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Il verde condominiale: assemblea, amministratore e competenze per la manutenzione. La ripartizione delle spese.
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Il verde condominiale: assemblea, amministratore e competenze per la manutenzione. La ripartizione delle spese.

Il verde è cosa di proprietà comune. Salvo diverso accordo tra le parti, quindi, le spese di conservazione ad esso relative dovranno essere ripartite tra tutti i condomini

Avv. Alessandro Gallucci  

Il codice civile, tra le parti comuni elencate nell'art. 1117 c.c. indica il cortile, ossia quello spazio compreso tra le facciate interne dello stabile la cui precipua funzione è quella di dare luce ed aria alle parti di proprietà esclusiva.

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La giurisprudenza, nel definire il concetto di cortile ha ricondotto nello stesso anche gli spazi verdi prospicienti lo stabile. In effetti la funzione, sostanzialmente è la stessa ed in più il verde comune conferisce maggiore gradevolezza all'edificio e se fruibile anche un miglior godimento della cosa condominiale.

In ogni caso, anche se la giurisprudenza non avesse equiparato il giardino al cortile, sic et simpliciter considerato, non vi sarebbero stati dubbi, in assenza di diverse indicazioni contenute nei titoli d'acquisto, a considerare il primo parte comune.

Va ricordato, infatti, che secondo la giurisprudenza prodotta dalla Suprema Corte di Cassazione l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione esemplificativa e non tassativa delle cose comuni sicché le cose possono essere considerate di proprietà allorquando sussista una "relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva, agli impianti o ai servizi di uso comune; e che fa sì che il godimento del bene comune sia strumentale al godimento del bene individuale, e non sia, quindi, suscettibile di autonoma utilità; come lo sono, invece, ad esempio, gli impianti sportivi di proprietà comune, regolati, dalle norme sulla comunione proprio perché il rapporto di comunione si esaurisce nella contitolarità del bene essendo ciascuno dei contitolari in grado di godere direttamente del bene comune" (così Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).

Chiarito ciò è utile domandarsi:

a) in che modo può essere utilizzato il giardino condominiale?

a) chi deve provvedere alla manutenzione del verde comune?

b) come andranno ripartiti i costi per la conservazione di questo bene comune?

Vale la pena andare per ordine.

Uso del giardino condominiale

Tanto l'amministratore quanto l'assemblea possono decidere in merito alle modalità d'uso del giardino condominiale.

Si badi: l'amministratore ha il potere di disciplinare l'uso dei beni comuni al fine di garantire a tutti i condòmini il miglior godimento.

Non può modificarne la destinazione, né tanto meno apportare modifiche che non siano strettamente necessarie e compatibili con l'uso esistente.

=> Diritto d'uso e modalità d'uso delle parti comuni, la domanda incide sull'individuazione del giudice al quale rivolgerla

L'assemblea diversamente può spingersi oltre definendo modalità di occupazione del verde condominiale differenti da quelli esistenti. In tal senso è stato affermato che "la disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile-giardino condominiale non integra una occupazione degli stessi né un'alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso degli altri condomini, risolvendosi in forma di utilizzazione diversa da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione del bene. Essa può, di conseguenza, essere disposta dall'assemblea con deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c. ancorché il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti l'occupazione delle parti comuni da parte dei condomini" (Cassazione civile sez. II, 08 luglio 1981, n.4479 in Giust. civ. Mass. 1981, fasc. 7).

Con le maggioranze prescritte dall'art. 1117-ter e 1120 c.c. poi, sempre all'assemblea spetta il diritto di modificarne la destinazione d'uso, ovvero deliberare innovazioni su quella parte comune.

Manutenzione del giardino condominiale

Gli interventi manutentivi di ordinaria amministrazione, si pensi, per fare il più classico degli esempi, alla necessità di tagliare l'erba dei prati, possono essere disposti dall'amministratore del condominio che ai sensi dell'art. 1130, primo comma, c.c. è tenuto a garantire il miglior godimento delle cose comuni.

La scelta dell'incaricato per l'interventi, ossia del giardiniere, può essere fatta autonomamente dal mandatario dei condomini oppure può essere l'assemblea ad indicare al proprio legale rappresentante di quale persona avvalersi per la prestazione del servizio.

Al pari del soggetto da incaricare anche la periodicità dell'intervento è lasciata alla scelta dell'amministratore che dovrà conformarsi alle indicazioni dell'assise condominiale se questa ha espresso una propria posizione in materia.

Interventi di straordinaria manutenzione se non urgenti (per l'urgenza si pensi alla caduta alberi) sono di competenza dell'assemblea.

Ripartizione delle spese del giardino condominiale

Si è detto che il verde è cosa di proprietà comune. Salvo diverso accordo tra le parti, quindi, le spese di conservazione ad esso relative dovranno essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

Del pari ove sia previsto un criterio da un regolamento contrattuale, anche se conforme al quello legale, per la sua modificazione è necessario il consenso di tutti i condòmini.

Al riguardo il Tribunale di Napoli ha avuto modo di specificare che "é nulla la delibera condominiale che disponga la divisione in parti uguali delle spese relative alla pulizia e manutenzione del giardino e dei beni comuni, quando nel regolamento condominiale sia esplicitamente prevista la suddivisione delle spese inerenti alla manutenzione ordinaria e straordinaria ai beni condominiali sulla base del valore proporzionale (millesimale)" (Trib. Napoli, sez. IV, 31 luglio 2020, n. 5449 Redazione Giuffré 2020).

Nullità che, è utile rimarcarlo, riguarderebbe anche la delibera che a maggioranza derogasse ai criteri di legge.

Ripartizione spese manutenzione giardino condominiale

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Enrico Ferraro
Enrico Ferraro domenica 24 gennaio 2016 alle ore 18:32

Se il condominio è formato da appartamenti e negozi ed è presente un cortile con verde e posti auto utilizzabile solo dai proprietari degli appartamenti ma non dai proprietari dei negozi, questi ultimi partecipano alla manutenzione ordinaria e straordinaria del cortile?

Luca
Luca mercoledì 09 gennaio 2019 alle ore 18:47

Volevo gentilmente sapere se in un condominio dove la pulizia delle scale e delle parti comuni è affidata ad una impresa di pulizie e dove è presente verde comune in aiuole, l obbligo della fontana con relativo contatore condominiale deve essere obbligatorio?

Roberto
Roberto lunedì 24 agosto 2020 alle ore 11:12

Buongiorno il caso in cui l'amministratore non abbia suddiviso le spese della gestione ordinaria aree verdi condominiali da quelle destinate ad uso esclusivo di alcune proprietà ed il tutto sia stato ripartito per millesimi, premettendo che è una situazione che si ripete ormai da 10 anni , come si può agire per il recupero dei crediti per i condomini che non sono i proprietari esclusivi delle aree private?

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