Vai al contenuto
miss.sarah

Poteri di deliberazione dell'amministratore

Ciao a tutti !

 

E' la prima volta che posto in questo forum, spero mi possiate aiutare a risolvere un inquietante interrogativo.

 

In un contratto, con cui un condominio appalta ad una ditta opere di straordinaria manutenzione, si legge:

 

"Tra il codominio A, rappresentato in quest'atto dall'amministratore B, e la ditta C si stipula ... etc."

 

E poi, relativamente all'importo dei lavori :

 

"la cifra stabilita e' presunta, considerata la forma dell'appalto dato a misura, per cui l'onere definitivo sara'

quello che scaturira' dalla contabilita' finale, fatte salve opere in variante, deliberate in corso di esecuzione e

richieste dal direttore dei lavori con regolari ordini di servizio ...".

 

Dubbio atroce: opere in variante "deliberate" da chi ??

 

La logica porterebbe ad intendere : "deliberate dall'assemblea dei condomini".

 

Ma l'amministratore dice che, in quanto rappresentante del condomino, ha potuto, legittimamente ed in autonomia, "deliberare" l'esecuzione di opere originariamente non previste nel contratto, delle quali l'assemblea e' stata informata ad esecuzione avvenuta.

 

Ha ragione ?

 

Buon lavoro a tutti !!

sarah

Ciao, ovviamente dipende da ciò che si sta parlando.

Se iniziate il lavoro di ristrutturazione, partendo da una cifra, per esempio 10, ed in corso d'opera si debbano, per forza, fare degli accorgimenti di tipo strutturale non previsti, mi pare evidente che l'amministratore, su indicazione del D.L. che voi in assemblea avete nominato (non dimenticare questa importante figura che sta, lì, per tutelare voi), provveda ad impartire che questi lavori si facciano, perché sono importanti, perché urgenti, perché necessari per poter terminare ciò che già avevate deliberato mentre, se stiamo parlando di lavori extra, che non sono funzionali al deliberato precedente, ossia che non c'entrano nulla e che si ritengono superflui, è ovvio che un buon amministratore ed un buon D.L. debbano obbligatoriamente rendere edotta l'assemblea che provvederà se vorrà, ad approvare tali ulteriori opere.

Pertanto la cifra che prima era 10, oggi diventa 12/15 che verrà approvata, in questo caso direi necessariamente, alla prima assemblea utile. Perché l'impresa è naturale che debba essere pagata per l'ulteriore lavoro non previsto in contratto, tanto succede sempre così ma non è che se succede sempre così ci si debba vedere sempre il losco, il buio, il sospetto, qualsiasi lavoro, in fase d'opera ha degli imprevisti, funzionali ai lavori stessi.

 

E' questo il senso di ciò che c'è scritto nel contratto di appalto, quindi massima attenzione al tipo di lavori in aggiunta che si fanno ed affidarsi principalmente al D.L., parlatene sempre con lui, chiedete spiegazioni, informazioni, d'altronde lui è pagato da voi proprio per questo.

Ciao

Innanzitutto ti ringrazio per la risposta gentile e dettagliata !

 

Credo che la tua valutazione abbia immediatamente centrato il punto :

 

1) nel nostro caso l'importo dei lavori e' aumentato di cinquecentomila euro (500.000), praticamente raddoppiando

2) per le opera aggiuntive non sussistevano requisiti di urgenza

3) per quanto ne so, non sono emerse in corso d'opera "sorprese tecniche" cui si e' dovuto rimediare e che non erano prevedibili in fase di stesura del progetto / computo metrico.

 

Il problema e' che e' proprio la lealta' del direttore dei lavori nei confronti del condominio ad essersi rivelata "quantomeno dubbia", e subordinata, alla "lealta' nei confronti dell'impresa", diciamo cosi'. Percio' la "difesa" del condominio adesso passa non tanto per la comprensione degli aspetti tecnici della vicenda (credo sufficientemente chiari), quanto per una perimetrazione delle potesta' di delibera della coppia amministratore - direttore dei lavori che consenta di indicarne gli abusi.

 

Che ti risulti, esistono sentenze, riferimenti giuridici, siti autorevoli, che possano aiutarmi a comprendere questo risvolto della vicenda ?

 

ciao e grazie ancora !

ma non si poteva fare un contratto di tipo a corpo anziché a misura

Si potrebbe procedere per ingiustificato arricchimento bisognerebbe periziare le opere e vedere se esse erano necessarie ed urgenti oppure no. L'amministratore comunque avrebbe dovuto, vista la consistenza della cifra e la percentuale elevata delle opere extra rispetto al contratto iniziale, procedere ad una convocazione immediata di una assemblea straordinaria per informare il condominio di quanto stava accadendo, se non lo ha fatto è una sua mancanza e a mio avviso anche grave. Io non ratificherei il pagamento delle opere extra contratto,e chiamerei in causa la D.L. e l'amministratore.Che lui abbia potuto autorizzare opere extra contratto dubito fortemente perchè L’amministratore non può affrontare alcuna spesa senza la preventiva autorizzazione (o quanto meno un atto di ratifica) da parte dell'assemblea: unico motivo per cui si giustifica una spesa non autorizzata è l'urgenza, ma nel giro di pochi giorni i condomini devono essere chiamati a ratificare in assemblea questa decisione. quindi da ciò che tu dici non vi era nessuna urgenza nell'autorizzare i lavori, voi avete deliberato solo determinati lavori ed un capitolato e lui si sarebbe dovuto attenere a quanto stabilito nella delibera.

> Io non ratificherei il pagamento delle opere extra contratto ...

 

Ed invece, la ratifica e' purtroppo avvenuta ( credo di poter dire, senza malignare, per ragioni che nulla hanno a che vedere con il merito della vicenda : incetta di delega di "condomini dormienti", parentele, etc.).

 

> ... e chiamerei in causa la D.L. e l'amministratore.

 

Come in effetti, con un manipolo molto sparuto di condomini, stiamo facendo, citando il condominio, l'amministratore ed il direttore dei lavori, per (1) fare annullare la delibera, ( 2 ) far dichiarare esenti da oneri di contribuzione, rispetto alle somme eccedenti il deliberato, gli attori del giudizio . Ma, non essendo un avvocato, ho paura che da qualche "anfratto dei codici" possa spuntare qualche norma che sovverta il buon senso.

 

Poniamo che questo post sia un "war game" e tu fossi l'amministratore ( o il direttore dei lavori ) come ti difendersi ( ammesso che le cose stiano effettivamente come le ho descritte, ovviamente ) ?

Se fossi il direttore lavori direi che ho proposto all'amministratore le opere extra e che avendo ricevuto da lui l'autorizzazione ho provveduto a realizzarle.

 

Se fossi l'amministratore, beh qui l'arma per difendermi mi è stata regalata regalata da voi con la ratifica delle spese, io direi che ho dato il mio assenso alle opere, perchè la D.L. mi ha informato che erano urgenti, e che ho provveduto ad informare i condomini che hanno autorizzato il mio operato. Fine, avendo ottemperato al diritto di informazione e chiarezza verso i condomini.

 

ma siccome in Italia tutto è il contrario di tutto sentirei un avvocato con molta esperienza in materia di condominio per avere un parere in merito. Non avendo letto le carte e non conoscendo a fondo i fatti è un poco difficile dare pareri. Comunque tieni presente che prima di arrivare alla giustizia ordinaria si puo provare con la mediazione....più economica.

 

Ma dimmi voi eravate presenti alla riunione se si come avete votato?

> Io non ratificherei il pagamento delle opere extra contratto ...

 

Ed invece, la ratifica e' purtroppo avvenuta ( credo di poter dire, senza malignare, per ragioni che nulla hanno a che vedere con il merito della vicenda : incetta di delega di "condomini dormienti", parentele, etc.).

 

> ... e chiamerei in causa la D.L. e l'amministratore.

 

Come in effetti, con un manipolo molto sparuto di condomini, stiamo facendo, citando il condominio, l'amministratore ed il direttore dei lavori, per (1) fare annullare la delibera, ( 2 ) far dichiarare esenti da oneri di contribuzione, rispetto alle somme eccedenti il deliberato, gli attori del giudizio . Ma, non essendo un avvocato, ho paura che da qualche "anfratto dei codici" possa spuntare qualche norma che sovverta il buon senso.

 

Poniamo che questo post sia un "war game" e tu fossi l'amministratore ( o il direttore dei lavori ) come ti difendersi ( ammesso che le cose stiano effettivamente come le ho descritte, ovviamente ) ?

Ciao Miss.sarah, dalle ultime informazioni che hai scritto mi sento di dire che se la ratifica di queste ulteriori spese è stata effettuata, quind,i è stata approvata da una maggioranza che formava, in assemblea, almeno 500 millesimi, la vedo un po' dura l'eventuale contestazione.

Nell'intervento che Ulisse 1958 ha fatto trovo delle buone risposte alle tue domande.

Anche nel caso tu avessi votato contraria, rimane la giusta e dovuta maggioranza che occorre in questi casi, sempre che si stata raggiunta, come ti dicevo.

A riguardo, sentenze e leggi di cui chiedevi, a mio avviso non sono a tuo favore, purtroppo per te, mi sento di dire, che la maggioranza, come è giusto che sia in democrazia intendiamoci, prevale sulla minoranza.

Se hai ulteriori informazioni che possono far pensare ad una eventuale impugnazione bene, altrimenti il mio modesto e povero consiglio è quello di non intraprendere nessuna azione legale, nel caso appunto le cose stanno come le hai descritte.

Ciao

"Se fossi il direttore lavori direi che ho proposto all'amministratore le opere extra e che avendo ricevuto da lui l'autorizzazione ho provveduto a realizzarle."

 

Ok.

 

"Se fossi l'amministratore, beh qui l'arma per difendermi mi è stata regalata regalata da voi con la ratifica delle spese, io direi che ho dato il mio assenso alle opere, perchè la D.L. mi ha informato che erano urgenti, e che ho provveduto ad informare i condomini che hanno autorizzato il mio operato."

 

Nel nostro caso ( 1 ) sicuramente non sussitono i requisiti di urgenza ( 2 ) i condomini sono stati informati quando i lavori erano ormai conclusi. Siamo stati messi di fronte al fatto compiuto. In pratica ( mi esprimo sicuramente male ma la giurisprudenza non e' il mio forte ), l'assemblea ratificando ha dato una autorizzazione retroattiva.

 

"Ma dimmi voi eravate presenti alla riunione se si come avete votato?"

Noi ricorrenti in giudizio abbiamo votato contro.

Si ratificando ha approvato l'operato dell'amministratore, si chiama appunto ratificare per questo perchè approva qualcosa di già successo...Purtroppo è cosi, come giustamente ha detto brico c'è poco da fare, se le delibere sono state assunte con i quorum corretti

×