Non è raro che in ragione dell’incarico assunto l’amministratore si trovi a dover sostenere dei procedimenti giudiziari, di carattere civile o addirittura penale. Quanto a quest’ultima ipotesi, si pensi, ai procedimenti per ingiuria cui, non è raro, leggere nelle cronache, alcuni amministratori di condominio sono soggetti per gl’improperi rivolti a qualche condomino nel corso dell’assemblea o in altra sede.
In simili circostanze può accadere che l’assemblea decida l’accollarsi le spese giudiziali che l’amministratore abbia dovuto sostenere. Ciò in virtù del rapporto intercorrente con il professionista e magari proprio su istanza dello stesso.
La domanda che dinanzi ad una fattispecie di questo tipo ci si pone è la seguente: la deliberazione con cui l’adunanza dei condomini decide d’affrontare le spese legali del procedimento che vede coinvolto il proprio mandatario (si badi, ci si ripete, per vicissitudini personali seppur legate all’incarico) è lecita? Con quali maggioranze deve essere adottata?
La risposta ruota intorno alle competenze dell’assemblea di condominio. In primis, non può non affermarsi che l’assise condominiale ha una competenza generale incentrata sulla gestione conservazione delle parti comuni dell’edificio.
In tal senso il Tribunale di Salerno ha affermato che “ all'assemblea, essenzialmente, la legge assegna una competenza di ordine generale, il cui ambito preciso si definisce avuto riguardo alla circostanza che il settore della "gestione", con le scelte discrezionali di merito che sono implicite, è regolato secondo il metodo collegiale ed il principio maggioritario.
In questo contesto si spiega la rilevanza circoscritta della posizione dei singoli condomini, i cui poteri individuali in tema di amministrazione sono limitati alla partecipazione ed alla votazione in assemblea (ed alla impugnazione delle delibere)” (così Trib. Salerno 30 gennaio 2010).
Una deliberazione che dovesse avere ad oggetto una decisione su materie che esulano dalla competenza dell’assemblea dovrebbe essere considerata nulla per incompetenza (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).
Solamente se tutti i condomini prendessero una decisione su un determinato tema, la deliberazione sarebbe da considerarsi valida.
Da un punto di vista strettamente giuridico quella decisione, però, avrebbe in valore d’un accordo contrattuale più che quello di una delibera assembleare.
Si pensi per fare un esempio all’adozione del regolamento condominiale di natura contrattuale che contenga delle clausole limitative dell’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
In questo caso la validità del regolamento è subordinata all’accettazione dello stesso da parte di tutti i condomini ed è indifferente che la sua sottoscrizione avvenga in assemblea o in un’altra circostanza.
Detto ciò e tornando al quesito posto all’inizio, è evidente che la spesa relativa alla parcella del legale che assiste l’amministratore in un procedimento che lo riguarda in prima persona non ha nulla a che vedere con la gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio.
In tal senso in una recente pronuncia del Supremo Collegio, che avalla tale decisione, è stato affermato che “ deve considerarsi nulla, e non già semplicemente annullabile, la delibera dell'assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale” (Cass. 10 agosto 2009 n. 18192).
In definitiva è possibile affermare che, salvo accordo tra tutti i condomini, deve considerarsi nulla la deliberazione assembleare di accollo delle spese legali sostenute dall’amministratore di condominio per vicende giudiziaria che lo riguardavano personalmente seppur per questioni connesse all’assolvimento del suo incarico.
