fatto
La proprietaria di un immobile ubicato in uno stabile cita in giudizio il condominio sostenendo di aver subito danni ingenti a causa delle cattive condizioni del cavedio condominiale e del malfunzionamento della colonna fecale che avrebbero prodotto infiltrazioni di umidità tanto da rendere il suo appartamento inutilizzabile.
A fronte dell'accaduto ha chiesto non solo il risarcimento dei danni materiali per oltre 10 mila euro, ma anche il risarcimento per la mancata locazione dell'immobile rivendicando ben mille euro mensili per ogni mensilità di canone non percepito.
Costituitosi il condominio ha contestato la domanda dell'attrice chiedendo di essere autorizzato alla chiamata in causa della compagnia assicurativa e, soprattutto, di essere manlevato da qualsiasi decisione con esiti pregiudizievoli della controversia. Autorizzata la chiamata in causa della Compagnia assicurativa la stessa ha chiesto l'integrale rigetto della domanda attorea di risarcimento del danno.
La sentenza
In via preliminare la sentenza, ha giudicato provato il fatto storico che ha causato danni all'attrice, precisando che il risarcimento degli stessi deve essere disposto esclusivamente nei limiti dell'accertamento peritale effettuato dalla consulenza tecnica d'ufficio alla quale la decisione in commento si riporta integralmente condividendone gli schemi logici e tecnici sui quali è fondata.
In particolare, precisa la sentenza del Tribunale partenopeo n. 325/2023, nell'ambito dell'accertamento peritale il consulente tecnico d'ufficio ha accertato che, nel corso del sopralluogo effettuato sono emerse due distinte situazioni dannose: una legata al cavedio condominiale e l'altra alla colonna fecale.
Per quanto riguarda i presunti danni riportati dall'immobile di proprietà dell'attrice nella parte in cui confina con il cavedio condominiale, la consulente tecnico d'ufficio ha stabilito che gli stessi sono attribuibili ad una cattiva ventilazione dell'appartamento di proprietà esclusiva dell'istante che può essere risolto con la semplice posa in opera di materiali traspiranti (intonaco e vernici) o con l'utilizzo di appositi deumidificatori.
Un discorso a parte, invece, riserva la stessa CTU (consulenza tecnica d'ufficio) alle infiltrazioni d'acqua lamentate dall'attrice riconducibili al cattivo funzionamento ed alla probabile occlusione della colonna fecale condominiale che determina infiltrazioni nel salone e nella cucina di proprietà di quest'ultima.
Lo stesso accertamento tecnico, pertanto, si è concluso con l'invito del condominio ad una valutazione accurata della tubazione della colonna fecale che, a causa di cedimenti e rotture degli innesti, è stata la causa dei danni lamentati dall'attrice.
Il Giudice della sesta sezione civile del Tribunale di Napoli ha condiviso l'esito dell'accertamento peritale ridimensionando le pretese risarcitorie dell'attrice stabilendo che per effettuare i lavori resi necessari dalle infiltrazioni prodotte dal malfunzionamento della colonna fecale, e consistenti nel rifacimento dell'intonaco e nella carteggiatura delle superfici dure e nella fornitura e messa in opera di un paio di metri di mattonelle, è necessaria una spesa piuttosto contenuta (circa duemila euro) stabilendo che il condominio vada condannato esclusivamente al pagamento di tale spesa.
Per quanto concerne, invece, la domanda dell'attrice finalizzata al risarcimento del danno per lucro cessante a causa dell'inidoneità dell'immobile ad uso locativo la sentenza in commento dispone con il suo mancato accoglimento.
A tal riguardo, infatti, la pronuncia tenendo conto delle dichiarazioni testimoniali ed e dei rilievi effettuati nel corso dell'accertamento peritale è giunta alla conclusione che l'appartamento di proprietà dell'attrice era inutilizzabile ed in pessime condizioni manutentive già prima degli eventi dannosi innanzi citati, precisando che il fenomeno della condensa, fra l'altro non addebitabile a responsabilità del condominio ma a caratteristiche intrinseche dell'immobile (non abitato da anni ed in pessimo stato di manutenzione), non era di certo idoneo a renderlo inutilizzabile dato che lo stato di incuria era riscontrabile già in epoca anteriore agli eventi dannosi in questione.
Lavori straordinari colonna fognaria condominiale
Per quanto riguarda, invece, la piena operatività della polizza assicurativa che ha giustificato la chiamata in causa per manleva della compagnia assicurativa da parte del condominio la sentenza dispone il suo accoglimento.
Alla luce di tale ricostruzione la sentenza n. 325 dello scorso 11 gennaio ha disposto la condanna del condominio al pagamento in favore della proprietaria solo della somma di una modica somma di circa duemila euro necessari per i lavori di intonaco e di collocazione delle piastrelle danneggiate a fronte del cattivo funzionamento della colonna fecale, mentre non hanno trovato accoglimento le pretese dell'attrice che pretendeva un corposo risarcimento del danno per la mancata locazione di un immobile inabitato già da molto ed in pessime condizioni di manutenzione.
Non vi è alcun dubbio, quindi, approfittare di un evento dannoso per ottenere una condanna del condominio al pagamento di ogni possibile danno subito necessita sempre di una valutazione veritiera dello stato dei luoghi prima e dopo l'evento dannoso.
