La legge di riforma del condominio ha tenuto conto di tale normativa, introducendo l'art. 71-quater disp. att. c.c., che così statuisce: “per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice”.
L'obbligatorietà del tentativo di conciliazione riguarda dunque tutte le controversie riconducibili all'applicazione della normativa condominiale prevista dal codice civile. Vi rientrano, ad esempio, le controversie relative alla ripartizione delle spese (artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.); alla natura esclusiva e/o condominiale di un bene e/o impianto; alle opere eseguite dal singolo condomino sulla proprietà esclusiva (art. 1122 c.c.); al rimborso delle anticipazioni per spese urgenti effettuate dal singolo condomino (art. 1134 c.c.); alla responsabilità solidale tra venditore e acquirente di una porzione di piano (art. 63 disp. att. c.c.); all'approvazione delle tabelle millesimali e loro revisione (artt. 68 e 69 disp. att. c.c.).
Il medesimo art. 5 del D.lgs. n. 28/2010, al comma 4, esclude l'obbligo della mediazione:
-nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione (es. decreto ingiuntivo per recupero delle spese condominiali);
-nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto;
-nei procedimenti possessori;
-nei procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all'esecuzione forzata- nei procedimenti in camera di consiglio (per esempio, il ricorso al giudice per la nomina o la revoca dell'amministratore, ma su questo punto si è espresso in senso contrario il Tribunale di Padova del 28 febbraio 2015);
- nell'azione civile esercitata nel processo penale.
Secondo l'interpretazione dell'art. 71-quater disp. att. c.c. ritenuta preferibile,le controversie condominiali per le quali è obbligatorio il tentativo di mediazione sono propriamente quelle in cui è parte il Condominio o, comunque, quelle in cui si discute della violazione delle norme sulla gestione condominiale.
Occorre considerare peraltro che tra le controversie indicate dall'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 figurano anche quelle in materia di “diritti reali”, “divisione”, “comodato” e “locazione”.
Si trattadi materie spesso strettamente correlate alle dinamiche condominiali ed alle vicende dei singoli condòmini-proprietari, per cui l'obbligo della mediazione potrebbe estendersi e riguardare anche controversie tra condòmini non rientranti tra quelle propriamente condominiali nel senso sopra riferito.
Per il recupero dei crediti degli amministratori di condominio si passa prima dalla mediazione.
Nel caso oggetto della ordinanza in commento, l'attrice, senza esperire il tentativo di mediazione, si era rivolta direttamente al giudice per farsi riconosce la proprietà di un cortile scoperto, a suo dire accessorio all'immobile di sua proprietà e, dunque, appartenente in toto alla stessa.
Dalle poche righe dell'ordinanza non è dato sapere se si tratta di un cortile condominiale, né se si tratta di una controversia condominiale.
Ma, in ogni caso, si tratta di domanda volta alla tutela di diritti reali; dunque, secondo il Tribunale di Lecce, si rientra tra le materie per le quali è richiesto il tentativo di conciliazione, pena la improcedibilità dell'azione.
Le parti avranno ora quindici giorni di tempo per la presentazione della domanda di mediazione.
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