Nell'ambito del procedimento appena culminato con la sentenza n. 432 del 2 maggio 2023, emessa dal Tribunale di Patti, tra le varie questioni, si è discusso delle attribuzioni dell'assemblea di un condominio e dei poteri dell'amministratore in relazione alla stipula di un contratto di appalto.
Ciò è avvenuto in sede di opposizione a un decreto ingiuntivo, originariamente, concesso all'appaltatore per presunte inadempienze al contratto.
L'argomento in esame non è, certamente, nuovo nelle aule giudiziarie del nostro paese. Anche la Cassazione, infatti, si è espressa in merito, chiarendo i presupposti in presenza dei quali, in tema di lavori eseguiti su disposizione dell'amministratore, è possibile riferire un rapporto obbligatorio in capo al condominio.
Prima di tutto, però, vediamo in concreto cosa è accaduto in questo complesso immobiliare nel messinese.
Lavori di manutenzione straordinaria e attribuzioni dell'amministratore. Fatto e decisione
A seguito di due contratti di appalto, sottoscritti nel novembre del 2012, una ditta eseguiva alcuni lavori di manutenzione straordinaria in un fabbricato in multiproprietà al termine dei quali residuavano, da saldare, circa 34.000 euro, come da regolari fatture.
Ebbene, poiché i detti titoli di pagamento non erano rispettati, l'impresa chiedeva un decreto ingiuntivo a carico del committente, ritualmente concesso nel 2016.
Avverso tale provvedimento, l'ingiunta multiproprietà proponeva opposizione dinanzi al Tribunale di Patti basata su due argomentazioni principali:
- era invocata una clausola contrattuale in virtù della quale, in caso di inadempimento, l'appaltatore avrebbe potuto agire soltanto verso i singoli condòmini morosi. Era stato, perciò, pattuito l'esonero di responsabilità del committente e la ditta si era, esplicitamente, impegnata a non citare la multiproprietà per il recupero delle somme dovute dai singoli all'appaltatore;
- era eccepita la carenza di mandato in capo all'amministratore nello stipulare l'accordo con l'impresa, né tale difetto di legittimazione era stato sanato, successivamente, da una ratifica dei condòmini multi proprietari.
Per queste ragioni era, dunque, chiesta la revoca del decreto ingiuntivo.
Il Tribunale di Patti, esaurita l'istruttoria, ha accolto l'opposizione. Per l'ufficio siciliano, infatti, la clausola invocata dal committente era valida e riferibile ad entrambi i contratti di appalto. In base a questa, l'appaltatore non avrebbe potuto agire verso il committente.
Inoltre, era evidente che gli accordi erano stati presi dall'amministratore del fabbricato senza alcuna preventiva e/o successiva autorizzazione dell'assemblea dei comproprietari.
Dunque, anche sotto il profilo del difetto di legittimazione del rappresentante dell'edificio non era possibile attribuire alcuna pendenza al fabbricato.
Le citato conclusioni hanno, quindi, condotto all'accoglimento della domanda, alla revoca del decreto e alla condanna dell'opposta impresa al pagamento delle spese processuali in applicazione del naturale principio della soccombenza.
Considerazioni conclusive
In tema di lavori di manutenzione straordinaria eseguiti in condominio e del potere dell'amministratore di commissionarli a un terzo appaltatore, con la sentenza in esame, il Tribunale di Patti si è conformato alla giurisprudenza univoca sull'argomento.
Tra le varie decisioni a riguardo, è possibile, quindi, citare quella secondo la quale "ove i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c. (ex multis Cass. n. 2807/2017)".
Nel caso de quo, pertanto, in merito all'appalto in discussione, non avendo rilevato alcun preventivo o successivo mandato dell'assemblea all'amministratore, l'ufficio giudiziario ha dovuto, necessariamente, negare ogni rapporto obbligatorio in capo al condominio.
Ecco, quindi, spiegata la ragione della decisione in commento.
