Mentre il bilancio consuntivo (recte, rendiconto) approvato dall'assemblea può costituire idonea prova del debito dei condomini verso l'amministratore, esso non può avere efficacia di prova dell'avvenuto pagamento del compenso.
Inoltre, per i crediti per compensi professionali dell'amministratore di condominio, diversamente da quanto avviene per le anticipazioni delle spese da lui sostenute, il verbale di passaggio di consegna è stato considerato idonea prova per dimostrare l'attività svolta dall'amministratore uscente e, dunque, il suo diritto al compenso.
Così la Corte d'Appello di Catanzaro, con la sentenza n. 497 del 20 aprile 2023, ha confermato il decreto ingiuntivo emesso a favore dell'ex Amministratore per i suoi compensi professionali.
Opposizione del condominio contro il decreto ingiuntivo per compensi professionali
La vicenda trae spunto dall'opposizione promossa da un Condominio avverso il decreto ingiuntivo ottenuto da Tizio, l'ex Amministratore, onde ottenere il pagamento di circa Euro 5.000,00 per i compensi professionali spettanti per le gestioni dal 2007 al 2011.
Secondo il Condominio, il decreto risultava nullo sia per difetto di preventiva costituzione in mora del Condominio da parte di Tizio, sia per l'inesistenza del predetto credito, atteso che la somma ingiunta era stata corrisposta come dimostrato dai rendiconti dove la stessa era inserita tra le passività, sia perché Tizio aveva mancato di adempiere agli oneri gestori tipici dell'Amministratore condominiale (in particolare, lasciando alcune fatture di fornitori non assolte).
Tizio si difende in sede di opposizione affermando, tra le altre, che la produzione documentale difensiva del Condominio fosse inidonea a provare l'effettivo pagamento del compenso, oltre alla contestazione del proprio inadempimento.
Il Tribunale di Crotone rigetta l'opposizione e il Condominio appella tale decisione.
La Corte d'Appello di Catanzaro conferma la sentenza di I°, sostenendo che "il bilancio consuntivo approvato dall'assemblea può costituire idonea prova del debito dei condomini verso l'amministratore qualora contenga una chiara e definitiva indicazione del disavanzo tra le rispettive poste contabili.
Allo stesso modo, non può meramente presumersi il credito del Condominio verso l'ex amministratore per l'importo corrispondente al disavanzo tra le entrate ed uscite contabili".
Nel caso di specie, aggiunge poi la Corte, nonché dall'esame dei rendiconti presentati, risulta che la voce "Compenso Amministratore", inserita nelle poste 'in uscita', fosse da intendere come frutto di una proiezione contabile, creata allo scopo di consentire ai condòmini di visualizzare chiaramente la differenza sostanziale tra Preventivo e Consuntivo (rendiconto).
Ciò premesso, chiarisce infine la Corte, mentre il bilancio consuntivo approvato dall'assemblea può costituire idonea prova del debito dei condomini verso l'amministratore, esso non può avere efficacia di prova dell'avvenuto pagamento del compenso.
Insomma, i rendiconti condominiali che indicano il compenso dell'Amministratore risolvono la domanda in punto di an (è dovuto un compenso all'Amministratore? Se sì, a quanto ammonta?), ma non possono da soli bastare, perché il Condominio, quale debitore, si libera unicamente provando i fatti estintivi o impeditivi dell'obbligazione di pagamento, ovvero che il diritto al compenso dell'Amministratore è inesistente, si è estinto oppure è stato adempiuto e, in quest'ultimo caso, l'adempimento si prova provando l'avvenuto pagamento, quindi il Condominio avrebbe dovuto produrre evidenza della uscita corrispondente ai compensi di Tizio individuandola nel conto corrente (estratti - conto dei relativi periodi) come disposizione di pagamento a suo favore.
Aggiunge ancora la Corte che, per i crediti per compensi professionali dell'amministratore di condominio, diversamente da quanto avviene per le anticipazioni delle spese da lui sostenute, il verbale di passaggio di consegna è stato considerato idonea prova per dimostrare l'attività svolta dall'amministratore uscente e, dunque, il suo diritto al compenso.
Riflessioni sulla validità del bilancio consuntivo come prova di debito
Rammentando che tutt'oggi non è stato risolto il contrasto tra le corti di merito circa la nullità della nomina dell'Amministratore per mancata indicazione, nella delibera (di nomina o conferma) dell'importo esatto del suo compenso, ai sensi dell'art. 1129 c.c., da cui discenderebbe la non debenza dello stesso compenso, salva unicamente l'azione di accertamento di arricchimento senza causa che spetta all'Amministratore uscente domandare contro il Condominio che non intende pagarlo, la questione sottoposta all'esame dei Giudici di Catanzaro è tra le più scottanti nel panorama condominiale.
Recentemente, il Tribunale di Roma (sentenza n. 1105 del 24 gennaio 2023), affrontando simile giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per compensi ed anticipazioni, ha così statuito:
"Né appare rilevante che l'amministratore entrante abbia sottoscritto il verbale di passaggio di consegne con l'opposto (Amministratore uscente, N.d.A.), laddove si evidenziava che l'amministratore uscente vantava un credito di Euro … "che l'amministratore entrante si impegna a saldare entro e non oltre 30 giorni dalla data della presente".
Sul punto, occorre infatti evidenziare, come da giurisprudenza della Suprema Corte, che il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore. (C.C. 8498/12); inoltre, recentemente la Cassazione ha ulteriormente chiarito che l'accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l' importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all'assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo, ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d' iniziativa dell'amministratore.
La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata. (C.C. 15702/20
La Cassazione, in altra pronuncia (ordinanza 8 giugno 2020, n. 10846), ha affermato: "poiché il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell' interesse del Condominio si fonda sul contratto tipico di amministrazione che intercorre con i condomini, al quale, per quanto non disciplinato nell'art. 1129 c.c., si applicano le disposizioni di cui alla sezione I, capo IX, titolo III, libro V, del codice civile, è l'amministratore che, alla stregua dell'art. 1720 c.c., deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il Condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. Sez. 2, 26/02/2019, n. 5611; Cass. Sez. 6 - 2, 17/08/2017, n. 20137; Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498). Era dunque l'amministratore B.B. a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute.
Spetta poi all'assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (arg. da Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498; Cass. Sez. 2, 14/02/2017, n. 3892)".