Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
Iscriviti alla
Newsletter
chiudi
Inviaci un quesito

Incompatibilità tra l'attività di amministratore di condominio e quella di agente immobiliare: una questione ancora irrisolta

Il Consiglio di Stato ha chiesto chiarimenti alla Corte di Giustizia UE
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Il Tribunale di Genova ha affermato che non si rinviene nell'ordinamento e nelle norme del codice civile che disciplinano la materia condominiale alcun divieto in relazione all'esercizio contestuale dell'attività di amministratore di condominio e quella di agente immobiliare (sentenza n. 1864/2021).

Questa tesi è in aperto contrasto con quanto è stato ripetutamente affermato dal Ministero dello Sviluppo economico (si vedano i pareri n. 74900 del 16 marzo 2016 e n. 154593 del 24 settembre 2013 il Mise, nonché la nota del 22 maggio 2019).

Il MISE ha sostenuto la tesi dell'incompatibilità dell'attività professionale di mediatore immobiliare con quella di amministratore condominiale, sia nel caso in cui quest'ultima venga intesa come professione intellettuale relativa al medesimo settore merceologico per cui viene esercitata la mediazione, sia ove venga considerato l'aspetto imprenditoriale di rappresentanza di beni relativi al medesimo settore merceologico.

In ogni caso il MISE ha sottolineato l'evidente conflitto di interesse per il mediatore immobiliare che, oltre a curare per il proprio cliente la vendita/acquisto di un immobile contemporaneamente lo amministra e lo gestisce per conto del condominio.

Bisogna considerare però che gli stessi pareri del MISE hanno preso in considerazione una vecchia versione dell'articolo 5, comma 3, legge n. 39/1989 (norma che disciplina le attività incompatibili con l'esercizio dell'attività di mediazione immobiliare).

La norma in questione è però nel tempo cambiata (sia per dare riscontro ad una procedura di infrazione comunitaria sia per nuove norme comunitarie) e attualmente dispone quanto segue: "l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione ovvero con la qualità di dipendente di tale imprenditore, nonché con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o di dipendente o collaboratore di imprese esercenti i servizi finanziari di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi". Il problema in questione è stato recentemente esaminato dai giudici amministrativi.

La sentenza del Tar dell'Emilia-Romagna, sez. Bologna n. 7/2022 del 4 gennaio 2022

La vicenda ha preso in esame la situazione di un amministratore di 39 condomini, con tre dipendenti ed un collaboratore, che aveva prodotto un reddito per l'anno di imposta 2018 pari a € 87.765,00, contro quello ottenuto per l'attività di intermediazione, nel medesimo periodo d'imposta 2018, pari a € 32.429,00.

A seguito di un esposto, la Divisione generale per la concorrenza del Ministero per lo sviluppo economico aveva invitato la CC.I.AA (Camera di Commercio) di Bologna a intervenire sulla situazione di possibile incompatibilità e/o conflitto di interessi del detto professionista per effetto del cumulo delle attività di mediazione immobiliare e di amministratore di condominio.

Successivamente, la CC.I.AA. ha inserito nel REA (registro economico amministrativo) l'impresa individuale dell'amministratore di condominio, precludendogli il proseguimento dell'attività di mediazione di immobili con annotazione della cessazione sempre nel REA. L'agente immobiliare - amministratore di condominio si è rivolto al Tar per contestare la decisione della CC.I.AA., invocando due direttive comunitarie (la 2006/36/CE e la 2006/123/CE) e evidenziando la mancanza un motivo di interesse generale capace di giustificare una restrizione all'esercizio delle due attività professionali. Il Tar ha dato torto al ricorrente.

Il giudice amministrativo ha sostenuto, tra l'altro, che difficilmente un simile agente immobiliare potrà, in modo imparziale, selezionare proposte appropriate in favore del cliente in quanto mirerà a privilegiare gli immobili amministrati, trascurando altre opportunità abitative ugualmente interessanti.

Il Mise ha confermato l'incompatibilità tra amministratore e agente immobiliare

L'ordinanza del Consiglio di Stato n. 3655 dell'11 aprile 2023

Il soccombente amministratore - agente immobiliare si è rivolto al Consiglio di Stato. Dopo aver ricostruito la vicenda e menzionato la normativa comunitaria e italiana di riferimento, i giudici di secondo grado hanno deciso di sottoporre alla Corte di Giustizia UE alcuni quesiti volti a sciogliere ogni dubbio sull'incompatibilità in questione.

In particolare gli stessi giudici amministrativi hanno domandato se l'agente immobiliare possa comunque svolgere anche l'attività di amministratore di condominio, salvo il caso in cui non cerchi di vendere/acquistare, il fabbricato che amministra, visto che in questo caso si paleserebbe un conflitto di interessi.

Il Consiglio di Stato ha domandato pure se l'attuale articolo 5, comma 3, della L. 39/1989, debba intendersi oggi pienamente conforme al diritto comunitario.

Merita infine di essere segnalato che, ad avviso della Corte, quando un agente immobiliare svolge contemporaneamente l'attività di amministratore di condominio può nascere il rischio che le unità immobiliari amministrate siano indebitamente "favorite" rispetto alla platea di quelle disponibili, con la conseguenza che l'imparzialità propria del mediatore venga meno. Tuttavia i giudici amministrativi ammettono che, nell'interesse del consumatore, potrebbe essere vantaggioso (anche dal punto di vista economico) avere un'unica figura professionale che segue l'acquirente sia nel momento dell'acquisto, che nella successiva fase di gestione dell'immobile.

  1. in evidenza

Dello stesso argomento