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L'amministratore di condominio può fare anche l'agente immobiliare?

I chiarimenti del TAR Bologna nella sentenza n. 7 del 4 gennaio 2022
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Il Tribunale di Genova ha recentemente affermato che non sussiste nel nostro ordinamento ed in seno alle disposizioni normative che disciplinano la materia condominiale alcun divieto in relazione alla possibilità di esercitare l'attività di amministratore di condominio contemporaneamente a quello di agente immobiliare (Trib. Genova 14 luglio 2021 n. 1684).

Questa stessa tesi, in un primo tempo, è stata sostenuta dal MISE (Ministero dello Sviluppo Economico) che, con lettera circolare del 4 luglio 2003, aveva stabilito come l'attività di amministratore di condominio non rientrasse tra quelle incompatibili descritte al comma 3 dell'art. 5, L. n. 39/1989 (come modificato dall'art. 18, L. n. 57/2001); di conseguenza non sembrava sussistere incompatibilità con l'attività di mediazione (ricordando peraltro che l'amministratore di condominio non è dipendente, ma ha un vincolo di mandato con il condominio). Tale posizione è stata confermata nella decisione 14 giugno 2007.

Agente immobiliare e amministratore di condomino: una limitata compatibilità

Nella lettera circolare del 4 luglio 2003, il MISE ha precisato che, se l'attività di amministrazione condominiale viene svolta "saltuariamente o a titolo di passatempo", la stessa è compatibile con quella di agente immobiliare; al contrario si è sostenuta l'incompatibilità per l'agente immobiliare che è anche amministratore di condominio "professionista" con organizzazione anche minima di mezzi (quali attrezzature informatiche, eventuale personale, linee telefoniche dedicate, ecc).

Nel protocollo 2447 del 12 gennaio 2015 lo stesso MISE ha confermato quanto sopra, affermando che il mediatore immobiliare può svolgere l'attività di amministratore condominiale, anche in maniera abituale, purché non si tratti di vera e propria attività d'impresa.

Valida la delibera che nomina amministratore un agente immobiliare?

Amministratore e agente immobiliare: la tesi del MISE dopo la Legge Europea 2018

La legge 3 maggio 2019, n. 37 (Legge europea 2018) ha sostituito il comma 3 dell'articolo 5 della l. n. 39/1989 ridefinendo i regimi di incompatibilità con l'attività di agente immobiliare; così da un lato si è consentito ai mediatori di erogare alla propria clientela tutta una serie di servizi legati comunque alla gestione di un immobile (come, ad esempio, il coordinamento di tutta la fase degli affitti brevi, compresa la cura di tutte quelle attività collegate come la pulizia degli immobili, l'accoglienza del conduttore), dall'altro, si è escluso i dipendenti, pubblici e privati. In ogni caso, il nuovo comma 3 dell'art. 5. L. 3 febbraio 1989, n. 39 ha stabilito anche l'incompatibilità tra l'attività di mediazione e le professioni intellettuali del medesimo settore merceologico e, comunque, in situazioni di conflitto di interesse.

A seguito di tale modifica il MISE ha ribadito l'incompatibilità tra la professione di agente immobiliare e amministratore di condominio, sia nel caso in cui quest'ultima venga intesa come professione intellettuale relativa al medesimo settore merceologico per cui viene esercitata la mediazione, sia ove venga considerato l'aspetto imprenditoriale di rappresentanza di beni relativi al medesimo settore merceologico; del resto si sottolinea l'evidente conflitto di interesse in cui si verrebbe a trovare il mediatore immobiliare che, oltre a curare per il proprio cliente la vendita/acquisto di un immobile, lo amministri e lo gestisca per conto del condominio (nota pubblicata in data 22 maggio 2019).

Un nuovo capitolo della vicenda: la posizione del TAR Bologna nella sentenza n. 7 del 4 gennaio 2022

Il Tar Bologna non si preoccupa di stabilire se l'attività di amministratore di condominio rientri nelle "attività intellettuali", e quindi sia, in base al nuovo comma 3 dell'art. 5. L. 3 febbraio 1989, n. 39, incompatibile con quella di agente immobiliare.

I giudici amministrativi chiariscono come per verificare la compatibilità o meno tra le due professioni sia necessaria una verifica caso per caso delle situazioni coinvolte (non essendo accettabile l'individuazione di incompatibilità astratte e assolute).

Secondo il Tar Bologna, l'incompatibilità è determinata anzitutto dalla consistenza dei ricavi provenienti dall'attività di amministratore di condominio, esercitata in via prevalente e in forma imprenditoriale, attraverso una struttura e risorse umane dedicate.

In tal caso nascerebbe inevitabilmente il rischio che le unità immobiliari amministrate da un agente immobiliare siano indebitamente "favorite" rispetto alla platea di quelle disponibili, con conseguente venir meno di quell'imparzialità propria del mediatore che ha il compito di promuovere la conclusione dell'affare.

In altre parole, per i giudici amministrativi l'amministratore strutturato, con consistente volume d'affari, potrebbe non essere indipendente e, quindi, ragionevolmente indotto a orientare i potenziali acquirenti verso i locali inseriti negli edifici presso i quali ricopre l'incarico di amministratore, trascurando altre opportunità abitative ugualmente interessanti.

Ragionando in un'ottica di integrazione europea dei servizi, viene da chiedersi se dal punto di vista del cliente-condomino consumatore, non sarebbe stato più coerente ed economicamente vantaggioso, avere un'unica figura professionale capace di seguire l'acquirente sia nel momento dell'acquisto, sia nella successiva fase di gestione dell'immobile.

In ogni caso, non sembra possa essere messo in discussione l'agente immobiliare che amministri soltanto il caseggiato in cui risiede.

Valida la delibera che nomina amministratore un agente immobiliare?

Scarica Tar Bologna 4 gennaio 2022 n. 7

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