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Impugnazione delibera per le spese dell'ascensore

Il riparto deve seguire legge e Regolamento, no al riparto “omnibus”.
Avv. Caterina Tosatti 

Quando un edificio è servito da distinti impianti di ascensore, collocati nelle distinte scale che servono unicamente le unità immobiliari ad esse collegate, con relative diverse tabelle millesimali per ciascuna scala/impianto, si applica l'art. 1123 c.c. nella parte in cui prevede il c.d. 'condominio parziale', per cui le delibere concernenti la manutenzione (e la sostituzione) degli impianti devono essere adottate dall'Assemblea dei soli condòmini della scala cui si riferisce l'impianto e dai medesimi condòmini 'di scala' devono essere sopportate le relative spese.

Una delibera adottata dall'Assemblea dell'intero Condominio ed il relativo riparto, eseguito su tutti i condòmini, in assenza di indicazioni contrarie provenienti dall'elenco dei presenti all'Assemblea, dall'indicazione dei votanti e dall'indicazione specifica degli onerati nel riparto, deve ritenersi invalida - a sommesso avviso di chi scrive, si potrebbe anche ritenere nulla per violazione dell'art. 1135 c.c., in relazione all'art. 1123 c.c., per difetto di attribuzione dell'Assemblea di tutte le scale a deliberare su questioni che riguardano una sola di esse.

Così ha statuito il Tribunale di Napoli, con l'ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. del 8 marzo 2023.

Fatto e decisione

Alcuni condòmini impugnavano una delibera del proprio Condominio (con il procedimento ex art. 702 bis c.p.c.), ritenendola viziata nella parte in cui deliberava circa la sostituzione delle ditte manutentrici dei 4 ascensori collocati nelle 4 scale dell'edificio e questo perché i quorum, costitutivo e deliberativo ed il riparto spese erano stati effettuati sommando millesimi e teste delle 4 tabelle millesimali 'scale', in violazione sia dell'art. 1123 c.c., in tema di condominio parziale, sia dell'art. 1124 c.c., in tema di riparto spese per le scale ed ascensori.

Il Condominio, costituitosi, si difendeva prospettando che, in realtà, il conteggio di maggioranze e voti ed il riparto erano comunque rispettosi e conducevano al medesimo risultato cui si sarebbe pervenuti utilizzando le singole 4 tabelle.

Il Tribunale rigetta questa interpretazione e ritiene la delibera invalida.

Sull'annoso tema dell'invalidità delle delibere condominiali il Tribunale cita una recente pronuncia a Sezioni Unite della Cassazione, la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, ove la Corte osserva:

"in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".

Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.".

Peraltro, ritenendo la delibera impugnata annullabile, il Tribunale dichiara inammissibile per carenza di legittimazione attiva la partecipazione al giudizio di quei condòmini che avevano votato a favore della medesima in Assemblea, mentre l'azione rimane in piedi per gli altri condòmini che avevano impugnato, in quanto assenti.

Premesso quanto sopra, il Giudice, rammentando il disposto dell'art. 1124 c.c. circa le spese di manutenzione di scale e ascensori, nonché vista la pacifica situazione di fatto dell'edificio in Condominio, dotato di 4 scale autonome con 4 ascensori autonomi, di proprietà, per Regolamento, dei soli condòmini afferenti la singola scala, ritiene che il Condominio, con la delibera impugnata, abbia erroneamente provveduto ad eseguire una votazione considerando tutti i condòmini dell'edificio ai fini del conteggio dei quorum costitutivo e deliberativo.

Peraltro, ammette il Giudice, laddove fosse stato possibile apprezzare chi, dei condòmini legittimati al voto per la singola scala, aveva votato a favore della delibera, si sarebbe potuto verificare, con una sorta di prova di resistenza, se il risultato, mutando i fattori, poteva essere uguale anche applicando le tabelle corrette, come sostenuto dal Condominio: tuttavia, ciò non è stato possibile a causa della mancata indicazione, per ciascuna delle scale (e quindi dei Condominii parziali) chi erano i condòmini presenti, i millesimi rappresentati da costoro ed i voti espressi per ciascuna scala, evidenziando, scala per scala, il rispetto del doppio quorum.

Tabelle millesimali errate? Serve comunque un principio di prova

Considerazioni conclusive

La pronuncia è interessante perché l'impugnativa di delibere a cagione dell'errato riparto spese è affare quotidianamente affrontato dai Tribunali.

Tuttavia, come abbiamo anticipato sopra e come abbiamo evidenziato più volte scrivendo su queste pagine, la violazione dei criteri di riparto non è ancora ben delineata e compresa, nemmeno dalla medesima magistratura, tanto che da più parti si sollecita una pronuncia a Sezioni Unite che chiarisca meglio questo punto, dirimendo i contrasti e trovando 'la quadra' compatibilmente con il sistema a geometria fissa recato dal nostro Codice.

In poche parole, se affermiamo che la delibera è nulla quando viola norme imperative, ha un oggetto impossibile giuridicamente (cioè delibera in difetto di attribuzione) o ancora che modificati i criteri di riparto previsti dalla legge o dalla convenzione (Regolamento), allora ci stupisce che invece la delibera testé esaminata sia stata ritenuta annullabile, in quanto, a sommesso parere di chi scrive, gli elementi di nullità qui evidenziati sussistevano tutti, nel caso di specie.

Se i soli condòmini della Scala A sono proprietari delle scale e dell'ascensore qui collocati, allora come dovremmo definire una delibera adottata, oltre che da loro, anche dai condòmini delle Scale B, C ed E se non una decisione adottata in assenza di attribuzioni (i condòmini diversi da quelli della Scala A non sono legittimati a prendere decisioni sulla medesima) o in violazione di norme imperative (l'art. 1135 c.c. sulle attribuzioni dell'Assemblea)?

La pronuncia infine dà ragione degli insegnamenti più volte trasmessi agli aspiranti Amministratori ed a chi già esercita la professione circa il calcolo dei quorum assembleari, ovvero a seguire la lettera del Codice (metà/un terzo/due terzi del valore dell'edificio) e a non affidarsi a semplificazioni erronee e fuorvianti (333 millesimi, 501 millesimi); nel caso di specie, il totale dei millesimi era infatti dato dal totale dei millesimi recato dalla singola Tabella Scale e Ascensore e il numero dei 'partecipanti' era dato dai condòmini della singola Scala, così che la maggioranza per teste e per millesimi andava calcolata su detti numeri.

Sentenza
Scarica Trib. Napoli 8 marzo 2023
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