Prima di approfondire la sentenza oggetto di commento, la sentenza n. 32685/2019 emessa dalla Seconda Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, va chiarito il concetto di immissione e, in particolare, di immissione molesta.
Per immissioni si intendono le intrusioni di tipo immateriale (fumo, esalazioni, rumori e simili) che nascono dall'attività del proprietario di un fondo e interferiscono con la proprietà del vicino, limitando (se non impedendo) il pieno godimento del fondo stesso.
Il legislatore, al fine di costruire una tutela più ampia possibile per il titolare di tale diritto e arginare, dunque, eventuali lesioni dello stesso, ha disposto una doppia previsione, sia penale che civile.
In sede civile, il nostro codice, come noto, prevede all'art. 844 il divieto di immissioni a determinate condizioni. La norma citata dispone l'interdizione al proprietario di un fondo della possibilità di determinare immissioni nel fondo del vicino se superano la normale tollerabilità.
È, così, vietato al proprietario di un fondo di produrre immissioni nel fondo del vicino, qualora queste superino la normale tollerabilità.
Sul piano penale, invece, il legislatore ha introdotto la norma di cui all'art. 659 c.p., il quale dispone che "chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a euro 309".
Telefonia, domande risarcitorie e mediazione
Trattasi di reato di natura contravvenzionale, la cui prospettazione punitiva sorge dalla necessità di fare da deterrente nella integrazione di reati e, soprattutto, la nascita di liti, oltre che tra condomini, altresì con le persone esterne al condominio, estendendo la tutela ad un numero indeterminato di persone.
Difatti, sul punto consolidata giurisprudenza si è espressa per una integrazione del reato ogni volta che l'immissione è percepita (o percepibile) da parte di un numero indeterminato di persone.
Anche in tale caso il legislatore prende come riferimento quei canoni di normale di tollerabilità, il cui superamento renderebbe l'immissione prodotta molesta e pregiudizievole per la collettività.
Ciò detto, da una prima lettura della sentenza in questione, la posizione presa dagli ermellini risulta chiara. Nel condominio, contesto dove nascono spesso liti tra privati e si celano insidie per l'amministratore, visto spesso erroneamente come il risolutore, il regolamento condominiale diventa lo strumento per la civilizzazione nelle decisioni e nel rapporto tra i condomini.
Indubbiamente, così, diviene chiaro che se il regolamento lo prevede vi è espresso divieto di apportare aggiunte o modifiche al condominio, qualora queste non rispettino determinanti e determinati condizioni. "È, infatti del tutto legittimo che il regolamento condominiale contrattuale possa prevedere delle particolari limitazioni sulle proprietà esclusive qualora siano idonee ad arrecare pregiudizio agli altri condomini, come, nel caso di specie, sotto forma di molestia ricondotta all'installazione dell'impianto di telefonia cellulare".
Tale periodo sembra, appunto, chiarire quali sono le priorità nella regolamentazione delle esigenze dei privati all'interno della compagine condominiale. In un bilanciamento degli interessi, dunque, l'interesse di limitare le condotte pregiudizievoli della vita condominiale viene posto al primo piano, subordinando, così, l'adozione di determinate decisioni ad una tutela della collettività. Tuttavia, seppur tra le parentesi, la Cassazione precisa che tutto ciò "rimanendo, ovviamente, salvi l'accertamento diretto a verificarne la compatibilità con l'interesse della comunità condominiale ed il rispetto dei limiti legali di emissione di onde elettromagnetiche".
Non è sufficiente, dunque, avanzare quale motivazione quella di una presunta insalubrità circa l'emissione delle onde elettromagnetiche. Ciò in virtù di un principio, quello della prova del pregiudizio, che ha come scopo quello di provocare un accertamento ed un risultato suscettibile di essere dimostrato nel futuro giudizio.
A tal fine, dunque, è necessario accertare una potenziale molestia (e un conseguente danno) che l'impianto installato possa arrecare agli altri condomini.
L'assemblea ha, così, il potere di assumere una decisione tale da incidere sulla sfera di godimento della proprietà del singolo condomino, sacrificandolo nell'interesse della collettività condominiale.
Tuttavia, sul medesimo punto la Corte ha chiarito che "nel caso di specie è risultato accertato (…) come l'impianto di telefonia cellulare da installare a cura della ricorrente non fosse idoneo a determinare effetti insalubri essendo stati osservati i limiti di esposizione e i valori di attenzione di cui all'art. 4 della legge 36/2001 e al D.P.C.M. dell'8 luglio 2003".
Non è sufficiente, dunque, far valere una presunta insalubrità dell'immissione a fondamento della decisione dell'assemblea. Deve essere provata!
Diversamente, sarebbe illegittimo far prevalere l'asserita "tranquillità dei condomini rispetto all'esercizio di un legittimo diritto del singolo condomino di utilizzare la sua proprietà esclusiva".
Ciò, laddove non venga descritto in modo specifico nel regolamento condominiale la natura molesta delle immissioni che si intende e i pregiudizi potenzialmente prodotti nei confronti degli altri condomini.
Diventa così necessario chiarire nel regolamento i limiti e i divieti, utilizzando espressioni che non siano suscettibili di fraintendimento, ma che siano "incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, ovvero non suscettibili di dare luogo a incertezze".
Diventa, così, necessario che nel regolamento i divieti e i limiti siano descritti utilizzando espressioni univoche, sia con riferimento alle attività vietate (o limitate), sia con riferimento ai motivi e ai pregiudizi che tali attività potrebbero arrecare agli altri condomini.
Tale pronuncia ripristina, dunque, un nuovo equilibrio nel bilanciamento degli interessi tra quelli del Condominio e quelli del privato nel godimento della proprietà esclusiva.
Emanuele Fierimonte Avvocato Penalista
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