Il nuovo testo del citato comma 3 dell'art. 63 disp. att. c.c. - così come introdotto dall'art. 18 della legge n. 220/2012 - stabilisce che in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
In particolare nell'attesa del giudizio di merito, è consentito all'amministratore richiedere all'autorità giudiziaria l'autorizzazione ad effettuare la sospensione dei condomini morosi dell'utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, in quanto la persistente morosità del condomino può determinare l'insolvenza del condominio nel suo complesso, con conseguente interruzione dei servizi da parte dei gestori e ripercussioni nella sfera dei condomini virtuosi all'uso dei servizi essenziali nella vita quotidiana.
Quindi l'amministratore condominiale può chiedere un provvedimento di urgenza al giudice per ottenere l'autorizzazione alla sospensione dell'erogazione del servizio di fornitura dell'acqua nei confronti dei condomini morosi in virtù di quanto sancito dall'articolo 63 disp. att. c.c.
La giurisprudenza di merito è del resto concorde nel ritenere che vada accolta la domanda promossa dal condominio nelle forme di cui all'art. 702 bis c.p.c., e tesa ad ottenere l'autorizzazione a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni di riscaldamento ed acqua.
Attualmente il potere dell'amministratore non deve essere contemplato in un regolamento di condominio.
Come è stato recentemente sostenuto l'art. 63, comma 3, disp. att. c.c. attribuisce - in via di autotutela e senza ricorrere previamente al giudice - all'amministratore condominiale il potere di sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, e, dopo la modifica normativa che ha eliminato la previsione "ove il regolamento lo consenta", l'esercizio di tale potere configura un potere-dovere dell'amministratore condominiale il cui esercizio è legittimo ove la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell'impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso (Trib. Cagliari 5 ottobre 2022 n. 2271).
Il conflitto giurisprudenziale
Nonostante questa semplificazione, con riguardo alla problematica della sospensione dei servizi ai sensi dell'articolo 63, comma 3, disp. att. cc., va rilevato che le decisioni in materia non si presentano univoche.
Alcune decisioni hanno negato la legittimità della sospensione del servizio acqua. Così, ad esempio, si è evidenziato che dei servizi "essenziali" ha tenuto conto anche la legislazione statale, che, per quanto riguarda il servizio acqua, con il D.P.C.M. 29 agosto 2016 (Disposizioni in materia di contenimento della morosità nel servizio idrico integrato) ha comunque stabilito che ai soggetti indigenti, seppur morosi, va comunque garantita una fornitura di 50 litri al giorno pro capite (Trib. Bologna 15 settembre 2017).
Unica fornitura idrica per due condomini: chi paga?
Secondo una diversa tesi il generico riferimento all'art. 32 Cost., non può far sorgere un obbligo in capo ai condomini virtuosi di assumersi l'onere economico delle rate condominiali non pagate per garantire un diritto alla salute al condomino inadempiente.
Per la stessa tesi ammettere questo ragionamento significherebbe mettere in pericolo il diritto degli altri condomini, in regola con i pagamenti, che, dovendo farsi carico di un maggior impegno finanziario, potrebbero dover subire a loro volta l'interruzione del servizio somministrato (Trib. Bologna 11 aprile 2019).
Il tentativo (fallito) di riottenere il servizio acqua: i chiarimenti del Tribunale di Palermo
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. un condominio, data la maturata morosità per oltre sei mesi di una condomina, richiedeva al Tribunale di essere autorizzato, giusta l'art. 63 disp. att. c.c., comma terzo, a sospendere alla morosa la fruizione dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato, quali fornitura idrica, uso dell'ascensore e dell'antenna condominiale.
La comparente resistente, non solo chiedeva il rigetto delle domande formulate dal condominio, ma formulava una domanda riconvenzionale, per essere, a sua volta, autorizzata dal giudice, a chiedere all'ente erogatore del servizio idrico un nuovo allaccio per realizzare un'autonoma fornitura idrica per il proprio appartamento.
In altre parole la morosa, ritenendo difettosa la prova del dovere di pagamento degli oneri di spesa idrica condominiale, pretendeva che il Tribunale autorizzasse la costituzione coattiva di una servitù di acquedotto in favore dell'unità immobiliare di sua proprietà.
Il Tribunale ha dato pienamente ragione al condominio, autorizzandolo a sospendere alla morosa l'erogazione dei servizi comuni, costituiti dalla fornitura di acqua, l'utilizzo dell'ascensore condominiale, l'utilizzo dell'antenna condominiale. Del resto, a parere dello stesso giudice, la morosa può accedere autonomamente ad altre fonti di erogazione idrica e televisiva esterne all'edificio condominiale.
In ogni caso il Tribunale ha ricordato che la servitù coattiva di passaggio di acque ed anche di collocazione di acquedotto è vietata dal comma 2, dell'art. 1033 c.c. secondo cui sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti. Non è possibile pertanto realizzare nuovi acquedotti attraversando appartamenti altrui (Trib. Palermo 1 dicembre 2022 n. 4966).
