Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché essi non rechino pregiudizio. Di conseguenza è responsabile per i danni conseguenti ad un allagamento causato dal difettoso funzionamento di una pompa di drenaggio, utilizzata dall'intero condominio per lo scarico delle acque.
Allo stesso modo per le infiltrazioni causate dal difettoso impianto di smaltimento delle acque meteoriche ne risponde il condominio.
E ancora se, ad esempio, si rompe un tubo, esterno o interrato, dell'impianto autoclave, situato nel vano autorimessa dell'edificio, e questo provoca l'allagamento dei vari box, il condominio risponde per i danni subiti da titolari delle autorimesse Tuttavia può accadere che gli allagamenti nel caseggiato siano causati da soggetti pubblici che non provvedono alla manutenzione e/o alle dovute verifiche delle condutture esterne all'area condominiale.
Il problema è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Foggia nella sentenza n. 3030/2023 del 1 dicembre 2023.
Allagamento in condominio e responsabilità della società che gestisce l'acquedotto. Fatto e decisione
In un caseggiato, dai tombini presenti nelle immediate vicinanze del portone d'ingresso del palazzo, fuoriusciva una consistente quantità d'acqua, che richiedeva l'intervento dei Vigili del Fuoco, i quali, intervenuti sul posto, constatavano la presenza di una perdita d'acqua proveniente da due condotte idriche.
A seguito di tale fenomeno il caseggiato subiva ingenti danni (completo distacco di una porzione della muratura portante anteriore, sprofondamento di un'ampia area retrostante la muratura anteriore, sprofondamenti, deformazioni dei solai ecc.).
I condomini introducevano un giudizio di A.T.P., chiedendo l'accertamento dei danni subiti dal palazzo; in sede di A.T.P., il C.T.U. quantificava i danni, attribuendo la responsabilità dell'evento riscontrati esclusivamente alla società che gestiva l'acquedotto.
Successivamente si rivolgevano al Tribunale, chiedendo l'accertamento della responsabilità della società sopra detta per la rovina totale dell'edificio e la conseguente condanna della convenuta al risarcimento dei danni patiti, oltre spese di C.T.U. e spese di lite del giudizio e di quello di ATP. La convenuta si difendeva "minimizzando" l'accaduto e sostenendo l'infondatezza della domanda degli attori per assenza del nesso di causalità e per essere stati i danni lamentati causati dalle caratteristiche strutturali del terreno e caratteristiche geomorfologiche del terreno. Il Tribunale dava però ragione agli attori.
Lo stesso giudice ha sottolineato che (come già in sede di ATP) è emersa la piena responsabilità della società convenuta. Infatti, all'esito dell'incarico integrativo conferito nel corso giudizio al CTU, quest'ultimo ha definitivamente chiarito che l'unica causa dei danni patiti dagli attori è da individuare nella perdita di tenuta della condotta idrica.
Come ha evidenziato il Tribunale l'esclusiva responsabilità della convenuta è emersa dall'immediatezza temporale tra la perdita della condotta d'acqua e il dissesto dell'edificio (le cui lesioni sulle pareti portanti si sono formate contestualmente alla fuoriuscita dell'acqua) ed anche dal fatto che, in seguito alla chiusura della condotta idrica, la formazione delle dette lesioni ha subito un rallentamento.
In particolare l'evento si è verificato a causa di una rottura del tronco principale di adduzione dell'acqua al fabbricato, per vetustà delle tubazioni, che ha dato luogo nel tempo al dilavamento del sedime di fondazione, con conseguente compromissione della stabilità del caseggiato.
In ogni caso il CTU ha evidenziato (tanto nella relazione quanto nell'elaborato integrativo della stessa) che, al fine di far fronte ai danneggiamenti patiti dallo stabile, si sarebbe dovuto procedere alla demolizione e alla successiva ricostruzione dello stesso.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha condannato la convenuta a corrispondere agli attori i costi di demolizione e ricostruzione, nonchè tutte le spese conseguenti alla rottura delle tubazioni interrate, ignorate dalla società convenuta.
Considerazioni conclusive
L'articolo 2051 c.c. configura un'ipotesi di responsabilità oggettiva in relazione alle situazioni connesse alla struttura o alle pertinenze della res in custodia. In particolare, l'art. 2051 c.c., nell'affermare la responsabilità del custode della cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione che prescinde da qualunque connotato di colpa, essendo sufficiente l'accertamento del rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso e dell'assenza del caso fortuito, quale unico elemento idoneo ad elidere tale rapporto causale.
In punto di responsabilità da cosa in custodia ex art. 2051 c.c., la giurisprudenza ha più volte precisato che il concessionario di un'opera pubblica è responsabile del danno subito da un privato in dipendenza del cattivo funzionamento della suddetta opera ove egli sia tenuto - per legge o per contratto - ad eseguirne i lavori di manutenzione (Cass. civ., sez. III, 22/8/2018, n. 20907; Cass. civ., sez. III, 23/12/2003, n. 19773; Cass. civ., Sez. I, 16/04/1997, n. 3248).
L'obbligo di custodia incombente sul gestore della rete idrica è proprio quello di svolgere la manutenzione della rete idrica.
Nella vicenda esaminata il fatto che ha causato il sinistro e relativi ingenti danni al condominio è stato il pessimo stato manutentivo della rete idrica.
Il grave danneggiamento del caseggiato verificatosi è infatti risultato solo l'evento conclusivo di un'anomalia presente ormai da tempo e consistente nella perdita di tenuta della condotta idrica interrata, da cui è poi derivata la conseguente copiosa fuoriuscita d'acqua.
